住房，是衣食住行重要的一環。然而，隨著這些年房價不斷上漲，買房不再是一件簡單的事，往往需要傾全家之財力才能湊足首付款，再加上二三十年的房貸按揭。
當然，買房大軍中，並不是所有人都是剛需，除了房叔、房嬸以及部分上市公司炒房外，一些普通百姓在具備了一定經濟實力後，也會買房進行投資，從這個角度看，房子又兼具了金融屬性。
對此，國家是看在眼裡、落實在行動上，多次強調“房住不炒”定位，並在2019年中，首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，直到現在，國家對樓市的調控並未有實質性的鬆綁，對調控方式也由過去的“全面調控”到當下的“一城一策”，以便地方根據實際情況把控樓市節奏，總體原則是保持市場平穩，杜絕大起大落情況。
在這樣的大背景下，昔日大規模的炒房團，比如溫州炒房團已銷聲匿跡，目前的市場更多的是以剛需和改善為主。不過，一場突如其來的風波，讓一些人的預期產生了變化，一些龍頭開發商率先打折促銷，從網友反饋來看，裡面不乏有人躍躍欲試準備抄底。當然，最難的是那些中小開發商，“到底跟不跟？”，就當下面臨的困境來看，很多開發商確實騎虎難下。
此外，一個不得不關注的現象，一向看多樓市的專家態度產生了微妙的變化，比如中泰證券宏觀首席分析師梁中華甚至有些悲觀，在他看來，從投資的角度看，當房價少漲或者不漲時，持有房產就相當於天天在虧錢，需要錢時變現會是一個問題，他特別對三四線城市房子表達了擔憂。
與梁中華此類似觀點的還有北京師範大學房產金融中心主任鍾偉，他說自己對房價必漲的觀點從2018年開始就轉變了。但是，也有人對樓市表達了樂觀態度，比如中國人民銀行參事盛松成不久前則表示，如果供給繼續下降，未來一年後，一二線城市可能再次上漲。
政策、市場、專家的觀點存在分歧，這讓一些準備買房的群體更暈了。到底要不要趁2020年這波打折促銷勁頭買房呢？如果咬牙買，萬一未來的房子變成了一些專家口中的“大白菜”怎麼辦？但如果不買，若房價又漲上去了，豈不更沒擁有房子的希望了？那麼，10年後，房子是“大白菜”還是“真鑽石”？來看看經濟學家是如何分析的：
首先看樓市面臨的3大形勢
第一、住房市場由“增量時代”跨入“存量房時代”，有3個方面佐證：
1.城市化進入下半場，新增城市人口逐步減少。根據統計部門的數據顯示，截止到2019年末，我國的城市化率為60.6%，由於我們特殊的戶籍因素，真實的城市化率只高不低。簡單地說，農村人口市民化會越來越少，未來的人口流動形勢逐步過渡到以城市間的流動為主，註定有的城市人口增多，有的城市人口勢必會減少。
2.生育意願降低疊加老齡化，人口負增長逐步到來。住房、醫療、教育等都是一個家庭比較現實的問題，逐漸增加的成本，讓育齡婦女生育意願降低。數據顯示，2019年我國新生嬰兒1465萬人，是2000年以來最低出生人口數量， 0.33%的生育率甚至比一些發達國家還低。與此同時，老齡化則快速到來，截止到2019年末，我國60歲以上的老年人口為25388萬人，佔總人口18.1%，比2018年提高了0.8%。按照社科院人口綠皮書的預測，人口負增長或提前到來。
3.住房銷售面積逐步見頂，新增住房量減少，逐步進入二手存量房時代。雖然2019年商品房銷售金額再創歷史紀錄，但銷售面積已經出現了微降，幅度為0.1%。有前面講的人口因素導致住房需求減緩原因，也有城市可開發建設土地的因素。隨著城市化進入下半場，一個城市看上去有很多空地，實際上，受制於土地使用紅線，真正可供住房建設的土地越來越少。引用開發商孫宏斌的話說，過去我們搶增量，未來就是搶存量。
