琪139526588

公寓也分純公寓性質和住宅式公寓，可不可以買，其實就是公寓和住宅哪個更合適，用我十年工作經驗幫您分析對比一下：

①產權性質不同，公寓40年住宅70年，這是最直接的差距。

②購買政策不一樣，公寓首付五層，貸款利率高於住宅，不能使用公積金。住宅首付三層可用公積金。

③持有成本不一樣，公寓是商水商電，沒燃氣。住宅都是民用水電費而且通燃氣！公寓樓間距太近採光時間遠遠低於住宅。

④公寓：不能落戶、無學位。

⑤居住感受不一樣，公寓一層都在二十戶以上，人員雜亂。住宅大多是兩三戶。

⑥後期收益不同，公寓收益主要靠租金，房子本身沒有啥增值空間，住宅遠高於公寓

⑦流通性不一樣，公寓流通比較慢不好出手，住宅流通性更快一些。

8.交易稅費不同，公寓交易稅費相對較多，所有加在一起大約是差額的55%左右，而住宅房產證滿兩年最多也就3%的稅費。

結論：在能買住宅的前提下不建議買公寓，公寓一般都是不缺房子住的投資客買的比較多。

阿邱Q房產人

我是成都房產經紀人張某某，我來回答這個問題，我來分析優勢、劣勢。

如果自己住， 我覺得可以買，公寓和住宅其實都是屬於不動產。

首先大家都知道公寓是40年產權的，住宅70年的。

現在買公寓自住的，基本上屬於沒得購房資格，如果沒得購房資格，又有一大家人的情況下，公寓是一個很好的選擇

大部分人抗拒公寓，主要是覺得產權只有40年，其實公寓產權到期之後，可以續期的。成都這邊產權續期，每年15.8一平，一次續30年，價錢不會超過5位數。

再一個大家抗拒公寓，可能覺得公寓水電氣都是商用的，比起住宅的民用水電氣貴。其實現在也有公寓是水電氣民用的，又或者是無限接近民用水電氣。所以這個問題也是小問題

還有公寓以後的交易稅費大家可能覺得很高，大概是17個點左右。其實這一部分也可以避免，二手公寓交易的時候，可以選擇贈與的方式，或者拿出買新盤時候的稅票，也可以省一大半的稅費。這個問題也可以規避。

說一下公寓的優勢，往往同一個版塊的公寓，會比住宅便宜很多，而且現在有很多公寓式住宅那種，品質都很高，甚至小區環境比住宅好。

最後最重要的一點就是公寓不限購

成都房產經紀人張某某

很高興能回答這個問題？

1.公寓屬於商業用地，產權一般都是40年。

2.公寓的配套一般都是商業用電，有的沒有燃氣。所以對你以後生活成本會增加。

3.公寓一般都是一梯多戶，有的一層十幾戶，居住人員很多，噪音大，後期生活不舒服。

4.公寓後期交易不好出售，交易過程中稅費比較高，很難找到接盤的，後期升值潛力不大。

5.公寓屬於商業用地，很多地方不劃學區房，對房子將來上學會有影響。

綜合以上幾點，不建議買公寓！

水電周老師

說實話，不建議選擇公寓。為什麼這樣說呢。

首先我們來了解一下，什麼是公寓：

公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區稱為單位，指的是一種生活設施齊備，但只佔建築一部分的居住形態。一般分為住宅公寓、服務式公寓，服務式公寓主要以酒店式公寓、創業公寓、青年公寓、白領公寓、青年SOHO等多種業態存在。

套型建築面積與套型陽臺面積之和不大於50平方米的居住建築。

最後一句話請大家注意一下。這說明公寓的面積不大。不適合家庭居住。而且一般公寓都是不能落戶的。這樣，孩子讀書就是大問題了。教育享受不了。

還是一家4口人。且不說公寓的水電比普通住宅的要高。本來二個娃娃。家庭開支壓力應該不小，你在多一些支出，沒必要呀。

題主購買公寓的主要目的是用來居住，也不算投資。就完全沒有投資的屬性了。不建議。

在有一個，公寓的產權只有40年。40年後，你還需要交產權費用。

戶型也是及其不方便，一般公寓只有一個衛生間，但是住宅可以有二個。佈局也是及其不方便，有些是3.3米的層高，有5.5米的層高。 5.5的隔成二層，你帶娃娃也不方便呀。

