問：您好，目前在深首房二貸，另一半首房首貸，工資月收入四萬左右，目前手上只有八十萬，想在福田買個四百多萬的學位房作為投資，值得買嗎？謝謝

答：在福田想要兼顧學位、投資和住家還是蠻困難的，福田一類名校單價普遍在10-15萬，樓齡大多15-20年。

福外南屬於福田二類，保稅區均價7-8萬，400多萬還能選到2房，算是住家和學區比較均衡的選擇。

福保片區本是福田多年窪地，但18年3號線南延線通車和福田外國語南校區建成，兩項重大利好加持，完成了一次房價暴擊，從五萬多直升到七萬多，但將來如果沒有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱勢片區，會一直處於跟漲的狀態。

但如果是自住，又想兼顧學位，福保也是一個不錯的選擇。

貳

問：老師你好，本人90後，現在計劃把長沙房子賣掉，在深圳進行購房，目前首付可以準備180萬左右，年收入也有五六十萬，房貸的壓力可以承受。目前在看福田的梅林一村和龍華的萬科和雅軒，還有龍華的壹城中心。請老師幫我看看，或者有沒有推薦的，新房二手房均可接受

答：梅林一村長期看跑平大市，短期看有學位暴擊的可能 梅林一村也是非常著名的公務員社區，00年入夥至今，盤子非常大總共有13個區7000戶，基本都是三房四房或者頂復，設計是改良過的港式戶型設計，高層小洋房，整體感很強，物業管理ok，車位不足。交通方便頗有優勢，進出依託北環大道、地鐵9號線兩個站，備考塘朗山梅林水庫和運動公園，環境和交通都是很不錯的。原本的初中是一個短板，但在建的梅香學校可能劃為名校分校，這個還未確定的因素是重大利好。目前在同類型的福田花園社區盤中，梅林一村是價格相對較低的，住家環境很不錯的，因此跑平大市沒有問題。

萬科和雅軒區域沒有比較大的增量導入，一牆之隔的橫嶺舊改算一個小小利好，但是它的硬傷一直存在: 首先該盤處於"英雄難過梅林關"的尷尬位置。第二，梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會競相拋盤，戶型又不稀缺的話就賣不起價。第三，小區地塊太狹長，沒有舒適大花園，生活也不是那麼便利。

龍華壹城中心，龍華區地標性住宅，是龍華老城區最吸睛的盤，沒有之一。這個小區有優勢: 1、高贈送，利用率普遍超過90%。

2、配套齊全，學校、商業、地鐵（共十區，但是隻有九區算地鐵房）；

3、次新、鴻榮源品牌；

4、稅費低，因為2015年首開，登記價高而且漲幅不大。

5、價格也親民。劣勢也很明顯：1、體量確實太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價格也一直上不去，簡直天量供應；2、本身離地鐵較遠，加上四號線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區稍微近一點），而且全部入住道路交通勢必擁堵；

梅林一村=壹城中心>萬科和雅軒

叄

問：老師您好，我的生活半徑在深圳東半部分，要帶學區，首套房，首付三成預算在200萬左右，要四房兩衛，想要兼顧居住和投資，應該怎麼買，謝謝！

答：你好，我每天接觸的投資客自住客，有大量600-800萬的中端客戶，他們共同目的是買一套小三房，有升值潛力，品質略好，學位中上。

聽起來要求不算高，但我會直接告訴他們：買不到，哪怕預算打到1000萬，也要在品質、升值和學位上做出取捨。

深圳其實並不貴，只是每個買房人都太貪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潛力，甚至還要附加學位，這幾個需求合併同類項，價格必然上天。

首付200，總價控制在600左右，東部沒有好學校。好學校都集中在關內，學區稍微好點的可以在羅湖和福田保稅區，但是買不到4房。

龍崗不想跑輸大勢，可以關注兩個學區房，推薦樓盤已經分享在知識星球內部，可以參考。

肆

問：老師好，買第二套，請教專業信任的您，哈哈。預算1300，優選寶中南山。自住+投資，100平三房或更大，一娃4歲。看中大灣區、深中、前海灣規劃，但不知如何應對大勢選擇自己小家。請您指點。不知這幾個盤如何尚都、西岸官邸、幸福海岸等。謝謝您