第二、貨幣供應M2增速趨緩是長期趨勢，現金貶值的動力逐步減弱。這麼多年來，M2與經濟增速保持著高度的一致，隨著經濟增速進入“L”型，M2也會跟隨降低增速。從最近3年M2數據看，2017-2019年增速分別為8.2%、8.1%、8.7%，遠低於2016年前的兩位數增長。雖然我們不排除短期特殊原因，M2增速會有所反覆，但也是短暫的，長期看，貨幣供應增速M2將是一個穩步走低的過程，這是經濟規律使然。所以，從這個角度看，我們手中的現金貶值速度會逐步降低。
3.國家對房地產的態度。毫無疑問，離開政策談我國樓市方向都是不切實際的。從2003年起，房地產被確立為國民經濟支柱產業，根據相關統計，對GDP的直接貢獻多年保持在5%以上，加上數十個關聯產業，經濟佔比就更大。但是，隨著房地產的快速和多年發展，房地產過於強大也會對其他行業產生衝擊，正如社科院的一份報告顯示，在2018年，房地產對經濟的貢獻“由正轉負”，到了2019年中的時候，國家首次提出了不將房地產作為短期刺激經濟的手段，加上國家對樓市“房住不炒”的定位。至此，國家對房地產的態度發生了明顯改變。從國家統計部門公佈的各項數據也可以看出，各項房地產數據都是一個相對平穩狀態，房地產高速增長的時代離我們漸漸遠去。
從以上分析可以很清晰的看出，影響房地產的關鍵因素，住房需求因素、貨幣因素以及政策因素均迎來“拐點”，樓市的方向也逐漸清晰。在“最貴”經濟學家任澤平看來，“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，核心思想聚焦在“人口、土地、金融”這六字上。對此如何理解呢？來看看3點概括分析：
一是城市樓市分化繼續，部分地區可能會存在“有價無市”。人口流向哪裡，住房需求就會在哪裡產生，有城市人口流入，就有城市人口流出，這是未來樓市分化的根本所在。據瞭望智庫的報告顯示，全國660多個城市，有12%左右的城市人口一直處於流出狀態，差不多有80個城市左右，這些城市主要以黑河—騰衝線以西為主，資源枯竭城市、遠離大都市圈和城市群的3-5線城市是其典型代表，類似於美國曾經經歷過的“鐵鏽地帶”，當然，我們的這種狀況還會持續，比如說現在10個城市有1個這樣的城市，未來10年，可能變成2個。這類城市的房子雖然未必是真正意義上“大白菜”，但存量住房多，人口少，住房供大於求明顯，價值沒多少不說，更重要的是未必有人接盤。
二是住房總量趨於飽和，房子價值的差異主要體現在地段和品質，地段好、品質好的小區仍然具有較高價值。一方面人均住房面積已經接近40平米，加上土地有限，不可能一直大量蓋房子，另一方面在國家頂層會議上明確“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”，也就是說以往那種大拆大建的時代過去了，這與我們進入存量房時代的趨勢是一致的。目前一線城市如上海、北京在兩三年前就進入了存量房時代，後面還會有更多城市加入進來。在存量房市場上，地段、品質、戶型和物業都會是好房子的標配，更受買房人歡迎。
三是房子宜精不宜多。隨著擁有房子的人越來越多，有機構說目前我們的住房自有率是80%，也有說90%的，不管哪個數據，都說明我們大部分人是有房子了，那麼，當增加持有環節稅收時，那些擁有多套房的人，最終都會把多餘的房子轉移到市場上來，這個時候的接盤者，更多的是一些改善置業群體，對那些差房子自然不會有多大興趣。所以，我們對待房子的態度是，參照第二點留好房子。當然，也有人說了，我是剛需，現在買不了好房子，怎麼辦？我只能說，第一步滿足有房子的目標，權當是過渡吧。
學習更多房產和購房知識，歡迎關注下方圈子
閱讀更多 專聊房君 的文章
