地產商提供“減免租”是否足以支撐商鋪們度過困境？這次疫情又將給地產企業當前及未來零售物業產生什麼影響？本文，飆馬商業地產將為您詳細分析。
疫情突如其來，商業地產運營商與租戶都沒有準備
春節原本是購物消費高峰時期，然而突如其來的疫情讓各地商城門可羅雀，大型購物中心廣場，因為春節期間的關停，造成了階段性經營困難。預計春節期間廣東省企業同比營收下降5成以上，其中30%的企業收入幾乎為零。恆大研究院報告顯示，2020年春節7天假期直接經濟損失將超一萬億元，其中電影預估損失約為70億元，餐飲零售損失則約為5000億元。
時間回到2月3日A股迎來節後第一天開盤，受到新型冠狀病毒疫情影響，截止收盤，滬指無緣3000點，跌7.72%報2746.61點，深成指跌8.45%報9779.67點。截至收盤，A股地產板塊振幅0.24%，總成交額132億元，均價9.8，換手率0.82%，其中，下跌房企數量高達114家，僅中珠醫療一家房企股價上漲，資料顯示，該公司主營業務為醫藥與房地產。
中信建投證券分析師竺勁認為，從短期衝擊的影響看，企業之間的分化會更為明顯，融資能力、回款能力是考驗開發商的核心因素，龍頭房企的潛力被看好。
進一步分析跌幅榜單可以發現，股價跌幅最大的房企主要以商業地產為主，包括天地源、渝開發、天健集團、北辰實業、上實發展、海南高速、南國置業、信達地產、華僑城A、中體產業、綠地控股、世茂股份、金融街等企業，其主營業務均涵蓋商業運營和管理，比如，南國置業以商業地產為引導的綜合型物業開發，華僑城A以主題公園和酒店服務等為主營業務，中體產業以賽事管理與運營、體育場館運營管理、休閒健身等業務為主。
對此，上游財經專家顧問江瀚表示，當前受影響最嚴重的是第三產業，特別是勞動密集型服務業，對房地產行業來說，商業地產首當其衝，一方面，商業地產實際上都是服務密集產業，特別是以開發寫字樓、商業中心等人員密集型為主要發展方向的商業，另一方面，很多商業地產都在進行租金減免政策，對利潤有一定影響。
江瀚進一步表示，如果疫情持續時間繼續延長的話，有可能對商業地產本身的長期盈利產生衝擊，這也是為什麼商業地產在此次股市走低過程中下跌更嚴重的原因。不過，我們還是要相信地產股還是值得看好，只要能夠有效控制疫情，未來還是有相當大可以期待的空間。
減租、免租、降費，商業地產運營商與租戶攜手共渡難關
疫情對零售、餐飲、休閒娛樂等人們衣食住行領域的影響尤為嚴重，往年人滿為患的購物中心如今門可羅雀，商場紛紛把開始營業的時間推後和提前打烊，不少商鋪已經關門。
但是營收降至冰點的的同時，商家的店租怎麼辦？據瞭解，許多購物中心不約而同地為商家減免租金，與其共度時艱。據不完全統計，全國目前至少有30家商業地產主體主動宣佈為商戶減免租金。
比如，1月28日，王健林先生掌管的萬達商管集團宣佈對全國各地所有的萬達廣場的商戶，從1月24日到2月25日內的租金及物業費實行全免。據業內預計，萬達商管集團將減免租金30億—40億元。
隨後，保利商業、華潤置地、招商蛇口、大悅城控股、銀泰集團等眾多商業集團紛紛出臺免租金措施，與廣大商戶共同承受經營壓力。
1月29日，美的置業旗下美的商業宣佈，所有在管運營的購物中心實施租金減免計劃，減免所有商戶1月25日-2月24日共計一個月的租金及物業管理費。
1月30日，新城控股宣佈，旗下分佈全國各地的吾悅廣場，對全體商戶自1月25日至2月13日期間的租金，實施減半政策，租金減免總額逾億元
1月29日，富力集團宣佈，免除2020年1月24日-2020年2月2日期間旗下7家購物中心商鋪的租金。
1月29日，華潤置地宣佈，對全國各商業項目（包括萬象城、萬象天地、萬象匯、五彩城、鳳凰匯）所有店鋪初一至十六的租金進行減免。
銀泰商業集團將免除購物中心休業期間的全部租金。
此外，華僑城、招商蛇口則根據各地情況，對旗下商業項目實施優惠減免政策。
印力集團表示，商戶作為企業唇齒相依的合作伙伴，希望可以通過減免租金的方式與大家一起共渡難關。
