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兩年前與親戚私下交易的二手按揭房沒有過戶，現在房價漲了，當時約定的價格仍然是有效嗎？結合《合同法》、《物權法》、《城市房地產管理法》和《擔保法》的相關規定，小菜分享如下法律意見，供參考：

第一、2年時間一平米賺了2300元嗎？

按照你說的，當時成交的價格是按照售樓部的原購價，平價交易，也就是單價為2700元/平米，現在的市場價位5000元/平米，那你的收益會是多少呢？是不是每平米賺了2300元？

01、房價增值

原購價2700元/平米，現市場價5000元/平米，經過2年的發展，房價增值2300元/平米，好像是沒有問題的。

但是，不要忘記一點，“落袋為安”！只有實際賣出去了，變現了，房子的這個增值才是真實收益的，否則，都是理論上的。

02、資金成本

不知道面積是多少？假設就是100平米。那麼你當時付給親戚多少錢呢？一般來說，原價買賣，大概率都是現金一次性付款，可能會把貸款扣除，按照當時貸款70%計算，那就是付了8.1萬，貸款有18.9萬。

好了，我們一起來算下2年的購房成本。

（1）現金利息：按銀行兩年期2.85%利率測算年息，4617元。

（2）2年按揭貸款利息支出：10785元。

也就是說，2年下來合計成本=4617+10785=15402。

03、2年淨賺額

2年的房價增值額23萬，那麼淨賺就是230000-15402=214598元，約合單價2146元/平米（這個就是你賺的錢，不是2300元/平米）。

由於沒有面積數據和貸款信息數據，是按照100平米測算房價，貸款是按照4.9%的基準利率、貸7折和20年期限算的。

如有差異，請以實際信息為準。

另外還要注意一點，就是目前還未過戶，一旦辦理產權過戶，還會有交易的稅費產生，預計還有2萬左右的稅費，那最後淨賺額大概在19.5萬左右，年賺9.25萬，年收益大概在94.5%。

第二、當時合同約定的價格還有效嗎？

先說結論：效力待定！可以轉化為有效！

接下來，讓小菜抽絲剝繭般地為你梳理一下這個價格的待定和有效性，一起來見證：

01、確認下合同事實

你向你的親戚買了房子，這個房子是他從售樓部買的，還辦理了銀行按揭，並且貸款還沒還完，當時的購買價是2700元/平米，雙方簽了合同，並且約定產權過戶的稅費是買方承擔。

02、合同事實說明了些什麼問題？

（1）產權的合法性

你從親戚處買的房子是親戚向售樓部買的，還辦理貸款了按揭貸款。

這證明了兩個法律事實：

①房子的來源合法

根據《城市城市房地產管理法》的規定，未依法登記取得產權的房子不得轉讓。也就是說，來源不合法的房子是不能交易的。

既然親戚的房子是跟開發商買的，你又是跟親戚買，那你跟親戚買的房子就是合法的，不是違章建築，買賣合同涉及的標的物的合法性問題就消除了。

②開發商的手續合法

根據最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋規定，開發商只有在取得預售許可證明的情況下，才能與買房人簽署合同，銀行才能發放按揭貸款。

反過來，如果這些都做了，說明相關的法定程序已履行，且銀行貸款審批原則很審慎，一般也就能證明開發商的手續是合法的。

（2）買賣合同的效力

按揭還沒還完，你們雙方私下籤了合同，也沒過戶，過戶的稅費買方承擔。

證明了以下法律事實：

根據《合同法》、《擔保法》和《物權法》規定，抵押期間，已設定抵押的房產不得轉讓。但經抵押權人同意的除外，受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外，出讓人用售房款提前清償債務的除外。

