大灣區小房產
鄉產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其實並不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由於購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款並按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由於己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由於合同無效，購買人的權利會無法得到保障。由於鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管範圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
政策風險
在購買的是在建鄉產權房，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那麼結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房後如果遇到國家徵地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
監管缺位
鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是把購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。而且，入住後的物業管理也極易出現問題。
轉讓風險
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民把房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這並不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說購買後也不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
花果園摩西
在深圳，早買的小產權，房價在前幾年也跟著翻倍了。小產權房確實比同片區商品房便宜，便宜一半都不止，但便宜只是相對的，跟著商品房暴漲的小產權如今也並不便宜了。
首先，人們對小產權理解太少，妖魔化的誤會太深，以至於“不信任”。其實小產權這類歷史遺留問題跟商品房一樣，成了深圳缺乏土地的有限資源，相關政策前已經存在的小產權，可以通過往後政策歸類合理存在，目前政策沒有一種可能情況是會讓歷史遺留小產權的購房人群血本無歸的。
其次，相比深圳買不起商品房的中低收入人群而言，小產權的價格現在也不便宜。除了部份村委統建小產權有跟農村商業銀行合作，可以提供按揭貸款外，其他小產權交易基本上都是一次性付款。所以不是不買，是想買都不一定能買得起。
最後，個人不但主張購買小產權而不租房，還很看好小產權中的村委統建樓，既有投資價值，又有居住價值，規模大居住環境好，花園商業教育地鐵學位等等一應俱全，除了本本的顏色，跟商品房外觀無異，美中不足是需要一次性付款。如果你首要解決居住生活問題，這性價比高還不佔用商品房名額，就算作為投資，地段配套好一樣可以高價出租，入手門檻更低，套利出手容易，對所謂買不起商品房的人，都是好選擇，至少這種購買小產權自住或投資的操作，跑贏了因為在深圳買不起商品房轉而到臨深買房的人，所以，只要你能買得起，還租什麼房！
俗話說得好，與其租房幫房東還房貸，不如自己咬咬牙買房。至於歷史遺留的問題，猶如錶面是一堆黃土，裡面是枯骨還是黃金，只有進去的人才知門道，而現實生活中早就已經上演了一幕幕的地產創富劇本。
切忌向沒買房子的人問買房意見，更別去問沒買小產權的人，小產權能不能買。
房八卦
買這類房子風險較大，一般投資客會買這類房子因為他們這類人對這種沒有產權的房子風險把控會控制的很好。
1、缺少“五證”
如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。
2、拆遷難補償
只要依法辦理了相關審批手續，它就是合法建築。但也不排除那些在政府規定範圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。
3、質量難保證
