一修聊房
青岛开发区房价还是有点高，毕竟自己能拿100多万卖套房子的还是少数。涨还是降还要看今年的经济状况，和GDP。这样说吧！10个人有9个都贷款了吧？
幸福未来198722153
青岛是一座浪漫且宜居的城市，近年来，越来越多外地人都会来青岛安居落户，而房价也随之不断攀高。那么，青岛未来房价将会有怎样的变化呢？早些时候，有业内人士就对2020年青岛各区房价进行了预测，不过未来五年后的青岛房价倒是没有人预测，下面我就大胆来预测一下。
2019年保持在18000元//㎡左右。所以，笔者所指的未来五年后是从2020年初算起，五年后也就是2025年，五年后青岛房价如何，可以从过去五年青岛房价的走势和青岛未来的规划两方面进行分析
1、青岛过去五年的走势
为了能够更精准地预测青岛未来五年的房价，小编选取了两个五年的时间段，一个是2010至2014年，另一个是2015至2019年。
据安居客的历年房价数据显示，2010年，青岛房价一度涨至15651元/㎡，不过在2011年时候，青岛出台了限购令，于是青岛房价就出现大跌，房价跌至12752元/㎡，到了2014年，青岛房价还是处于一万二左右。所以在2010至2014年期间，青岛房价大体来看是属于跌后维稳的状态。2015年底，青岛宣布全面放开限购政策，于是2016至2018上半年，青岛房价就迎来大幅上涨，从1万2涨至2万左右。在此期间，为了维持房价的稳定，青岛再次掷出限购令，房价再次迎来大跌，然后截止自2019年6月27日，青岛跌至1万8，考虑到上半年也就是跌了3百块，下半年预估也不会跌太多，最多也就跌至1万7左右。在2015至2019年五年间，青岛房价处于大涨微跌的状态。
因此，可以预测，青岛房价还是有上涨的空间的。
2020年有疫情，但疫情过后，应该有稳步提升。
至于选择哪个小区来说，目前市南区和市北区最热门。不妨可以考虑。
西部小城
对于这个问题，必须分两块来回答。
第一个问题，2020年房价怎么走？我的看法是，青岛的房价从2018年夏天开始，迄今已经16连跌，现在应该近似到头了。
判断的根由是，青岛的房价收入比，已经回到2016年大涨之前的数据。
这里先说一句，觉得数据有误的要先明确，平均工资不是中位工资，不是50%的人会高于平均工资，一个年薪数百万的老总，100个月薪三千的平民，足以把平均薪酬抬过万。再说，前后都是同一家的数据，误差可以互相抵消。不影响结论，不需要刨根问底。这没有必要。
根据智联招聘数据，2019年第四季度，青岛市平均薪酬是7853元。
根据安居客数据，2019年第四季度，青岛市平均房价是16340元每平方米。
做个最简单的除法，我们可以算出来青岛的房价收入比：16340/7853=2.08。
也就是青岛市民每2.08个月的平均收入可以买1平米住房。
2018年第三季度，青岛平均薪酬是6884元。
2018年9月，青岛平均房价是20696元。房价收入比 3.01。
2017年第二季度，青岛平均薪酬是6343元。
2017年6月，青岛平均房价是17073元，房价收入比2.69。
2016年第二季度，青岛平均薪酬是6057元。
2016年6月，青岛平均房价是12349元，房价收入比2.03。
如果懒得看以上表格，我直接给大家把关键的数据摘出来：
2019年12月，青岛房价收入比2.08，每2.08个月薪酬不吃不喝可以买1平米住房。
2018年9月，青岛房价收入比3.01，每3.01个月薪酬不吃不喝可以买1平米住房。
2017年6月，青岛房价收入比2.69，每2.69个月薪酬不吃不喝可以买1平米住房。
2016年3月，青岛房价收入比2.03，每2.03个月薪酬不吃不喝可以买1平米住房。
这一大堆数据很明显得出一个结论，那就是，虽然2016-2018这一轮房价上涨很猛，但是经历了严厉的调控，经过工资一定幅度的上涨和房价“16连跌”之后，2019年12月青岛的房价收入比，回到了大涨之前的2016年。