答：尚都戶型好的很少，幸福海岸至少有一半還不錯。

幸福海岸園林景觀在寶中算不錯的，好過尚都的小區觀感。而且幸福海岸的物業也並不差，還是正地鐵口，大社區。

西岸官邸社區太小了，雖然贈送多，但戶型一般，而且單價太貴了。

這個小區也是頻出筍盤，屬於高不成、低不就的一類。

這幾個盤排序：幸福海岸>尚都>西岸官邸 持續看好寶中

伍

問：請老師分析一下，金地上塘道二期，潛龍曼海寧，特發和平里二期，這幾個樓盤選擇哪個好？謝謝

答：金地上塘道 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 價格：單價6萬 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊）

潛龍曼海寧花園 品質過硬，交通和商業配套差，在龍勝地鐵站和上塘地鐵站中間地帶，離兩個地鐵站都有500米距離。南北兩區共14棟樓，容積率3，戶型基本南北向通透，帶入戶花園 河南煤老闆開發，2010年5月開盤，當時周圍的水榭春天2.1萬，特發和平里1.9萬，該盤2.4萬，2013年交房，仍然有一半未賣完。時間過去5年，我們用現在的價格總結，不是一手開盤賣的高未來二手市場賣的價格就高，二手市場是一個綜合的較量，環境、容積率、綠化率、戶型、商業配套、交通平均分高者得勝。特發和平里的戶型佈局和使用率都不太合理，高峰學校的排名還可以，但是排名比較危險，生源不行，沒有繼續保持的基礎。

這幾個盤對比：金地上塘道>潛龍曼海寧>特發和平里二期

陸

問：您好，疫情後預計出售深中龍初學位房，可以拿回來的資金300左右，想在福田或南山投資地段房或學位房，再次購買需要首付5成，月供可以承受2萬左右，因龍華紅山已有1套大戶型月供2.5萬元。想聽聽老師您有什麼建議？

答：福田內部各版塊分化巨大，選籌比較難，幫你梳理出6個等級：頂級梯隊：香蜜湖：品質+學位+配套12-18萬

第一梯隊：百花：頂級學位+配套+老舊商品房 10-13萬

第二梯隊：竹子林：深高學位 8-12萬，普通學位 6-9萬 景田/香梅北：福外學位 8-11萬，普通學位 5-8萬 華強北：荔園+紅嶺學位 8-12萬

第三梯隊：車公廟：普通學位+中等品質樓盤 6-9萬 園嶺：中等學位（園嶺中學）+拆遷概念（園嶺新村） 8萬 蓮花：中等學位（蓮花中學）+老舊小區 7-8萬 中心區：四神盤（中海華庭、星河國際、城中雅苑、發展興苑）8-10萬，中低品質樓盤 5-7萬 第四梯隊：保稅區：6-8萬 梅林：5-7萬 新洲：5-7萬 皇崗/赤尾：5-7萬 八卦嶺：5-6萬 （荔外落戶帶動一批老破小漲到八萬） 第五梯隊：華強南：4-6萬 不建議首付5成買房，深圳有很多種方案可以操作成首付3成，可以參考知識星球內部分享。建議在福田第二和第三梯隊中選擇。

南山：南海中學、育才太子灣有符合你預算、各方面都不錯的房子

柒

問：老師您好，我們在去年底買了景田的景鵬大廈2房85平的房子，買成488萬，是中間樓層是朝西南，沒有陽臺。房子離地鐵大概走路10分鐘，對面是北大醫院和蓮花山公園。就是樓齡老有30年了。想請問這房子買對了嗎？我和我老公總感覺買錯了，不知道3年後賣的話會不會會虧。我們買這房是想老了以後養老住，離醫院近點好看病，也可去蓮花山鍛鍊身體。 諮詢您，謝謝!