也就是說，房子依然在抵押著，你和親戚買賣房子的行為沒有危及到銀行的貸款安全，在辦理產權過戶前，只要結清了銀行貸款，這個轉讓行為就是有效的。

反之，在沒有結清貸款之前，銀行的債權都是有受到危險的可能，那銀行隨時可以申請宣告你們的買賣合同無效，買賣合同就處在一種效力待定的狀態。

（3）當時約定的價格效力

通過上面（1）和（2）的分析，我們可以確認兩個法律事實：

①你對房子抵押的事實是知情的。

②房子本身產權之類的沒有問題，可以交易。

那問題的癥結在哪裡？

由於法律對銀行抵押權的保護，導致你們雙方簽訂的買賣合同處於一種效力待定的狀態，而價格條款又是合同的一部分。

因此，合同效力待定，作為合同條款的、當時約定的價格也就處在一種效力待定的狀態。

03、如何讓合同有效？如何讓價格有效？

其實，只要確保合同有效，也就意味著價格有效。

那怎麼來確保合同有效呢？

根據《物權法》和《擔保法》的規定，很簡單，要麼取得銀行同意，要麼拿錢結清貸款，不損害到銀行的貸款利益就可以了。

也就是說，只要銀行貸款安全，它才沒工夫去管你們雙方怎麼籤買賣合同。

因此，親戚只要配合辦手續，包括銀行提前還款，拿房產證，他拿了你的錢不跑路，你們的買賣合同也就是合法有效的，當時約定的價格也就是有效的。

第三、現在過戶需要什麼手續？需要交什麼稅？

你的背景描述說了很多，遺漏了一個關鍵的信息，就是房子的面積，涉及到按什麼政策檔次繳稅，小菜以100平米測算。

01、需要什麼手續？

前提條件：一定要提前結清銀行貸款，解除抵押，拿到房產證原件。

接下來：準備如下資料

①親戚：身份證、戶口冊、婚姻證明、貸款合同、房產證原件、購房發票（不動產發票）和契稅發票。

②你：身份證、戶口冊、婚姻證明；涉及到限購的，滿足當地的限購政策，並提供相關證明；需要按揭貸款的，再準備收入證明和銀行徵信記錄。

然後：證件和資料準備完畢後，雙方一起去辦理產權過戶。

最後：結交房屋和手續。收工！

02、需要交什麼稅？

①契稅：網籤價*1.5%（按唯一住房和100平米建築面積算）；

②個稅：網籤價*1%或差額*20%；

③增值稅：網籤價*5.56%或免徵；

④工本費：80元/本。

由於面積未知，每個地區有些稅收方面的徵收差異，準確的稅費明細以當地稅局實際徵收為準。

因此，只要提前結清銀行貸款，不危機銀行的貸款利益，你的親戚也不會跑路，也配合辦手續，那你們的買賣合同就是有效的，當時約定的價格也就是有效的。

房壇法菜

不是，我怎麼覺得你描述的有bug喃？

以親戚購買是的價格為約定，因為有貸款沒有過戶？

有貸款就不能過戶？

你既然要買親戚房子，至少要給一部分錢。就算親戚不能自己還貸款，你的首付也可以還啊？

你買親戚房子，親戚還要自己還月供？你親戚還原價賣給你，豈不是每個月還虧著月供？

仔細讀來，一大堆邏輯問題哈。

假設你描述都是對的，都是因為當時不懂，咱們再接下來說正題。

價格還有沒有效，這個得看你親戚的人品了。反正法律是不支持你的。

假如你親戚人品好，還同意，想要過戶，你得先喊你親戚先去辦理產權證，還得看你們當地這個時候限購不限購。要是限購你就得等幾年了才能過戶。

假如都沒問題，要去過戶了。要看你全款還是貸款。銀行和房管局會查你們關於這筆交易的資金流動是否符合的。

至於要交的稅，5.3%的增值稅你跑不掉，1%的契稅也跑不掉，1%的個稅還是跑不掉。當然還有雜七雜八的小費用等等。

不知你現在是否清晰了？

成都樓市觀察員

熟人間的買賣不好做呀，簡單明瞭的說一下吧。

