昨天晚上，深圳楼市实行二手房“三价合一”，杭州执行“摇号购房”销售政策持续刷屏。新一波楼市深化调控似乎要从这两个热点城市烧起来。
在之前的文章里，笔者一直坚持这样的观点：2018年各项调控措施将继续严格执行，楼市将保持高压，防范化解房地产市场风险。在差异化调控的思路下，楼市调控将更加细分。
如今，不出所料，部分城市已经涉水，形势依旧严峻。而对于郑州来说，当前阶段还深陷在“抢人大战”的泥沼之中，变相扩大需求，刺激消费。下一步，郑州是会继续顶雷冒险放水自救，还是要深化调控与中央调控精神保持步调一致呢？
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“三价合一”的意义何在？郑州会跟风吗？
首先了解一下“三价”是哪“三价”。在我们买房的过程中，一般存在“四个价”，分别是：房屋成交价、银行贷款评估价、网签备案合同价、房管局评估价。房屋成交价各不相同，这个由买房双方各自敲定，不在“三价”之中。因此，“三价”为银行贷款评估价、网签备案合同价、房管局评估价。
所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据
但是，在实际操作过程中，三价不可能真正合一，三价只有尽可能趋于接近。
小王想在郑州买一套总价200万的二手房，首付30%，为60万，需要向银行贷款140万。
在之前，小王为了避税，可以与卖方达成一致，网签备案价写低一些为170万，这样一来，政府的评估价一般会低于实际成交价，可能是150万。但是小王为了多向银行贷些款，对银行说成交价是250万，但银行有自己的评估系统，银行最终的评估价是230万，并以这个价格贷款70%给小王，即161万。小王得到了银行的161万贷款，自己只需掏39万首付，节省了21万，你说划算不划算？
“三价合一”之后，银行以网签和房管局计税评估价的最低值，也即150万，作为银行评估价，以这个价格的70%银行给你贷款，也即105万。如此，小王买下这套200万的二手房需要自己掏95万，多拿了35万首付。
如果为了少付首付，把网签备案价写高点，写成250万，评估为230万，那么按2%收税，那么就要掏4.6万的税费，比150万的评估价多掏了1.6万。
在实际操作的时候，购房人大多是选择能避的税就避，即使是多交一点首付，都不会去多交税费。
“三价合一”政策的出台，是一剂见效较快的烈性药。在调控以来，深圳二手房市场倒挂严重，这次执行“三价合一”无疑是对二手房市场的一次重大打击，但是对新房来说却影响不大。无论你做哪种选择，都是在“去杠杆”和“多交税”之间选择，赚便宜的永远不是你。
“三价合一”本质上与提高首付、利率上浮的调控措施是雷同的，都是采取增加买房成本、抬高买房门槛的方法来抑制买房需求，短期可能会有一定的效果，但是从长期来看，这些手段并不是都那么行之有效。该入手的，多掏点税或者多拿点首付，一样上车。去杠杆+控房贷+禁止监管套利，与之前提到的防范金融市场风险的打法也是一致的。
对于郑州来说，调控周期已经持续了一年多，在限购限贷限价三座大山之下，一手房市场确实回归稳定，稳中有升，虽然偶有“开盘即清”的炒作声音出现，但是市场活力减弱的态势还是有目共睹的。与深圳的共性就是，在一手房严控之下，二手房价格依旧居高不下，也出现了倒挂情况。
依照郑州此前调控的尿性，跟风“三价合一”也是大概率事件。值得注意的是，郑州二手房市场容量小，泡沫大，活性差，成交量持续低迷，在火上浇油和雪上加霜之间如何选择，确实需要智慧。
此外，“三价合一”还能带来一些机会：
1、“三价合一”确实是一个小利空，市场会短期倒向买方，这也是一种机会，或许能买到比之前便宜一点的房子。
2、二手房流通性下降，会进一步促进租房市场的优化升级。房价不涨，房租会跟着补涨。
3、新房上货量本来就已经不足，短时间内会吸收一部分二手房客源，会形成一波市场。
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郑州摇号购房还要等多久？
3月28日夜，杭州住保房管局在其官方网站上发布消息，表示将对新房销售采取公开摇号全程公证的方式，以打击炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。具体办法将于近期公布。
3月15日，武汉市房管局发布《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程（试行）》征求意见稿。
2017年5月，南京作为第一个吃螃蟹的城市，下发《关于做好公证机构主持摇号方式公开销售商品住房工作的通知》。就在发布通知后一周，南京诞生首个公证摇号楼盘。
除了杭州，全国已经有南京、上海、长沙、成都、武汉等城市出台了相应政策。
这对于刚需购房者来说提供了一个相对更公平的购房环境，杜绝了“茶水费”等现象的出现，如果监管机制能够同时跟进，对于广大刚需购房者来说，无疑是一个利好。
同为中部省会的武汉、长沙，等已经率先实行摇号政策，如今，杭州也加入了摇号了队伍，可见，各城市在对待调控的态度上，已经出现了改变。虽然，在房地产调控上各城市市场情况差别不小，因城施策是共识，但是，各地还要根据自身情况进行政策评估，实施最符合实际的政策来巩固调控效果。总的来说，住房供给越充足的城市，实施摇号买房政策的可行性就越小，反之亦然。
那么，郑州如今的商品住宅供应情况是如何呢？
就2017年的情况来说，郑州商品住宅市场总体还是供大于求的。
官方数据来看，2018年2月份，郑州商品住宅累计可售面积1830万㎡，消化周期7.6个月，已经回归合理区间。商品住宅预售127.2万㎡，环比减少5.8%；商品住宅销售132.9万㎡，环比减少了40.9%；商品住宅供求比为96:100。
可以看出：
1、郑州商品住宅市场供应相对充足，供求比接近1。
2、郑州商品住宅市场库存合理，消化周期也回归到了合理区间。
3、摇号购房对郑州来说并不是当务之急。
以上现象的出现，与当前的调控政策不无关系。在收紧的调控政策下，虽然郑州商品住宅价格小幅上涨，但是需求释放受阻，同时，因为商品住宅持续供应，库存增加，出清周期明显上升。
但是，不得不提防，在抢人大战之中，郑州似乎并不甘于落在下风，增加净流入人口、扩大需求是当前郑州在城市结构转型中的关键一步。而这一步，势必会破坏当前形成稳定局面的供求平衡。
一旦，供应明显不足，随之而来的是房价上涨，以及更严厉的调控措施，摇号购房也会首当其冲。閱讀更多 言之有屋 的文章