很明显，辛辛苦苦好几年，已经回到解放前。买了房子的不用沾沾自喜，没买的也别悲观，楼市的行情，其实就是这样轮回……
其实楼市就是这个样子，不断的震荡，不断的轮回。很多人怀疑，不是价格围绕价值上下波动吗？为什么房价只涨不跌呢？道理很简单，考虑土地的稀缺性，房子的价值还跟货币供应量相关，因此，围绕一个数值上下波动的，并不是房价，而是房价收入比。
有人似乎嗅到了一点味道，房价收入比轮回意味着什么？难道意味着房价下一轮大涨在即吗？
也未必。房价收入比降低，相当于个堆了个炸药包，房价收入比越低，炸药包就越大。
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但是众所周知，炸药的数量只能决定能爆炸后能炸得多响，至于能不能爆炸，并不取决于炸药堆砌了多少，而是必须要有个雷管去点。对于楼市，这个雷管是什么，大家心知肚明，在此看破不说破。
问题是，这几天的“黑天鹅事件”，对于堆砌炸药的楼市而言，不仅没有装雷管，反而把可能有的雷管也彻底拔了，售楼处一律封闭，成交量速冻归零，整个社会按下暂停键……
因为“黑天鹅”事件造成的恐慌情绪，可以肯定的说，刚刚出现的楼市交易量放大即刻被斩断，近几个月，甚至可以说2020上半年，青岛楼市止跌反涨概率并不大。
但是话要说回来，黑天鹅事件，只是拔了雷管，并没有把堆砌的炸药包也一并搬走，所以有一句话不得不说，那就是，既然炸药包没搬走，该来的东西，或许迟到，但不会缺席。
因此，2020年下半年再往后，尤其是过了2021年，楼市会出现怎样一个情况，我们拭目以待。
回答完题主的上半个问题，再看看下半个问题，那就是青岛哪个区域的升值空间大。
我的看法是：最有升值空间的是西海岸新区、城阳区。最没有升值空间甚至有可能贬值的：市南区、市北区、崂山区。
道理有二。
第一个，放眼全国，青岛是城/郊差距最大的城市，几乎没有之一。
虽然看起来均价不高，但各区房价的方差几乎是其它城市的2-2.5倍。很明显传统主城区、学区房过热甚至出现泡沫，近郊地区萎靡。
有位博主以苏州为例，说明青岛楼市存在着严重的两极分化现象：
这个现象，很多人都发现了。毕竟北京四合院的均价还不到通州、大兴的两倍，上海人民广场、静安寺附近和莘庄、浦江镇的差距也没青岛那么大，偏偏青岛海边一线到了城阳的四五倍，这肯定不合理了。
所以，青岛传统市内四区，房价再涨下去，势必对人才引进、人口流入甚至城市整体发展形成严重桎梏。去泡沫势在必行。
另外一句话，虽然孩子读书是刚需，但教育资源的意义并不是无限度拔高的。
青岛虽然房价是南京、杭州一半，但是青岛学区房比南京“拉力琅”、杭州学军、天长等的学区房更贵，直逼北京海淀名校，这明显就说不过去了——江苏路小学、嘉峪关学校虽然好，但是学区房已经贵到在青岛买套能自住的一流学区房的费用，到了比举家投资移民海外，孩子就读欧美名校更贵的地步，这就完全不能用理性解释了。
第二个看供应量，放眼整个青岛，楼房供应量最大、最供过于求的，就是市内四区。
有人说，不对啊，有人说，青岛今年要释放出10多万套的楼房供应量，其中一半在西海岸、胶州，看看崂山和市南的供应，贵上天去也不奇怪……
对于这些人，甚至不乏一些号称青岛楼市大V的“砖家”，我想问这些人一句，考虑供应量，只考虑新建楼盘供应吗？你们考虑过主城区存在大量的没电梯、没物业、没车位的筒子楼、老破小二手供应了没有？
事实上，考虑这些“老破小”以后，市内四区的去化还真的非常的不轻松，甚至可以说近似无解。
上下二图，拍摄时间相差不到半小时，同样是青岛的西镇，金茂湾的灯火通明，和台西大院的灯火寥落形成了鲜明的对比。
类似现象，在青岛很多地方都在出现，譬如说，海泊河入海口附近海岸新城和长途站周边的筒子楼、重庆路大山附近新建小区和雁山立交桥附近的四方大院附近都很典型。仔细注意一下，这种反差非常扎眼。