如果是產權人簽訂的合同肯定是合法有效的。但是合同的條款不知道約定的那些內容，給幾點建議：

一，籤合同後賣方有權違約，需支付買房雙倍定金。

二，合同中有沒有因房價上漲或者下跌導致雙方違約的條款，如果沒有這就降低了賣方的違約成本，從而提高了他的違約概率。

三，辦理過戶時需要賣方提前把按揭還清，然後把房子撤押。買方提前開好購房資格審查，然後雙方帶著身份證，戶口本，結婚證到交易大廳直接過戶就可以。

四，過戶時需要繳納契稅，個稅大約是網籤價的2%到2.5%具體看面積多大。還有其他零零散散的小錢也就百了八十的。

濟南5房產人

兩年前與親戚私下交易的二手房按揭房沒有過戶，現在放假漲價了，當時約定的價格還沒有效，為什麼？

1、價格無效的理由

因為根據《合同法》，產權變更以不動產登記為準，也就是說，在沒有過戶之前，即使簽訂了合同，房屋產權還是你親戚的，不屬於你的，因此，你的親戚可以反悔。

2、現在過戶需要的手續和交稅

第1步：找個二手房中介門店幫忙代辦；

第2步：重籤二手房買賣合同，將坐落位置及成交價格、房屋交付時間、產權辦理等達成一致，儘快簽訂至少三份的買賣合同；

第3步：準備資料，申請過戶，向房地產管理部門提出申請手續；

第4步：繳納稅費，稅費包括但不限於：増值稅、契稅、個稅等；

A.契稅：契稅的全額稅率為3%,但並不是所有的房產交易都要繳納 3%的契稅，根據房屋套數與面積可減徵至1%・2%。

B.個稅：“滿五唯一”，可以免徵，即：房屋滿5年，房屋為賣家以家庭為單位的唯一住房。

C.增值稅：一般會和附加稅綁定增收，但個人出售滿2年的住房，可以免徵。

第5步：辦理產權變更，申請新政；

第6步：打餘款完成交易。

地產前言

兩年前與親戚私下交易的二手按揭房沒有過戶，現在房價漲了，當時約定的價格還有效嗎？

我個人認為，房子由於沒有過戶，房子的實際產權，也就是所有權仍然還在你的親戚哪裡。你說你們當時簽定了合同，看看有關的合同是怎麼約定的，就按合同執行。需要特別說明的是，約定好交易和價格，你作為買房人應盡的義務有沒有具體的約定和執行，這是非常關鍵的，比如說交易的金額是否當時全部付清，按揭貸款也由你一直實際在償還，如果有的話，這個合同顯然是有效的。如果沒有，或者是你沒有完全履行約定，哪你這個合同是否有效就有風險了，法院也不會支持你的。

如果現在具備了過戶的條件，比如房產證也就是不動產證最近才辦好，可以要求你的親戚按合同進行房子產權的過戶。最好是找個專業的中介公司幫你們辦理過戶，當然了也可以自己辦理，但是非常麻煩。首先需要按照房管局要求籤個格式買房合同，按要求約定付款方式和金額，有些地方需要房管局還要對資金進行監管，（假定是全款）到銀行還貸款辦理房子解壓，到房管局登記辦理過戶，到地稅局交納相關稅費，付清全部餘款，最後辦理過戶（包括房屋維修基金），在規定的工作日後到房管局取得房產證。然後持房產證和二手房購買合同到開發商或者物業公司辦理新業主登記。

國家對二手房的買賣繳稅有明確的規定，但是在實際操作中，一般都是在合同中另有約定，買房人全部承擔的比較多。具體的稅費有：一契稅，房款的1.5%，（房子面積在144平米以上需要繳納3%，90平方以下的繳納1%）。二是增值稅，根據地區不同，要求也不一樣，一般不滿兩年，合併執行的一般約在5.6%。三是個人所得稅，是房產交易盈利的20%，或者是房款的1%（房子已滿五年且是唯一的可以免除），另由於各地限購政策不一樣，具體的執行還要看當地的規定。四是工本登記費80元。五是中介費用，各地行情不等，一般在房價的2-3%，具體看執行。