答：您好，景田以前分析過：景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭；

但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平大勢；

不過景田純自住還不錯，很適合養老。

捌

問：謝謝昨晚對紅樹灣及紅樹西岸的的答覆！那麼選擇深圳灣地區的鴻威海怡灣、三湘海尚的投資價值？謝謝

答：鴻威海怡灣小區環境很不錯，但是有一點樓齡了，雙拼房也多，屬於跟漲型，近日有傳聞旁邊的醫院不建了。

個人比較看好深圳灣學校+深圳灣片區，目前還看不到一個可兼顧學位，預期，稀缺景觀資源，住宅集群，承載全深圳乃至全中國的高淨值人群的替代片區。

三湘海尚，2.0深圳灣最低密度產品，這一輪的領漲盤。對於深圳的豪宅總結：

1.深圳的豪宅發展史不長，真正的豪宅相對稀缺；

2.豪宅區從鹽田、羅湖換代到香蜜湖、深圳灣；

3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟剛需盤是2個完全不同的市場，選籌邏輯差異巨大。即使在深圳沒有利好規劃的時候，豪宅也能走出獨立行情。

4.從度假安逸海邊豪宅，學區豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅，一步步迴歸到生活與享受結合。學區依然是豪宅的重要支撐點。

玖

問：想入手投資東莞松山湖的房子，請老師推薦幾個樓盤，謝謝

答：松山湖的房子該怎麼買? 松山湖開發強度很低，真正的松湖片區內樓盤很少，分為東西南北四個區域：

1、松湖西區，代表樓盤是錦繡山河一到五期，均價四萬左右。錦繡山河是松山湖體量最大、最具代表性的樓盤，品質高，區位優，大戶型為主，成交活躍。

2、松湖北區，代表樓盤長城世家，和堂，3號別墅，豐華悅園，萬科松湖中心，均價3-4萬。

3、松湖東區，代表樓盤萬科松山湖1號，萬科虹溪諾雅，翔龍御湖居，均價3.5-4萬。

4、松湖南區，南區是華為的總部基地，可售房源極少，區域內位置最好的樓盤大多是華為自建，供華為內部員工購買，售價很低，每平米八到九千。華為自建樓盤 松山湖樓盤有兩個特點，一是樓盤數量少，二是大戶型和別墅居多，很多都是200平以上，總價800萬起的大戶型，小面積稀缺。悅園的品質和環境不錯，緊臨松山湖，單價4-5萬。

總結：

1、東莞缺少價值高地，這個高地一旦出現，一定是松山湖；

2、松山湖目前配套還不夠完善，價格三萬多，還有入場機會，不過要注意迴避溢價盤，淘筍；

3、東莞二手房不限購；

4、鑑於東莞的經濟體量和對熱錢的吸引能力，松山湖最值得投資的是小面積低總價，一是稀缺，二是門檻低。

5、松山湖片區，分為多個板塊，有真松湖和偽松湖，價值有高有低，需要認真挑選。

拾

問：深圳法拍房風險大嗎？是否適合投資？

答：你好，法拍房能賺錢，但是水比較深，只適合專業人士。

一、法拍房有哪些風險？

法拍房既然是法院操作的，那他伴生的風險，必然有相應的法律瑕疵 風險 1 是清戶風險，原來的房東在裡面賴著不走 對應的法律瑕疵：最高法專門出臺過唯一住房是否可執行的司法解釋，簡單來說就是，如果被執行人確實只有這一套房可住，沒有別的地方可去，就不要強制執行

風險 2是其他債權風險

就是你拍了之後，有別的債權人過來，說這個房已經提前抵押給他了，有單據，日期比法院查封日期還早。

對應的法律瑕疵：從法律上來說，不能傷害善意第三人利益，如果這個事實屬實，也是需要保護這個債權人權利的。如果原房東又沒有其他的可執行財產，那麼很可能再拿這個房子做文章，尤其是如果拍賣了付款了，法院還沒有給建委送協助執行通知書時，遇到這個情況，很難出協執 風險 3是 租賃風險

你拍了之後，有人過來說這房子之前租給他們了已經，簽了20年租約，如果違約需要支付鉅額違約金。對應的法律瑕疵：法律上有個原則是“買賣不破租賃”，理論上你買了這套法拍房只是擁有了所有權，原來的租賃合同還得繼續，如果違約你應該是支付違約金的。當然，你也可以向法院去主張這個違約金的金額是否是合理的。

