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40年產權公寓最大弊端是:
1 不能落戶（至少大多數城市不能落戶），對於想落戶大城市的人來說這點很重要！不能落戶就沒有學區，孩子上學就成問題。
2 交易稅太高，很多城市高達20%，房價漲的這點錢都給政府繳稅了！
3 公寓價漲不起來，這點大家可以觀察一下房價比公寓價高的多。
4 至於商水商電物業費高這都是小錢。
5 說公寓租售比高的人，其實是想說地段好的商業區小戶型房產的租售比高。所以，幹嘛不買地段好的小戶型住宅呢？
綜上所述，公寓適合在該城市已經站穩腳跟，不需要戶口和學區，而且手上有閒錢也準備長期持有甚至一輩子的人！
另外，公寓雖不佔用首套房，不限購，但佔用資金啊！原本買住宅的錢拿去買公寓，等你再想買房時，房價早漲得又買不起了！
無名氏000000000000
公寓是商業性質的，產權為40年，有缺點也有優點。很多朋友都在買房的時候在公寓和住宅之前選擇，個人建議剛需購房者能買住宅不買公寓，公寓可以在首付不多的情況下買一套位置好的小面積，短期過渡居住使用，後期容易轉手。
公寓的優點：
一、位置優勢
一二線城市的市區現在很少會有大面積的土地供應，大多數都是很小的地塊。這些土地要麼修配套設施比如公園等等，還有就是開發商拿地修建公寓寫字樓。優越的地理位置，租金和房價漲幅是上漲趨勢。
二、投入資金少，租金回報高
公寓面積小，總價低。與同樣地段的住宅相比，租金回報率高。
旅遊城市的公寓更受歡迎，租給酒店後期就不用管理了，只等收租金。
位置不好的公寓千萬不要去買，現在很多地方的公寓是賣不出去，如果買了就是租不去也賣不動。
三、可以辦營業執照，拆遷賠償高
商業性質的拆遷賠償是住宅的3倍。
缺點：
1、貸款層數：買公寓最低就要首付50%。但是買住宅可以最低首付30%。
2、貸款年限：公寓最長貸10年。住宅最長貸30年。
3、落戶上學：大部分城市的公寓都無法落戶到房子上。住宅可以落戶。
4、抵押貸款：缺錢的時候可以用房子做抵押貸款，但是公寓不是很好做抵押貸款，有的銀行直接不接單。
5、過戶稅費高，比住宅多繳5.3%增值稅。
6、水電氣物業費為商業收費。
7、無小區環境，梯戶比大，居住舒適度差些。
總結：
買房子最重要的是位置，不管你買住宅還是公寓，位置好的都不會差。
公寓的優勢就是總價低，適合剛需，也適合投資。個人觀點，僅供參考！
成都房產疑難處理
很多人在選房子的時候都會拿公寓和住宅進行對比，確實住宅更適合大家買了長期居住，但這並不意味著買房子就一定要買住宅，公寓的優點也有很多，大家在選購房子的時候還要根據自己的情況來判斷是否要選擇公寓，因為不同的房產類型適合的購房人群也不一樣，今天小編就來講講，公寓的優點有哪些？公寓也值得購買！
1、總價低
公寓大多數都屬於小戶型的房子，小戶型總價不高，雖然單價對比起來可能比較高，但由於面積比較小，所以總價就不算太高，這對於大多數的購房者來說，不僅買得起，還要住得起。如果是購買公寓的話，通常首付款加上前期購房費用，如購房款、契稅、維修基金等也才是購買住宅的首付款，因此選擇小戶型會使居住費用降低。
2、過渡性強
很多人選擇購買公寓都是想著先購買一套房子用於過度，比如說有些剛需家庭也會選擇購買公寓房，剛需家庭中，大多數都是新婚的夫妻，手裡面的錢不多，但安家之後急於購買房子定居，因此小戶型公寓可作為一個過渡性的房子。當然公寓房短期過渡還是可以的，在若干年後，有了更大、更舒適的房子，公寓還可以出租出售。
3、配套完善
公寓有很大的一個優點，那就是說出的位置一般都比較好，周邊的各項配套都非常的齊全，在我們生活中，公寓比較集中的項目大多都在毗鄰商務中心區。這是因為現代年輕人在高負荷的工作之餘，對於時間的安排要求非常的高，所以公寓房的便捷性就非常符合這部分購房者的需求，其中包括交通的便捷，商業的便捷，以及休閒的便捷。
4、風險小
不管是購買什麼樣的房子都是存在風險的，但購買不同的房子存在的風險大小肯定是不一樣的，相比之下就會有一些風險要小些。由於大多數的公寓總價低，門檻相對不高，購房者在購房初期需要支付的費用相對少一些，一般可以實現用月租償還月供賺取長期穩定的收益，或者伺機出售，迅速回籠資金。不過小編建議大家在選公寓的時候多看一下開發商的實力，儘量選擇大開發商。