還有最重要的一點就是，公寓是屬於商業性質的，首付需要5成起，甚至全款。壓力不大嘛？普通住宅只需要2層（首套房）。

公寓適合的人群是哪些剛出社會的年輕人。或者是情侶。沒有負擔。還在享受生活的那些人。居住是完全不適合的。

諸葛找房黃榮飛

你好，很高興回答你的問題。我是在成都從事房地產6年的經紀人，就你提的問題我可以給你專業回答。第一我們要區分公寓和住宅的區別在哪，我們先說土地使用年限，公寓為40年，住宅為70年，政策上的區別，公寓是可以辦理營業執照，開工作室，辦公室這些辦公場所，不能落戶，住宅則是不能辦理營業執照，可以落戶。落戶直接影響的就是公立學校的就讀，不能落戶只能讀私立。第二，公寓大部分通水電，不通氣。市面上有10%左右公寓通氣。公寓通氣的條件就是廚房要麼有窗戶，要麼有陽臺，這是為了通風防止安全隱患。住宅95%通氣，市面上5%不通氣。同地段公寓單價上只是住宅的70%，這是優勢。公寓再次出售比住宅多一個增值稅，就是房子增值部分的25%左右。打個比方，你公寓買成50萬，幾年後70萬賣，就有20萬的增值部分，是需要多交5萬的增值稅，其他契稅 個稅另算這是劣勢。公寓的水電氣90是按商業性質收費，很多人不知道差別多大。民用電是5.2毛一度，商用8.3毛，民用水是3.8塊一噸，商用4.8塊，氣民用3.5一立方，商用4.5一立方。比如一家人一個月用電100度，水5噸，氣20立方算。每個月公寓生活成本會比住宅貴50塊左右。一年600，十年6000。對於房價上的差價來說這屬於九牛一毛了。當然得看你城市的政策，現在我國很多城市實施公寓落戶政策了，比如長沙這些。一個城市很多公寓水電氣也有很多是民用收費，具體看政策。對比一下，你在根據你自家情況合理選擇就好。對了，還有一點，公寓首付是5成，住宅首套是3成，二套是6成，公寓貸款只能10年，住宅可以30年根據貸款人年齡來。如果你在成都你一家4口準備一個套三就可以，我可以給你推薦比較便宜的。單價7000多，地鐵口。希望我的回答能對你有所幫助。

六年房產資深顧問

不同城市情況不太一樣，我只說我熟悉的青島市場

1、先說產品本身，公寓主流面積在30~60平，多為開間或者一室一廳，夠不夠住是個問題；

2、價格方面，公寓單價通常低於同地腳住宅產品的價格，加上面積小，低總價的優勢又非常明顯，這使得很多人對公寓心動，而且不限購；

3、居住成本，公寓通常為商業用水、用電，家庭式的居住，免不了大量用水用電，公寓的物業費通常是住宅的2~3倍，這些避免不了長期居住成本一定考慮到；

4、升值保值的問題，公寓面積小，通常一層就有十幾戶二十幾戶，一棟樓就是幾百戶，而且產品同質性強，再加上交易稅費高，二次出手的難度相當大，售出基本靠運氣。

個人觀點：國內情況，公寓產權與住宅明顯不同，雖然總價較低，但是並不適合首套房的剛需客戶，即使買了公寓，也只是暫時解決居住問題，除非你的收入增長非常快，那麼你的後期換房會變得非常非常困難。公寓適合手頭有閒錢的，購房名額已滿的客戶，或者小年輕的單身客戶，一個是純粹拿租金收益，一個是為了不影響後期買婚房的前提下短期過渡，後期出租。歸根結底公寓還是為了拿收益。什麼樣的公寓值得買？一定是核心地腳，交通便利的才值得買，尤其地鐵口附近、寫字樓附近、景區附近。切不要因為地價誘惑，因小失大。

青島小樹苗

有一句老話叫做“三十而立”，成家立業的根本就是住房。特別是在國內，特別是在當下肆虐的疫情更凸現的家和房的重要性。

一家四口兩個小孩，自住的情況下是考慮住宅還是公寓，很現實的問題。您這種情況無論手頭資金情況怎麼樣，都要選擇住宅，公寓並不是一個好的選項。

為什麼這麼說呢？首先我們要了解住宅和公寓的區別。還有您的居住需求。

1.住宅是70年產權，產權到期可以自動續期的，公寓一般40年產權，屬於商業地產，需要自己辦理手續。咋一看上看區別不大，通俗一點說就是你買了住宅如果土地使用證70年到期了，無論你去不去繳費，有沒有辦理手續它都會自動續期。沒有一個機構和個人可以說房子到期了不允許你住。