高力國際辦公樓服務部董事周之惠女士認為，目前受疫情影響最直接的是商鋪，如疫情持續發酵預計開發商會繼續給予減免，預測業主們都會跟進政府的倡議，開發商至少會給予半租的優惠。
深圳部分零售物業的租金減免措施
2月1日，中國人民銀行、財政部、中國銀保監會等五部門聯合印發《關於進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，鼓勵銀行機構通過適當下調貸款利率、完善續貸政策安排、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關企業戰勝疫情災害。《通知》特別指出，對受疫情影響較大的批發零售、住宿餐飲、物流運輸、文化旅遊等行業，以及有發展前景但受疫情影響暫遇困難的企業，特別是小微企業，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。
疫情突如其來，商業地產“危”中有“機”
回顧2003年，由於當年SARS肆虐，消費者減少出行而導致線下門店的冷落，推動了電商的興起。京東創始人劉強東曾對媒體表示，“是非典成就了我”。
相比較可發現，此次疫情與SARS有諸多相似之處，消費者同樣受到疫情的影響而減少出行，購物中心傳統零售的客流量大幅度下降，零售物業經營面臨寒冬。
面對突如其來的變局，零售業如何變“危機”為“機遇”是擺在每個地產商面前的難題。
除了通過短期的降租，地產商亟需解決零售物業在持續性發展層面的問題，並提出要更為全面和細緻的計劃。
業內建議，目前零售物業地產商應從兩個方面入手，一方面通過降低租金來保障開業，另一方面又要重振消費者信心、想方設法提高到店客流。
具體的操作上，地產商應從“就近剛需”和“遠端彈性需求”入手。第一類是鎖定周邊一公里的人群，主要針對這些人的日常必需品，貨品做到供應充足，保證線下購買便利性。同時，商場這段期間也要建議消費者採用不到店的購買途徑，來幫助他們緩解在商場內受到感染的幾率，也是為了降低商場運營風險。
第二類就是針對一些遠端客戶，以及不是急需的服飾類、鐘錶珠寶、化妝品類，這一類的彈性需求零售品的關注點被疫情所轉移，在未來兩三個月時間裡銷售數量會大幅下滑，商場也應儘快建議這些商家跟客戶之間通過微信、快遞來運輸。
業內人士認為，此次疫情很可能會帶來新的業態，進而催生出新的零售物業運營模式。
高力國際諮詢部董事陳厚橋指出，在疫情影響下，零售物業中需要互動體驗、餐飲業態此等此類業態的聚客能力一定時間內可能會下降，甚至影響其市場價值。與此同時，這次疫情可能促使購物中心的業態組合迎來新一輪的革命，或將催生新的業態。
寶龍商業（09909.HK）執行董事及行政總裁張雲峰表示，對地產而言，疫情只是短期影響，交易量下滑是一種時間上的差異，後期是可以補回來的。總體來說，這次疫情對商業行業是個危機，但也是有“危”有“機”。
“危”主要體現在，短期商家面臨很大生存壓力，也影響了他們對後期的信心，有些弱小的零售商可能會出現倒閉，這對商業運營商而言，會階段性影響到出租率和收繳率。針對這一情況，寶龍會和商家一起面對，幫助其共度難關、維護其信心；加上現在各地政府也陸續有扶持政策出現，相信這些困難是短期性的。
“機”主要是從中長期來看：
商管行業併購方面，因為中小商管受疫情影響，生存壓力更大，中小商管公司更加願意跟有併購戰略的龍頭商業公司接洽。而寶龍商業一方面自身的規模優勢，另一方19年底成功分拆上市，並順利募集發行資金，資金充裕，接下來在併購這方面將更有利於推進。
對購物中心數字化建設，是一個機會。商業運營商推進的信息化平臺，很多場景需要商家共同加入，以前去找商家圈店，總會出現部分商家不太願意配合的現象。現在因為這個疫情出現，商家更願意了，疫情使得商家的思維在變。寶龍商業從18年底就通過科技賦能，融合線上線下，打造“新商業”，相信這次疫情會有助於加快這部分的推進。
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