以下文字內容來自西雅圖持牌經紀人趙莉的直播視頻
西雅圖經紀人趙莉，經紀人編號：110968，曾就職於亞馬遜總部擔任高級項目經理，後進入房產行業，每年有平均1000萬美金以上的交易額。
以下全文，全部是真正的買房乾貨，在別的平臺絕對看不到這麼詳細的乾貨講解了，建議閱讀收藏！
在上次的直播中，我們講了如何購買二手房，購買二手房的步驟等，今天我們就來講講新房投資。
主要想分享以下幾點：
- 新房的供應和建造成本
- 如何購買新房及相關注意事項
美國新房的供給遠遠低於二手房
從美國的房產交易數據上看，美國的二手房交易量遠遠大於新房，這是因為新房的供應遠遠低於二手房。
有個誤區是一個二手房重新翻修後，並不能算是新房。比如一棟房子是1970年建造的，然後房主將房子翻新了一遍，從裡到外看起來都是新的，但是這種房子並不算新房。從來沒人住過的房子才是新房。
美國的新房主要有三類。第一類就是高層公寓。中國國內的高樓集中在市中心，而美國的高層建築相對較少。因為土地資源沒那麼多，所以高層房屋的供給比較稀缺。
第二類就是成熟完善的社區，土地稀缺，很多開發商就會把原來的老破的房子推翻修建新房。
第三類就是供給比較多的新房小區，一般都是一些大的開發商入場，購買一片比較大的地，做成一個新的獨棟別墅的小區。
今天我們主要講的是第二、三類房屋，因為高層建築的房屋供給有限，真正在購買的時候大多是購買二、三類。
第二個方面我想和大家講講美國建一個新房子需要花多少錢，成本是多少？因為只有瞭解了大概的成本，才能判斷這個房子的定價是否是合理的。
從大方向來講，新建房屋第一個成本就是土地成本，在成熟社區裡購買房屋建築新房，還有一種就是和政府的合作。
第二個就是人工的成本，近幾年增加50-70%人工費，所以這些年新房子價格的增加，很大一部分來自於人工成本的增加。
第三個就是建築成本。美國房屋建築成本包括地基，屋頂，走線，水管，還有外牆面，內裝，櫥櫃。還有一部分就是電器，美國新房會提供冰箱，洗碗機，微波爐。
很多新房是不配置洗衣機和烘乾機的，但二手房大部分都會提供。
房屋建築成本的最大的花費就是內裝。當時我的老師問過我們建築一套房子花費最貴的位置是什麼，很多人都回答地基，屋頂等，結果老師的回答讓我很意外，老師說窗戶是整個建築過程中最貴的。
剛剛我講的是一個大類，還有一些小類，比如廚房的檯面，比如花崗岩、石英石，比較耐磨耐熱。現在你去看到的新房裡面都是石英石，我們在看新房的時候就會去看這些房子裡的材料，不同的用料成本差異還是很大的，這個也會是我們買房的一個評判標準。
在開發商提供一些材料的基礎之上，我們經紀人也會根據房屋建築所用材料的品牌、質量等來判斷價格。所以總的來說，在買房的過程中一定要找一些熟悉市場的經紀人，只有足夠熟悉才能準確判斷出來。
買新房的注意事項
在講買新房的注意事項前，我們先來回顧一下購買二手房的流程：首先需要找一個經紀人，接著找銀行做信用評分，確定能貸多少錢， 接著就是看房，選房，籤合同，競價，收房等等。
那新房在購買中有這麼幾個不同，找經紀人肯定也是第一步，這一步就不講了。那第二步就是找房源，跟二手房有點類似的是新房會放在網上公開出售，不同的是新房有一些不公開的房源。比如2017年西雅圖開發了一個高層建築就沒有放在公開信息裡，當時這個樓盤出來很多人都不知道，只有部分經紀人收到了內部消息。因為西雅圖的樓盤太少了，這個樓30多層，開盤第一天就有很多人排隊去買房，一出來立馬就瘋搶，但是實際上這個樓盤是期房，今年2020年才收房。