這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也極容易出現問題。
4、小產權房不能抵押或者上市轉賣
由於沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。
5、小產權房不能抵押貸款
小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當於沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批覆，這意味著你需要一次性付款買房
樓盤的那些事
在深圳，買小產權房的人很多，並不少。總體上，分為兩類人。一類人支持買小產權房。另一類人，不支持買小產權房。我總體上來說，是不贊成買小產權房的。小產權房分為農民房，村委房，軍產房。村委房和軍產權房是可以考慮買的，比較有保障。我說的不支持，是指農民房。買農民房，有時侯，是有很多問題的。例如：一房多買，質量差，偷面積，沒有學位，只能住70年，等等。現在，很多地方，小產權房也很貴了，幾乎沒有什麼性價比。我比較支持租房。便宜，省心，靈活。缺點就是可能會被想房租，有時候會趕你走，很煩人。
羽0714
小產權有3個缺點。1.不能貸款。購買小產權必須全款購買，現在一平方一萬左右的單價，買個三房基本上100萬以上了，拿出100多萬現金的家庭買個龍崗或坪山的住宅也是可以的；2.法律風險。國家一直強調小產權的購買沒有法律保障，這樣一旦涉及糾紛，就會很被動；3.居住環境差。學位，樓間距，隔音，小區環境諸如此類的居住條件都非常差。所以不建議在現在這個階段再購買小產權房。
青楓珠寶學院
關於小產權房，有這麼一些情況，讓很多租房者在小產權房面前望而卻步。
第一，小產權房是我國近時代的產物，在2007年前後開始飆升增加。從國家的定義來說，小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。
第二，從性質上劃分，大概可以分為兩種，一是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，這種房子只屬於該農村的集體所有者，本村以外的居民及人員均不能購買；二是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。
第三，很多在深圳工作的外來人員，工作並不固定，工作穩定性不高，處於可能隨時離開深圳的狀態，買房子對於他們來說並不是最重要的，或者不是最緊迫的，賺錢是他們的首要目標。
第四，正在租房子的人員普遍的收入不高，收入不穩定，小產權房基本都要求一次性付款，從幾十到一百多萬不等，並不能辦理按揭，作為一個普通的務工人員來說，還是一筆比較大的開支，很多人並承擔不起。
第五，從風險上來說，因為不能確權，不能過戶，不能上市交易，對於購房者來說還是存在比較大的不確定風險，特別作為未定居者來說，一旦離開變現的速度和能力還是比較弱，存在一定的顧慮，不敢購買。
第六，從政府管理來說，各地政府對小產權房實行的都是嚴打嚴管政策，並進行公開、嚴厲、透明的宣傳，對有購買慾望的消費者有一定的阻嚇作用，也引導了部分人員理性認識，理性選擇。
第七，城市發展的拆遷風險。由於不能規範交易、不能過戶，一旦遇到城市的規劃發展，對小產權房進行拆遷，拆遷補償並不能百分百地讓購房者得到補償，因為補償的對象是房屋的所有者，即原來的原居民或村民，私底下籤署的協議很難尋求法律的保護，難以保護自身的合法權益，人財兩空。
綜上所述，無論從房屋的定義、國家政策，以及經濟條件、購買風險、法律風險來看，都直接導致很多人寧願租房子，也謹慎對待小產權房的主要原因吧。
當然，小產權房作為土地流轉的其中一個部分，如何有序流轉，穩妥推進農村土地制度改革，也是國家對農村工作的重點之一。
林家群眾觀察
這個問題，原因挺多的，但最主要的問題莫過於對小產權房的不瞭解和對小產權的安全性的擔憂。當然，也許還會有些看起不小產權吧。這個只是少數，這裡不作特別說明。
那什麼是小產權房呢？安全怎麼保障？今天就這兩個問題說一下：
1、什麼是小產權房
小產權主要房分四類
1、農民房，原村民在村集體土地上建的私宅，也有一些是外地人買的集體的地建的。農民房有分兩種，一種是有綠皮《房地產證》的，一種是無產權但有兩證一書或者歷史遺留普查回執的，或其他證明的。用地性質基本上都是四類居住用地！
2、集資房：首先用性質上要麼是工業用地，要麼是服務性設施加商業統合用地。集資房本質上就公司名義報建的職工福利房或者宿舍。
