說實話，最近原創挺少，因為身體不太舒服，不過今天依然有場帶病都要等的土拍。
與其說我在等待結果，不如說我在等待歷史。
徐匯濱江地塊，310.5億，由香港置地拿下。創造了歷史，上海總價地王的制高點。
此前如果說2019年香港西九龍高鐵上蓋的新鴻基422.32億港元比較特殊的話，最高紀錄保持則是2016年，招商蛇口聯合華僑城拿下的深圳國際會展中心代建代運營權以及11宗配套商業用地的310億。
也就意味著，這也是全國總價地王的制高點。
再結合全國的單價地王，2016年的融信地塊，也就是現在中興路壹號豪宅項目。
魔都不愧是魔都，至此，全國的總價和單價地王全部會師於上海灘。
那麼，這對上海樓市是個怎麼樣的信號呢。
01
解讀對樓市的影響前，我們先來要了解這個項目本身。
地塊位於上海的徐匯濱江金融港地塊，總體範圍是：西至東安路，北至龍華中路，東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道。
而總開發體量約180萬，土地用途為商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地，由28個地塊組成，確實是個超體量項目。
再具體點話，規劃大概是將打造210米、280米高樓，建成後將與西岸第一高樓恆基星揚西岸中心持平，變成徐匯濱江的新地標。
同時規劃了不小於 17300 平方米的公共開放空間，其中廣場不小於11500 平方米，下沉廣場不小於 5800 平方米。
重頭戲來了，規劃1393套住宅，其中租賃住宅總計不小於 1187 套，僅用於出租，不得出售，租約原則不超過6年。
同時，保障性住房建築面積應占規劃商品住宅的5％，集中配置，並按規定無償移交給徐彙區住房保障機構。受讓人須按出讓年限持有地塊內包括地上、地下100％商業，60％辦公，100%文化體育以及所有的租賃住宅。
一句話，建成後將是個不折不扣上海新一代濱江中央活動區（CAZ），或者用上海自己的提法，“全球城市卓越水岸”。
說實話，在上海能出讓，能出讓這麼大規模的土地本身就很罕見，何況還出讓在寸土寸金的徐匯濱江地段。
我們再來看地塊本身特點，是我們中國人最喜歡的，坐北朝南一字排開，也對上海的胃口背靠內環線，面向黃浦江，形容一下，就是徐匯濱江最好位置，也最後一塊大規模整體開發地塊了。
說他是上海樓市的王炸也不為過。
那麼，為何在此時放出來？
02
不急，先給大家分享幾組數據。
第一組，是邱晨老師總結的，這10幾年裡上海百億地王成交7幅。
而2013-2020年上海總價地王也不斷被刷新，從2013年的徐家彙中心到最新2020年的徐匯濱江地王，百億量級的地王成交共7幅，被本地房企、港資房企、央企、民企瓜分。
從100億到200億，再到現在的300億，上海用了不到8年時間。
也就是說，上海這座城市基底，也就是
土地，一直是在溫和而堅定的升值曲線在刷新的。第二組是兔博士劉煜老師的總結，他給上海總結了幾組數據。
上海是2019年全世界房地產銷售額超過1萬億(1500億美金)唯一的城市；
上海新房全國成交金額NO.1，二手房套數/金額雙冠王；
2019年上海土地供應/新房/2手房成交幾乎已經恢復到2016年-最近5年的最好水平；
2019年上海的房產價格排在內地北京/深圳，甚至廈門之後，相當於新加坡的⅔，澳門的½，香港的⅓，GDP房價比倫敦/紐約/巴黎都低；
他還提了一個觀點，
如果房子代表對一個城市的認同，那上海就是國內最該買房的城市。我本人非常認同這個觀點，如果說以前大家國內尤其內陸城市在大步伐追趕的話，這次疫情徹底掀開了大部分城市和一線城市在公共服務，醫療和資源上的真實差距。
可以說，大家從未如此強烈想在上海買房。
然而，上海樓市現在真實現狀如何呢？
03
二手房因為受到政策干擾最少，也最能反饋上海樓市的真實現狀，這也是我眼中衡量上海樓市週期最好的工具。