此外，考虑城乡剪刀差，建设、投资的主要方向，人口流入、就业的集中区域……甚至从早晚高峰的车流向都无一不显示，青岛人口进入最多、最有活力、最有潜力的，是西海岸新区和城阳区。
类似的数据大家请等黑天鹅事件过去之后，一切恢复正常的时候，通过地图app自行关注一下青岛早晚高峰的车流量和车流向数据。
很容易发现的是，青岛绝不是某些人印象里的北宿南工、西宿东工，实际情况是南宿北工、东宿西工。主要的就业聚集地是西海岸和城阳，而市北、李沧是青岛最主要的睡城。
在房价低廉的地方工作，反而跑到房价高昂的地方居住，青岛在全国城市里可能是独一份，也是不合常理的，肯定会渐渐改变。
因此，个人认为，靠近主城区、房价低廉，就业机会多、年轻人口集中进入的西海岸新区、城阳区，未来是将会获得最大发展的区域。
西海岸风水师
2020年青岛房价以稳定为主，大部分楼盘不会降价。
具体看开发商现金流、买卖双方供求关系、稀缺性、看区域看地段分产品
第一、稳定为主的产品：
一、置换市场的改善型产品，如崂山区浮山后，二、郊区的配套成熟和改善住宅区域，如城阳的白云山片区，胶州的三里河，西海岸的灵山卫，三、触底的刚需产品，像即墨南的红领那边、西海岸的西客站、高新区的东片区，基本也不会动价格了。
二、涨价的产品：
青岛的山海资源、医疗教育领先北方，宜居方便，配套丰富。现金流好的地产公司，稀缺性好的配套、低密度容积率洋房、好户型的产品，稀缺性的资源，比如配套较好的海景房，这种产品相反还会涨价。
三、极少数降价促销：
现金流吃紧的高库存的楼盘，且周边土地供应量大配套不足的产品，以价换量的产品，毕竟排名前10的开发商占据了地产行业的80％以上的出货。
第二个问题，青岛哪个区域的楼盘投资价值大？
回答这个问题前，再次强调，青岛的房子是面向北方市场用户群。
还是从上面的稳定和涨价产品分析区域，市内四区以稳定业主，保值，即墨和胶州不限购，即墨外来人口少，胶州库存太多，短期很难置换，莱西平度离得太远，西海岸新区的中心区域和资源配套齐全的新中心、城阳的白云山片区、高新红岛中心核心区域潜力比较大，这是新房，千亩大盘尽量不要想着投资，除非最低点，买也要买稀缺保值的产品。 二手房看能不能碰到笋盘，能不能跟房东谈的房主，能不能碰到急用钱的房主。
所以，以上区域是较高投资价值的区域。
青岛住这儿
在谈论房价走势之前，我们可以先讨论一下支撑房价的基本面，就是这个城市未来发展会怎么样，从大的层面看，决定青岛房价走势的是青岛这座城市的发展趋势；
1、从经济总量来说，2018年青岛经济总量1.2万亿，在北方仅次与北京和天津，位居山东第一，北方城市第三。（因19年青岛数据未出，整体山东的GDP有缩水，青岛不可避免，但是青岛排名山东第一应为悬念）
2、从人口方面看，山东作为人口大省，人口接近一个亿，在山东省人口净流出的情况下，青岛仍能保持人口净流入，对外来人口的吸引力依然很强，按照之前青岛城市人口规划，到2035年，青岛人口规模将达到1300万，与现在930万仍有较大的提升空间。
3、从政策层面看，2018年，随着办好一次会，搞活一座城的指示，上合合作示范区，自贸区、跨国领导人峰会定址青岛等政策利好不断落地，国家政策倾斜明显，产业正在加速聚集，掀起学深圳赶深圳的浪潮。
4、从区位层面看，青岛拥有北方吞吐量最大的优质港口，作为东北亚经济合作的桥头堡，随着中日韩关系缓和，有望打造成中日韩经济合作新高地；
5、从环境方面看，青岛作为著名的旅游城市，风景秀丽，气候宜人，北方人民的心之所向。
通过以上的分析看，青岛作为北方区域中心城市还是具有很多得天独厚的资源，在很长一段时间内也患上了红瓦绿树综合症，止步不前，但是近两年，随着山东自上而下改革，我们看到了一个触底反弹的青岛，特别是在城市群都市圈成为国家城市大趋势面前，作为第七大城市群山东半岛城市群的龙头，青岛趋势不断向好，以上是从城市基本面分析，青岛这个城市发展没有问题，后续会继续往上发展，对房价有一个比较强的价格支持。