蔚藍的風01

你好 很高興回答這個問題。

正常情況下 當時親戚的房子是不能交易的，當時房地局的網籤和銀行的按揭都是以親戚的名字走的流程，房子在法律上都是屬於親戚的。至於你們私下的交易合同不一定合法（具體問題具體分析，當時是否佔用限購名額等）。

目前你的風險很大，這2年的按揭都是你還的，不要落個房財兩空啊！如果政策條件允許儘早過戶（親兄弟明算賬，這個可以先試探的和親戚說下過戶的事，如果不行，找個有威望的長輩出面協商，給親戚一些補償也罷），在法律層面確定歸屬，夜長夢多啊！

若親戚答應過戶，你首先解決房產解押的問題，這方面建議你找個可靠中介出面走流程。（注意，提前說明中介費，墊資費等費用，貨比三家！）至於過戶費，契稅這個都是明文規定，沒有多少錢，相信2-3萬就可完全解決的。

朋友，宜早不宜遲啊！

西安三叔

兩年前買的房子是期房，現在約定的價格還有效嗎？

首先來說，這個價格是否有效取決於交易的雙方。如果對方接受，當然就有效，如果不接受，就存在風險。

對於這個問題，談談我的觀點：

❶、是否有產權證。兩年前購買的，但現在應該交房了，交房後就有產權證，不知道產權證下來沒有。

如果產權證已經下來了，就有產權過戶的條件，建議立即產權過戶，所謂的夜長夢多。

❷、是否有限售。在很多城市，由於房價上升的太快，政府出臺的措施是限制交易。有的城市限制2年，有的城市限制3年，比如重慶，限制2年，不知道你所在的城市是否有這類似的限制。如果有類似的情況，那就要判斷是否能夠交易。能夠交易，交易儘快完成交易。

❸、稅費怎麼計算。

❹、存在的風險。你這裡也說了，房價從2700元/平米，漲價到現在的5000元/平米，明顯的漲價。但你不要忘記，從法律的角度來說，到目前為止，這房還不是你的。在開發商那裡，在不動產登記中心，這房就是業主的，也就是你的親戚的。如果你的親戚不賣給你，你以前交為這套房付出的努力，就有可能無法挽回。

你上面也提到，約定的價格是否有效。這個有不有效，取決於業主自己。如果業主不接受以前的約定，你可能就買不到這房。

我不太清楚，你們在買的時候，是怎麼簽訂合同的。根據一般的產權交易來看，產權交易時間超過半年，就存在巨大的風險，你這個超過兩年了，並且房價上漲接近一倍，業主不接受以前的合同，受損的是你。

因此，我上面也給你說了，滿足產權交易的條件，儘快產權過戶。時間長了，變化也大，風險也高。

當然，這也是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習。

重慶玖哥

你這情況不要想了，當時的價格肯定不行，做最壞打算，利益面前，你親戚肯定不會過戶給你，肯定要加錢的。作為一個買房7年的房產顧問來說，遇見這種情況太多了。

曾經的親密同事，朋友，親戚，都發生過，而且有給我電話諮詢情況的。都是兩三年前買的房子首付給過了或者全款給過了，沒有過戶，有些想的遠的，還有律師公正為證據。兩年後房價上漲了，賣家不樂意過戶，想過戶再按照現在的市場價加錢，或者一次性拿多少錢再過戶。

最好辦法是打親情牌，多代禮品走動。多做工作，實在不行，可拿打官司壓壓，不要撕破臉皮。更不要想著打官司解決，打官司週期太長，賣家如果躲著不出庭，也沒辦法。

鄭州樓盤實時更新

分情況：

1.按照買賣雙方的協議履行。

2.商量剩餘貸款如何結清，

3.過戶宜早不宜遲，找房主辦理過戶手續。

4.關於房子交易的手續，準備材料（身份證，戶口本即可），找一家當地正規的中介辦理過戶手續。

5.交易費用，要看這套房子的年限，面積，房屋性質，房主是否的房產數量等等因素決定的額度！

房子那點事No1

有合同沒有，如果有合同會好很多！沒有的話口頭不好說！

關鍵字: 過戶 私下交易 房產