现在买房，不管新房还是二手房，也不管在哪个城市，选哪个区块，钟意哪家楼盘或户型，都逃不开一个问题：房贷。
一方面，房价水涨船高，房贷额度越来越高。
数据显示，1998-2018年，20年的时间中，全国均价从1854元上涨至8542元。
从2004-2017年，13年的时间，我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元，增幅达13.7倍。
房贷额度越来越高，也就成了多数家庭债务负担的“大头”。
另一方面，房贷规定一直在变化，很多人捉摸不透。
从银行层面来说，在2011-2014年间，不少商贷都是在基准利率基础上打折的，有的9折优惠，有的甚至可以低到75折。
到了2017-2019年，大部分城市的首套房利率普遍上浮15%以上，二套房普遍高于25%。
去年8月份开始，利率不再挂钩基准利率，开始以LPR报价为“锚”，每个月20号上午9点半，在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站公布。
从2019年10月份开始，房贷开始转为LPR合同，参考5年期LPR的报价。
很多人对这些名词可能“一头雾水”，说白了，就是房贷利率的参考基准变了。
对正在还房贷的群体来说，9天之后，还有一个房贷“新规”扑面而来。
央行在去年底发布公告：从2020年3月1日开始，去年10月之前的存量商贷，要陆续转换成参考LPR的合同，今年8月份，这些存量房贷要全部转换成LPR合同。
需要指出的是：转换之后，不管你原来的利率是上浮、持平还是下折，房贷利率的算法变了之后，实际上每月还款额并没有变化。
笔者建议，近两年买房的朋友，房贷利率普遍有上浮的情况，在转换LPR合同时，最好选“浮动利率”，也就是跟着未来5年期LPR报价而变化，因为从10年乃至20年的时间来看，低利率是大势所趋。
至于办理的时间，最好还是等银行工作人员的通知，今年2月有29天，现在离3月还有9天，因为每家银行的流程、文本、系统录入过程可能略有不同，安心等待就好。
就在房贷新规即将实行的前夕，央行宣布，有房族的月供“又省了一笔钱”。
2月20日，央行发布最新一期贷款市场报价利率LPR，“降息”预期靴子落地――在央行本月先后下调逆回购利率、中期借贷便利（MLF）利率后，2月LPR报价如期下行。
全国银行间同业拆借中心周四公布数据显示，1年期贷款市场报价利率(LPR)为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，分别较前次报价下降10个、5个基点。
划重点：这次1年期LPR降了10个基点，5年期LPR降了5个基点。
什么意思？
说白了，不论是没有转换LPR的存量贷款，新增的购房贷款，都有望享受降息的利好。按照基准计算，贷款100万30年期，月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元。
虽然看起来并不多，但对正在还房贷的人来说也是聊胜于无，更何况，去年11月份，5年期LPR已经降过一次了，按照100万30年房贷来算，月供已经减少了60元。
如果按照5年期LPR继续下降的趋势，各地银行对房贷加基点也会降低，再考虑到30年的时间省下的利息，未来有房族能省下的钱会越来越多的。
笔者认为，这对无房者也是一个好消息，可能会受益。
1，今年购房成本会降低。
上文提到，2019年11月份，5年期LPR已经降低过一次了，时隔3个月，5年期LPR再次下降，这也为全年房贷利率的下调做好了铺垫。
按经济学家李迅雷的测算，我国7天期逆回购政策利率有望降至2.25%以下，1年期MLF有望降至2.85%以下，十年期国债利率有望降至2.6%附近。
按LPR的报价规则，一年期MLF利率有极强的风向标意义。如果真的降到了2.85%，比现在1年期MLF利率还要再低45个基点。
如果像李迅雷说的那样，5年期LPR今年降45个基点，各个银行“察言观色”，首套房贷利率极有可能会降到5%左右的水平，已经和2014-2015年时基准利率相差无几了。
对购房者来说，房贷利率的降低，意味着月供、利息的减少。
2，首套房会得到更多倾斜和照顾。
数据显示，目前全国首套房贷款平均利率为5.51%，为5年期贷款市场报价利率(LPR)加点71基点，环比下降1基点，连续第二个月下降；二套房贷款平均利率为5.82%，环比下降2基点，为5年期LPR加点102基点。当月，20个城市首套房贷款利率环比有所下调。
注意，首套房为5.5%左右，二套房为5.8%左右，两者相差30个基点。
表面上看，首套房和二套房似乎并没有拉开差距，要付出差不多的月供支出，但是，央行对于房贷利率参考LPR报价是有一条规定的：首套房贷利率不低于5年期LPR即可。
也就是说，今年首套房利率下调的空间非常大，按目前的4.75%报价来看，对比全国5.5%的平均利率，下降空间足足有70多个基点，这也有利于降低无房者的置业成本。
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