雖然大多數的公寓都是小戶型的，但是公寓跟住宅的區別可不是在房屋面積上，最主要的區別還是在其土地性質上面，這也是很多人不想購買公寓的房源，公寓是商業性質的，產權年限比較短，居住成本也比較高，以上就是關於公寓有哪些優點的介紹了。
海南島樓市分析師
投資收益大
1，公寓屬於商業用地，一般的公寓位置都是比較好的，人流會很大，對於小年輕來說，生活會方便一點。
2，公寓的單價會比住宅的低，面積一般也很小，所以總價低，適合小年輕過度一下。
3，公寓屬於商業用地不限購不限貸。投資的首選。
4，一般來說啊你買40萬的公寓和買100萬的住宅的租金是差不多的。投資收益率高
5，公寓可以用來做辦公室，做民宿，做一般的小生意等……這是住宅不可以的。
6，現在的公寓和住宅的差距一般就是70年和40年的差異。但是現在政策都已經除了，到期之後15.6一平米也就是100平米就是1560元人民幣續期20年。所以現在年限基本就不是什麼大的問題。
說說不足吧：
1，公寓一般都是筒子樓很少有板樓。多數都是3梯10多戶的或者20多戶，住起來舒適度就會比住宅差一點。
2，公寓不可以落戶口，這對於一些結婚後的剛需客就是一個很大的問題了。不能落戶也就是還是不可以上學，及時上學那要每年多交錢。具體呢還是看學校。
3，公寓多數都是商水商電，比民用的基本都翻了一倍所以平時的生活成本會好一點。
總而言之一句話，買房沒有哪個好也沒有那個不好。主要是看你自己的需求。如果你就是想在這個城市隨便過度一下，自己手裡錢也少那就的可以投資公寓啊。自己買的壓力大，公寓有小戶型的你就是過度一下。或者就是手裡已經很多套房子了，那就只能買公寓了。但是如果一家人想在這個地方安家呢那還是考慮住宅，因為畢竟舒服一點住宅可以落戶，小孩可以上學。
小胡聊房
5年房地產營銷經歷，2年國際品牌酒店全國拓展總監經歷。頭條閱讀量超十萬，主要都是問公寓能不能買？產權式酒店能不能投資？還有少數幾個人，問我投資產權式酒店項目跑路了怎麼辦的。
網絡上的文章一般都是匹配買公寓的多，但是在住宅限購的情況下，投資一套公寓也是很好的選擇。
公寓房到底有哪些好？
當你有點閒錢，想買住宅要不沒資格，要不錢包不夠硬，但是存銀行又不心甘，這時候房產銷售們都會給你推薦公寓，比住宅便宜、面積小、總價低、貸款不受套數限制、不限購、租金回報率高，甚至有5米4層高的雙鑰匙買一套隔成兩套用，還有精裝包租的，讓你零負擔輕鬆做包租婆……
世上走不盡路，就是房產銷售員的套路。始終不放心的你，回去問朋友、問百度，最後呢，反對者佔到7成以上，不外乎這麼幾個理由：
1.商業性質，產權只有40年；
2.商業性質，按商業標準收水費、電費、物業費，沒有燃氣；
3.商業性質，銀行按揭只能貸5成；
4.商業性質，二手交易時，交易稅費比住宅高，預估要15%個點左右，不好轉手；
5.商業性質，不能落戶；
6.戶數多，一層超過20戶公寓很普遍，居住密度大，不舒適；
7.戶數多，公攤大；
8.……（歡迎補充）
為什麼大多數人都會告誡別人，不要買公寓呢？網上都是反對的信息呢？
因為大多數人根本就沒有機會買上一套公寓！
就和當初勸你不要買房的那波人一樣，他們沒有房子，所以每次見面都會重複他的經驗：房價有泡沫，別買！
那麼反對買公寓的理由是靠譜的嗎？
1.產權40年，比住宅少30年，但是我花點錢續期就行了！
我國建築物的使用年限一般都認同50年的說法，任志強甚至提到過只有30年。
《物權法》有相關規定內容，商業用地到期可重新繳納土地出讓金獲得土地使用權，補交土地費用不超過5位數，最低可低至15.6元/平米。40年以後，主要不出現重大的危機，補交的費用相對於房價來說都是小錢。
2.沒有燃氣，商業用電用水物業費，相對於節省的房價，都是小錢！
單身公寓一兩個人住，沒有燃氣就用電磁爐，整棟樓沒有明火更加安全！
普通住宅2塊的水、5毛的電，一個月100塊錢，商業3塊的水、1塊5的電，一個月200塊錢，一年貴1000塊錢，40年呢？多花了4萬塊錢，公寓總價比住宅可不止便宜幾萬塊錢。
3.公寓按揭5成，但是不限套數，不看房貸呀！
如果你買過房，你就知道不能貸款有多難受了！首套房一般可以貸款7成，二套就降到3成了，第三套就不能貸款了。