前期找房最重要的就是做研究。對於新房來說，最重要的就是看開發商，開發商決定房子的好壞。在美國開發商分為兩類，有一些大開發商，比如國家級的開發商：比如萊納Lennar、Toll Brothers、D.R.Horton等，他們的房屋質量是相對有保障的。
還有一些是當地的開發商，比如就在西雅圖或者周邊幾個城市做過。這些開發商不太知名，所以可能就不太瞭解，這個時候經紀人就會通過一些線上線下的資料判斷開發商的好壞，因為開發商的好壞直接決定房子和服務的好壞。
我有個朋友買了個新房，那個開發商當時建來10多套房子，每棟房子都特別大，有5間臥室，看著房屋特別好。他們當時是直接找了開發商買的，結果收房後，他們和開發商花了一年時間溝通房子問題，因為房子出現各種問題各種修理，最誇張的是那個房子的大門都關不緊。
為什麼會出現這種狀況呢？因為很多小開發商注重資金流通性，他們需要通過很短的時間將房子銷售出去，圖快但是質量沒法保證，所以在選擇小開發商時一定要謹慎，一定要做好房屋檢查。
除了瞭解開發商外，還有一個需要研究的就是整體規劃。很多開發商建造新房都會了解周邊項目規劃，經紀人都會去和開發商瞭解，房子的配圖，市政規劃是什麼。開發商在收入較低的小區所用的材料價格就不會太高，這個時候我們就需要去看房子的材料，智能家居等等。
還有就是去現場看小區整體規劃，看樣板房。樣板房通常都會用最好的材料，而實際房子用的材料就不會用這麼好的，但看樣板房會讓經紀人基本瞭解這個房子的標準配置有哪些。當然有時候開發商也會跟一些潛在客戶介紹他們可以選擇哪一些材料。以上這些瞭解後我們就對一個新盤有一個大概的瞭解。
如果決定要買了，接著就是出OFFER，那麼美國的新房可以講價嗎？
我們知道二手房有報價競價，而買新房是開發商、直接定價，比如定價100萬，有4個人要買，那就是先到先得。
有些人說如果市場有所放緩，我是不是可以講講價格，答案是並不會。很多開發商都不會同意降價，因為很多開發商會覺得降價會影響之後的房子的售價，會影響他的品牌。
但是有一些要求可以像開發商提，比如內裝升級，可以要求在電器，材料，地板等項目上升級，也就是說，雖然不會給降價，但是會給一些變相的優惠。
買新房是怎麼付款的？
美國新房都有一個標準的合同，不用談價格，非常透明，但很多房子都是期房，我們是怎麼付款呢？
這一點是新房二手房交易的最大區別，和國內不一樣，美國買期房，簽好合同後只需要交付一定比例的定金，一般是固定的3萬-5萬定金或是1%的房款，然後就等房子修建好之後再付款，如果是貸款也是這個時候開始貸款。
這就相當於我們以一個非常低的定金就可以買一套房子，而當你拿到這個房子的時候，房子可能已經升值了，因為房屋建材也漲價了，人工費也漲了，導致房子價格又增加了。
比如我們有個客戶，17年的西雅圖那個高層公寓樓，當時只拿了5萬的定金就買到了一個80萬美金房子，到了今年，這個房子已經漲到了100萬。
最後，我們講講收房。
在交房前有一個非常重要的環節，開發商會約買家看房，會從外到裡把房屋所有結構所有的內裝都介紹給買家。這個時候可能也會有很多問題出現，比如會發現牆沒刷好，櫥櫃關不緊等。一般這時候我們會在出了問題的地方貼一個藍膠條，之後開發商會有人進行維修。最後在收房的前一週到兩週，再去看一下，確認之前的問題被解決，房屋不再有問題。
至此，我們就算是完成了新房的購買。總的來說，整個新房購買還是比較簡單的。想了解更多直播乾貨請查看公主號海悅家美國房產往期文章。
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