从时间节点上看
青岛当前的房价是处在一个较低的位置，这个城市本身也是长期看好。那现在这个时间点，青岛的房子会怎么走。
相较于2018年最高点，当前房价已累计下跌25-30%，回到了2017年初的水平。青岛的近郊辅城区，如城阳区，高新区，西海岸新区，个别楼盘已出现万元左右的单价，相较于山东其他地市，已经有了较高的性价比。青岛实行了最严格的限购限售政策，政策无法继续加码，我们的整体判断2020年价格将会以稳为主，当然不排除黑天鹅事件后，部分开发商因资金压力会采用以价换量的举措，但是因为泡沫已经挤出，总体价格应会保持一个相对稳定的状态。
对于哪个区更有潜力，我们的结论是近郊辅城区的城阳区和西海岸，原因有以下几点：
李沧区在过去十年间，已经从近郊城区成长为主城区，大部分土地已被开发殆尽，单价也到了20000以上，未来增长有一定的瓶颈。
即墨区在过去十年间，涨幅最大，得意于即墨不限购的购房政策，吸引了更多的外地人购买，
助推了房价的上涨，提前透支了涨幅。而随着户籍政策的放松，其他限购区域的门槛也在降低，购房者的选择范围会扩大。
所以我们认为更靠近主城区且单价较低的城阳区、黄岛区将成为未来五年成长空间最大的区域。
一修聊房
需要分区考虑：
1.主城区新盘少供应少新盘房价会稳定夯实，但也不排除融创这种狼性扩张乱出牌搅局者。房地产赚的盆满钵满，老百姓六个钱包三十年…
二手房不好说，去年毕竟老破小很多卖不上价，好多降到15000都卖不出去！买的时候三四千六七千的房子赚的就得了别和地产商炒房客一样贪婪！
今年会有很多限售解除的二手房，炒房客肯定会降价卖，不知道是跌了赔了，真解气！峰会时最高峰出不了手，心里该有多郁闷？哈哈哈
手里只有一套房的别太显摆了，虽然涨了很多，你能把钱套现吗？而且现在降的至少20%了，就像过山车一样梦醒了，该交房贷还得交！
2.黄岛城阳主城区稳中微降主要是继续夯实，因为还没有把房价暴涨这波虚胖消耗掉！
城阳白云山片区已经夯实了，降无可降！黄岛不了解，潜力应该比城阳大！
红岛高新区目前没什么人气，主要是之前卖的房还没交房！！交了房人多了就不是鬼城了！不过交了房也没多少人吧？？ 现在虽然划归城阳了，但是还要安慰下选择红岛的居民，红岛二三十年后一定会搬到市政府的。大湾区的确是好规划，但是国外的大湾区也是百八十年才发展起来的，不是一蹴而就，梦想是好的，不过实现是艰难的！
3.即墨2019比城阳房价更稳定，主要是主城区没有太多新盘，而且即墨本地土豪如此热爱“即墨大帝国”，房价肯定能守得住！不过今年不好说，即墨西边土地拍卖那么多，估计今年不得打成第二个白云山？
一直以来，即墨发展路线都是偏离青岛的，东边蓝谷成了鬼城，西边新城建的不错。北边汽车新城如火如荼，又加入个奇瑞！新增产业值得肯定，利国利民！
为啥南边这么慢？等着城阳帮忙建么？
不是挖苦，是恨铁不成钢！城阳即墨两个老城区已经有一定城建基础，如果合理规划，加快建设，只需要二三年时间即城一体化就会实现，十年内的北岸大城就会建成！真不知道搞那么多新区到底有啥用
4.胶南 胶州 不熟，胶胶州有的房子降到七八九了，接近崩盘了吧？[捂脸][捂脸]南西客站房价应该比即墨北站低一些吧[捂脸][捂脸]
胶南胶州和其他地市的县城比较，发展的挺好的，缺点就是离青岛太远了。不过地铁八号线建好了，胶州离青岛空间感会更近一些！
新青岛人
房子是国家的产业支柱，国家得支持房地产，房地产的产业链太多了。维持现状不能大起大落。
王輣
2020年青岛房价基本会平稳发展，波动不会很大，主要看政策面以及银行出台细则。楼盘品牌、配套物业服务、教育资源配置、周边设施配套、人口流量等会成为影响升值空间的主要因素。
善言善行aiguo
2020年青岛房价大概率为平稳，波动不会很大，主要看政策面以及银行细则。楼盘品牌、教育资源、周边配套、人口流入等会成为影响升值空间的主要因素。