以前二手房最好用的指標是成交，但是疫情之下，小區都封閉管理了，我們還談什麼成交，最好的指標就是價格了。
2月10日各大中介陸續開門營業後，根據兔博士APP的數據顯示，2月11日當天就有全市超過100套房源，進行了調價。
不要誤會，不是漲價，是向下調價。
我們的真有好房的數據專家阿飛，做了一個統計，最大的調價跌幅超過了14.2%，哪怕排在第二十位靜安南京西路板塊的達安城也下調了5%。
其中跌幅最大的浦東祝橋板塊的祝安苑，一套96㎡的2房戶型，總價不過300萬左右，下調了47萬。
從折扣上來說，基本算是骨折價了。
然而，這還不是最驚人的。黃浦濱江板塊的融創濱江壹號院的一套3房戶型，之前掛牌2300萬，11號進行調價之後，下調了290萬，等於是一套祝安苑的價格。
當然，我們拉出歷史數據對比，這樣價格相比市場最冷的時候，未必稱得上有多大誠意，但是至少說明了一點。
市場也許沒有被熔斷，基本也被暫停了。
而此時，沒有什麼比信心更加珍貴了。
為什麼如果轟動性地王會在此時現世，就像言情小說說的那樣，最好的時光，不是早一步，不是晚一步，而是剛剛好。
這裡我插一句題外話，這次拿的香港置地，母公司就是擁有文華東方和7-11的怡和集團。
1844年，上海第一塊土地拍賣，得主就是怡和洋行。怡和洋行在1912年到解放前，以上海為總部，後來遷至香港。
前幾年又看空中國市場，被嘲笑錯過時代。
沒想到，在我們最缺錢的時候，手握大把現金的港資，又以這種方式迴歸上海灘了。
我笑他人太瘋癲，他人笑我看不穿，樓市果然是場持久戰。
04
最後，我想接著這次事情，和各位分享下我的觀點和建議。
我始終認為上海樓市處於被低估狀態，不管有沒有這次地王，都不會動搖。
可以說，如果沒有這次疫情，今年上海樓市本來將會非常好。
因為一個成交已經在爬坡，周邊城市市中心價格都要買進中環的上海樓市，其實是真的相對挺便宜的。
而這次徐匯濱江地王的出世，給市場注入一劑強心劑，2月截至目前上海已經賣出12塊地，合計約397億總額土地。
可以說土地市場的不錯預期，本質上在縮短上海樓市價值迴歸的窗口期。
我覺得除了疫情的阻隔，市場在疫情結束後，一定還會有段時間觀察和遲疑過程，這段時間就是個人覺得最好的時機。
各位上海的剛需，確實沒有必要猶豫了，因為上海樓市週期底，政策底和市場底已經在疫情前重疊到了一起。
既然土地市場的託底效應也來了，基本上海樓市幾乎沒有向下的選擇了。
05
至於買哪些房子，劉煜老師同樣有幾個觀點，我也很認同，分享給大家。
第一，地段相對較遠的新房會先漲起來。
因為這類產品本身就是開發商的現金牛，會成為開發商降價拉成交的主力，如果再不行動，砸在手裡開發商很有可能就掛了。
而且這類樓盤會率先迎來周邊城市或者對地段要求沒那麼高的新上海人的特別關注。
第二，低總價的上車盤
也就是本來各種大咖教育大家用來對沖部分房價上漲，比存錢理財更靠譜，將來還可以用來更換成自住型學區房首付的。
這次疫情讓人們意識，一套再小的房子和再牛逼的租戶有多大的反差。
在上海，這個低總價=小於等於300萬(首付在100萬內，每月還款在1萬元內)。
第三，次新房的3房
也就是首改或者原來的自住型學區房，將迎來成交量的快速拉昇。
在上海，這個次新房的3房=中外環之間，總價在500-800萬，建成在20年內的2手小區。
這種就不多說了，上海已經進入的改善市場，這種就是改善的主力。
第四，失寵很久的別墅
同樣是基於疫情，唯有這第四點，我不算太認同，畢竟公眾記憶本質上是很短暫。
我認為不會疫情讓別墅市場出現根本性改變，起碼投資屬性很差不會動搖的。
當然，對於此類產品情有獨鍾的朋友，當我沒說。
06
你問我地王都來了，上海樓市何時重啟？
上海樓市時刻在準備重啟，只是看他，還是你更快一步。
各位，好運
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