甚至某些城市只要你有住宅貸款記錄，不管是否還清，只要有一次就算二套，首付7成，有兩次貸款記錄，就別想再貸款了。
公寓貸款輕鬆，不管多少套，通通都可以貸一半。
4.稅費高，讓中介給你想辦法規避呀！最主要的部分是增值稅，能不能做低交易價格？只要你誠心想賣，各種疑難雜症，中介通通有辦法。
5.不能落戶。有的城市買公寓、商鋪、寫字樓都可以落戶，比如長沙。
不過說實話，公寓你打算買來住一輩子嗎？人生漫長，難道你這輩子就甘心只買一套公寓？
住宅是人生標配，公寓落不了戶，買套住宅落。
6.居住密度大，舒適感差。你這麼年輕，身強體壯的，暫時又不夠錢買住宅，那就別用住宅的舒適度來對比公寓了！自己買來住也只是過渡一下嘛！
7.公攤大。公寓公攤一般30-40%，住宅公攤一般15-25%，公寓的公攤大，主要是因為戶數多，走廊、電梯間等公共區域面積多了。不過，你買個40、50㎡的公寓，室內面積差個4、5㎡，差距很大嗎？會因為這4、5個㎡，住的就不舒服了嗎？
8.還有各種花式理由，你回想下你自己的初衷：
我錢少，所以先買個公寓湊合下。公寓便宜，過渡一下湊活住，那就湊活著！
我錢多，不想存銀行買個公寓投資。公寓便宜，租金還可以，即時不算房價增值的部分，租金回報比存銀行划算吧？
我錢不多也不少，買不買公寓？
就我個人的理解，公寓投資的核心優勢是什麼？
基數便宜+2倍槓桿
基數便宜，意味著，有較大的增長空間。房價從5萬漲到10萬比較難，但是從1萬漲到2萬呢？絕大多數城市已經驗證過了。
2倍槓桿，意味著，房價漲30%，實際獲利60%，最牛的是這個槓桿可以無限次數用。
100萬的閒錢為例：
住宅：單價1萬，不能按揭，建倉100㎡，3年後漲價50%，100×50=獲利50萬，轉手成本扣除6%，投資回報44%；
公寓：單價0.8萬，首付50%，3年後漲40%，100÷50%×40%=獲利80萬，轉手成本扣除15%，3貸款成本15%，投資回報50%，
當基數便宜，又能無限次利用槓桿的時候，即使漲的慢、即使還有高額的稅費成本和5%的貸款利息成本，公寓投資仍不輸住宅。
是的，那些勸你不要買公寓的人，和當初勸你不要買房的人，就是同一批人。自己閒得蛋疼，不去問別人實際情況，當你跟他說你想買個什麼，他始終都是一副苦大仇深的表情，“唉唉，我跟你說呀，不能買！”
“你勸我別買，以後漲價了，損失你賠給我嗎？”
“呃，那怎麼可能……”
獨立觀察
公寓並不是像大家說的那麼一無是處，還是有許多它自身的優勢的！
第一、地段；公寓一般是商業屬性，位置肯定不會差，一般都是處於適合核心地段，或者是交通樞紐附近，平時工作生活都非常方便！
第二、配套；擁有優越的地段，配套自然不會差，周邊一般都商場超市林立，生活品質和質量均有提高！
第三、租金高；公寓一般的租金會比住宅高得許多，而且租房人群一般都是白領，素質比較高也比較穩定；房子租出去不會太擔心租客會損壞房子；
第四、面積小，壓力小；公寓一般都是面積比較小的戶型，基本上就是單間或者小兩房，這樣給購房者的壓力會小很多！
第五、拆遷賠償是普通住宅的3倍；目前實行的是不動產政策，40年和70年的屬性沒多大區別，房子到期再繼續繳納土地出讓金就可以；但是公寓如果拆遷的話賠償款就按照1:3來賠付！比普通住宅高三倍！
Fang柳澤平777
個人認為公寓的好處
1.價格低，相對同地段的商品房對比，公寓價格更低些
2,公寓一般都屬於商業型，地段，配套肯定會很好。
3，一般人會覺得公寓公攤大，但相對而言，舒適度也高
4,投資是個不錯的選擇，成本低，同等地段租金也是同等的，所以投資回報率很高。
揚揚1995
公寓辦公加自住還是不錯的。如果純碎自住，居住體驗會差一點，並且不能落戶和上學。如果投資，公寓轉讓的稅費很高，基本上沒有什麼升值空間。
龍少教你買深房
公租房還有好處可言？可以說公寓房除了居住屬性外，找不出任何有益屬性。首先公寓是產權40年土地，從拿地到建設交房已經過去好多年，其次公租房一體基本在10戶以上，所以公寓房居住屬性也是很差。
再是公寓房因為是一體多戶，上下班高峰期擁堵的電梯更是苦不開言。還有公寓房因為是公寓屬性通燃氣是不被允許，只能用電力做飯。公寓房因為是商業土地，所以水電費是商業水電費用，比正常70年產權水電高出好多倍。
綜上所述公寓房除了居住屬性，在沒有任何收益屬性。
資本尋寶
公寓肯定好