2.住宅可以落戶，而公寓不行。您有兩個小孩，需要上學瞭如果沒落戶很多學校上不了或者需要繳納一筆不菲的費用才行。

3.住宅按揭的話一般首套房首付30%，公積金貸款更是能下調至20%-25%。公寓按揭首付比例一般都是40%-50%，而且不支持公積金貸款。前期對自己的資金壓力較大。還有買房時候的契稅住宅按照建築面積在1%-3%，視面積大小浮動。公寓統一是3%。沒有優惠。

4.住宅的戶型比較多，建築面積也要視各個樓盤而定，一般一二線城市房子戶內面積會緊湊一點，五六線小城市寬敞點但大部分都在80-140㎡之間，也有部分小戶型。公寓的規劃比較統一基本都在25-50㎡之間，您一家四口居住太擠了。

5.住宅的居住環境比公寓有太多優勢了：小區內景觀、綠化、兒童樂園；一層住戶兩到四戶，互不打擾。公寓特別是酒店式公寓，一層很多住戶，入住後不會那麼安靜。

6.生活成本上看公寓很多不允許使用天然氣，而水電費確又比住宅貴一倍左右，居家生活成本會高很多

以上是我個人觀點，如有不同的想法大家可以交流學習。——奮鬥在買房路上的新手司機

水逝

大家好，我是龍城房說說，很高興今天由我來回答這個問題，希望能幫助到大家！

公寓跟住宅的區別：

一、兩者的土地性質以及產權年限不同

公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。

住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。

二、生活成本的不同

公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。

住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。

從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。

.三 居住體驗的不同

公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。

住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。

四、落戶規定不一樣

公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。

住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。

五、轉讓稅費不同

公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。

住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。

六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。

所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。

公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。

龍城房說說

公寓就像一個磨人的小妖精，不少人明知道它有缺點——產權時間短、沒有戶口和學位、轉手還要承擔高額稅費，還是奈何經受不了“不限購限貸、戶型小低總價”的誘惑，躍躍欲試。

而且現在的公寓營銷花樣百出，早已不是單純地賣房子。

擔心產權問題？

擔心公攤大得房率低問題？——不不不，我們是買一層享兩層，雙層loft，雙鑰匙戶型，通過導板拓展，得房率可以高達100%。

擔心出租問題？——多慮了，我們已經和**酒店簽訂託管協議，一站式服務打理，到時只需躺賺收租；

擔心裝修費用高問題？——這點更不是問題，我們是送精裝修和全屋家電，拎包入住，無需投入鉅額裝修費用。

......

你真的瞭解公寓嗎？

1. 絕大部分公寓不通氣，日常只能用電，水電是商用居住成本太高。比住宅高出2倍有餘。

2. 公寓梯戶比太高，一般都是2梯十幾戶，樓層又高，早晚高峰期坐電梯都得排隊。

3. 大多數公寓都是出租人來人往太嘈雜。

4. 公寓沒有綠化，你上班回家就好像從寫字樓回到另一棟寫字樓。

5. 後期不好出手甚至有價無市，爛在手裡，原因公寓過戶稅費高到離譜（契稅3個點+增值稅20%-50%）

6. 所謂的4.2/4.9米loft，買一層送一層，住著非常壓抑。

7. 單面採光，通風不行 採光不足。

8. 公寓能落戶，是公寓最大的缺陷，享受不了城市發展帶來的資源，最典型的就是教育資源。

總結:公寓是能不買就別買！你要清楚的知道我們身處他鄉在陌生城市努力拼搏，只是為了遮風避雨嗎？ No！ 房子的最大附加值是教育資源，是他的學位！如果只是遮風避雨的話租房，安置房都可以！

而且您是一家人還有小孩，你忍心看自己的小孩，從小蝸居漲大嗎？個人看法不做為您買房的參考！謝謝

至尊堡

如今，地產商推出各種性質的住宅，比如商品房與公寓樓。一般來說，商品房可以進行買賣的，那公寓能不能買呢？

　　公寓當然是可以購買的。不過，購買住宅公寓自然有其缺點：

1、住宅大多為小戶型，面積小，每一層戶數較多，朝向多為北向，南北通透的房子幾乎見不到。

　　2、在購買時要注意，選擇購買商業公寓或者酒店式公寓，一定要看清產權年限還剩幾年。因為公寓的產權本來就只有40年，從開發商拿地到正式入駐，起碼也得個五六年，更有甚者長達10年，拿到手產權就只剩30年，產權年限大大縮水。

　　3、最後，如果購房的打算，優先購買住宅。如果沒有資格了，或者限購了，再去考慮買公寓會比較好。

關鍵字: 房產 住宅 首付