二、如何降低法拍房風險？

上面的風險碰到了，都比較難處理。所以降低風險最主要的原則，就是規避風險發生的可能性，通過慎重選擇房源方式。我的篩選法拍房房源原則如下：

原則1 案子要是個好案子 最好的案子，就是官員貪腐被抓起來判刑的這種。幾點優勢 （1）當事人本身一般入獄了，親屬也都避之不及，沒人願意給你惹事 （2）這種房子一般戶型、裝修、位置、小區環境都比較好，原因你懂得 （3）當事人一般沒有什麼債主，原因同上 最差的一種案子，就是非銀行的借貸糾紛，也就是當事人跟擔保公司、小額貸款公司之類的借款糾紛，這種案子意味著當事人可能會很多潛在的債務，後患無窮。至於刑事犯罪入獄的案子，也是最差的案子之一。

主要是當事人沒準過幾年出來了，回來找你麻煩。或者在號子裡，找些社會人給你添亂。其他的普通合同糾紛或者銀行借款糾紛的案子，這種安全性適中。銀行借款糾紛中，由於銀行對於抵押房產管得嚴，較少存在二次抵押的風險。普通合同糾紛，當事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不會主動添亂，但也存在其他債權人風險。

原則2 當事人最好是非退休、非自由職業人員

退休老人最多的就是時間，有充分的時間跟你折騰。自由職業人員，例如藝術家、攝影師這種，時間可以自由安排，也會增加很多跟你搗亂的可能性。如果當事人是外地人，本地關係少，也會比本地人好很多。

原則3 最好是本地法院的案子

如果是外地法院拍賣的北京房產，如果後面遇到問題，他們一般不管。北京本地法院的案子比較有保障，如果可能，本區法院或者指導本區的中級法院的案子拍賣的本區房產，更有保障。如果後期除了問題，對於法院來說，他就是想幫你，前提是他得有這個能力。跨區甚至跨市執法，對於哪個司法機構來講都不容易，會大大降低其執法力度和效率。

原則4 最好是空置房

無論是房子裡面住著當事人、親屬還是租客，清戶總是一件很麻煩並且風險很高的事情。因此，這個房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了 原則雖然好說，但是具體的案件每一個都不同，要開動腦筋分析具體情況。

拾壹

問：老師好，我在2018年4月份買蛇口雙璽花園，找人代持，買的時候是5200萬，首付4成，現在疫情嚴重，我公司面臨巨大困難，所以還貸款也就很難，壓力很大，請問是等疫情結束快點賣掉還有其他方式融資暫時解決問題呢？

答：你好，感謝大額讚賞！

每個行業損失不一樣，如果是消費行業，以2003年的經驗來看，非典結束後利潤會直線拉昇回來，甚至比疫情之前利潤更好。可以參考非典時期各行業的數據，先判斷下疫情對公司的影響範圍和週期，再決定繼續保留還是直接出手。

1.房子是2018年4月入手，如果當時買入是市場價，經過19年的拉昇，現在評估價會增加，可以嘗試去銀行申請加按揭 2.疫情有針對企業的貸款，可以嘗試申請 3.做二抵或者其它企業經營貸 4.向銀行申請貸款延期（謹慎操作） B 房子出手 總計2000萬以上的豪宅產品成交週期會拉長，如果不想降價賣掉，可以試試以下賣房方法：想快速不降價賣房，有幾個基本原則，可以參考知識星球內部分享。

拾貳

問：您好，手裡子彈230萬，深戶單身，目前福田中心工作，首付五成，標的總價450萬以內的2房或三房，剛需自住，要素比較關注交通，學位，居住環境。月收入2萬。龍崗大運頤安都會中央兩房及小三房和福田中心區都市花園或嘉州華苑2房，趣園2房，比較糾結，煩請指導，謝謝。

答：深圳各區域就業人口密度 南山、福田、羅湖區均出現高強度的就業集聚效應。其中高新園、車公廟、福田CBD、華強北、羅湖人口密集度最高。

龍崗中心、坂田、寶安中心也有較大規模的就業分佈，但尚未形成強勢的就業集聚效應。因此綜合各方面考慮，優先選擇福田。

對於很多剛需和投資客來說450-500萬是一個門檻，同時也是交易最為頻繁的價格區間。

你關注的幾個小區排序：都市花園>嘉洲華苑>趣園 另外泰康軒和福宇軒可做備選。

樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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