3、軍產房：軍產房在2016年以前基本都是一個半合法的存在，因為早在98年以前部分都自己有對外經營的房地產，98之後是是租賃為主。2016之後就基本上都不能過戶了，有少部分之可以能過戶是因為2016年起有三年的清理期。
4、村委房：其實的村委房是ZF推行的一個農民上樓項目，要求同村10戶以上申請建的話就要聯合統建，村委統一安全分配。到後來由於房地產熱，統建樓完全失控，時至2014年，所有報建的統建樓全部都不給批了。所以現在市場上有的統建樓基本上都是2013年以前的房子！
2、安全怎麼保障？
1、農民房，首先儘可能的不要買帶有綠皮《房地產證》的農民房，因為綠皮無法過戶，一旦出現糾紛非常麻煩。特別是如果出現舊改的話，綠皮只認證載人！其次要看核清農民房用地性質，土地來歷及合同方案等等！
2、集資房，在未來深圳小產權裡，應該是會佔到很較大的一部分。這個核實用地性質，使用年限（多數是40~50年）其次是合同方案，其他一般不會現太大的問題。值得注意的是：這類房子有可以會是期房開賣，一定要確認好交房子日期！
3、軍產房，軍產房現在部隊都不給過戶，也不出證明！只能開發商或管理做轉讓合同和律師見證了。和買農民沒有啥區別！交易的人多了，就弱化了這個所謂的安全問題。
4、村委房，目前市面上一手的，和部分二手的有村委蓋章，其他的基本上也是沒有村委蓋章的了。有些可以開發商做一手合同，有些也是原合同做轉讓協議加律師見證。無論是哪一種首先第一時間去管理處過戶，過水電等！
阿均哥
哥們是沒了解清楚深圳小產權房吧，
1.村的小產權房基本在2.5-3.5萬一平方左右，一次性給齊加3萬塊手續費。算一房一廳也有30平，也要百來萬。
2.外邊私人老闆的集資房，會便宜好多，搞個律師見證啥玩意的，按多少錢一套賣的，不算平方的。一套100平左右的，應該在150-180萬左右，一次性，有5年第三方貸款，6釐左右的息。
那麼你會發現，能一次性拿出這個一倆百萬，你還會買小產權沒保障加升值空間不快的投資嗎？
你有30-50萬本金，你都屁顛屁顛的在深圳周邊，東莞，惠州這些城市買商品房了，又大又保障又保值。
明白了嗎？ 深圳沒幾十萬的小產權，要了解這個先！
在新世界的您和我
其實你這話就像是“何不食肉糜”一樣！
這些年去深圳等大城市工作的人很多，大部分人都選擇了租房來解決自己在大城市的居住問題，當然大城市也有一些住房優惠的條件，比方說租售同權，比方說小產權房，比方說廉租房。雖然樓主說到的小產權房相對於商品房來說價格方面便宜點，但是小產權房我是不建議購買的，很多專家也是不建議購買的，因為小產權房是不允許買賣的，遇上拆遷了也沒有多少賠償，而且小產權房的質量方面有待考證。
雖然對於普通的剛需族而言，他們的需求僅僅只是居住，但是後期他們可能會有改善型需求換大一點的房子，那麼對於他們來說就很不方便了。
另外一點雖然小產權房價格上相對便宜點，但是在深圳這種城市小產權房的價格至少也要萬元左右，這個價格只是相對於深圳商品房的價格便宜很多，但是對於深圳一些普通的工薪階層來說這個價格可不便宜，你完全可以參考哪些返鄉置業的人群，現在三四線城市的房價基本上就是深圳小產權房的房價水平，以前返鄉置業者可能覺得四五千元的房價便宜，但是現在三四線城市房價上漲後他們在外打工的也覺得房價高了買不起。
深圳雖然是大城市收入水平高，但是並不是所有人都能夠消費得起上萬元的房價，對於上萬元的房價來說，哪些工資還在萬元以下的人都很難消費的起，要知道前段時間騰訊發佈消息稱，工作10年月薪上萬的人僅僅佔到了2成，還有近8成人月薪沒過完，你可以想象萬元左右的小產權房價格難道便宜嗎！
其實對於任何城市的普通工薪階層來說，房價從來就是不便宜的，就像現在三四線城市房價漲到七八千元，很多人說買不起，但即便房價回到之前的四五千元，也沒人敢說這房價白菜價隨便買吧。
樓盤網
關於這個問題有以下幾點:
1.商品房只需付三成，小產權房要付全款，初次投資比商品房高。
2.小產權房的產權是大部分人不願意購買的根本原因，認為沒有得到國家認可。交易風險大。
3.小產權房小孩上學申請學位和租房是同一級別的。
4.擔心拆遷沒有賠償，不能落戶到房產上。
綜述:最後一條其實大家不需要擔心，深圳已經有小產權拆賠的案例了。現在正規大型的小區也可以直接到派出所辦理了。關於轉手的話其實比商品房快，付完款村委或管理處更名即可，當天就完成了。
關鍵現在深圳小產權也貴，不是一般工薪階層能買得起的，拿深圳沙井桂芳園來說就2萬多一平，最便宜的有規模小區也是一萬以上。買個80平米左右的得一百萬了。
