1
這幾天有個截圖在微博上流傳盛廣，有些敏感我就不貼上來了，大意是；
國家要徹底放棄房地產作為經濟支柱的功能了，國稅和地稅合併也是在想法優化地方經濟結構。
目前一線城市的房子流動性已經鎖定，二線城市等他們再圈一波後也快接近尾聲，最後國家祭出終極武器——產權分割制。
什麼意思，就是類似北京的房子，10萬一平米，很多人已經買不起了，那國家讓你花2萬一平米買20%的產權，同樣有70年產權，房子也可以用來裝修，出租，使用權都在你手裡，但是要賣房子的話，就要補齊剩下的8萬（即80%的產權）才能賣。
總之，房子的金融屬性消失，真正變成剛需，所以低收入人群也可以買房了，而原有房價又不會崩盤，不得不佩服政府的調控措施，在國際上找不到先例，獨創中國特色，改寫房產歷史。
對於這段話的真實性，我部分認可，但部分仍持保留意見。
認可的地方，比如國稅和地稅合併已在實行當中，這是考慮到稅收在實行過程中，分開收稅的複雜性，合併也可以提高效率，而且也是考慮到地方財政的現實困難，重新給地方增加稅收來源。
產權分割制，讓大家3折，5折買房，佔有50%以上的產權，確實是讓部分中低收入人群可以先上車，在一線城市裡擁有自己的家，給了大家希望，安居房，10年，15年後向政府交納部分增值收益，擁有完整產權，實際上都是屬於產權的分期購買，你現在買不起，不要緊，先買50%的產權，等你哪天有錢了，再跟政府買下100%的產權，深圳可以買政府的產權，但北京不行。
這個對商品房市場有多大的影響呢？我原本想去買商品房的，現在北京有3折的共有產權房，深圳有6折的人才房，有5折的安居房可以選擇了，那我就不用去買5萬的商品房了。
那剩下的商品房是不是就沒人買了？賣不出去了，是不是就要降價到6折、5折才有人買呢？按市場邏輯確實是這樣。
但是，未來五年期間，如果有100萬個家庭去申請25萬套共有產權房，未來18年間，有100萬個家庭去申請30萬套人才房，100萬個家庭去申請30萬套安居房，申請不到的人怎麼辦？他們當然想按照同樣的6折、5折去買商品房，可能嗎？
那商品房降到多少，這些沒有買到共有產權房，沒有買到人才房，安居房的人，才會被迫趕到市場上去買商品房，那就要看開發商願不願意降價賣了。當然，北京情況特殊，因為全部是限價商品房。
而一線城市，主要還是靠二手房市場，二手房業主急不急著降價，循環的邏輯，就是買家少了，我如果急於賣那肯定得讓利低於市場價，中低端需求都分流到保障房市場去了，買的少了，自然得降價，所以北京市場，有粉絲問我，今年樓市是反彈還是反轉？我認為只是小幅反彈，不用擔心房價會大漲，北京樓市調控這麼狠，未來都是限價房，市場肯定還是以平穩為主，具體的我會在後面的北京樓市調研報告裡詳細分析。
但產權分割是不是全國樓市的終極武器呢？恐怕沒有大家想象的那麼大威力！為什麼？因為佔整個蛋糕的比重並不大。而有條件推出產權分割制的城市，也只有一線和部分二線城市。
北京的共有產權房，5年150萬套住房供給量中，只有25萬套是共有產權房，佔比不到20%。推出產權分割制，僅限於內部流轉，可以去除房子的金融屬性，使房子無法再投資，可以分流剛需，也有利於穩定市場，但要說是什麼調控的終極武器，指望他成為房價大跌的殺器，就有些危言聳聽了，後面還有房產稅沒說話呢。
一線城市經濟發達，財政充實，可以不靠房地產吃飯了，有條件開始第二次房改，把保障房放在更重要的位置，但二線城市依然高度依賴土地財政，特別是像杭州、南京、武漢、合肥、重慶這些二線城市，即使推行產權分割，我估計也只是象徵性的跟隨，佔整個住房體系的比例不會很大，否則地方政府吃什麼呀。
努力降低對房地產的依賴是我們國家改革的大方向沒錯，但要說徹底放棄房地產不作為支柱產業，就太絕對了，至少很多二三四線城市目前是沒有這個底氣的，也不現實。
為什麼這一輪地方調控的次數也很多了，但總感覺調控無效？還是有那麼多城市樓市異常火爆呢？這跟2010、2011年由中央統一調控還不一樣，這一次調控是地方政府因城施策，各地調控之後，又搞人才新政變相破限購，新房限價又導致價差套利，央行基準利率遲遲不加，市場投資資金無出路，地方調控的有些政策也有很大問題等多重原因導致。
我今天要反駁的僅僅是最近流傳的這個觀點，產權分割不是調控的終極武器！並不意味著未來市場不會調整，不要搞混了！市場調不調整，不是由產權分割來決定的！每個城市的漲跌週期不同，政策不一樣，所以調整週期也不同！不能一概而論。
2
先說北京的共有產權，去年就開創了產權分割的先河，算是1998年以來第二次房改的引領者，其實深圳還只是小弟，跟在北京後面的，只是因為深圳是改革開放的城市，所以一有什麼重大改革，就引起全國矚目，但實際上北京去年就先行一步了。
而且北京從2017年開始出讓的土地，全部是限了房價，這些限價商品房在2018年逐步上市。
也就是說，北京賣完現在存量的商品房後，以後就沒有純粹意義的商品房了，都是帶有政策調控屬性的房子，因為限價房比純粹的商品房價格要便宜10%-15%，如果限價房比市場價便宜15%以上的房子，政府強制讓你轉為共有產權房，反正不能再讓開發商賺多少錢。
去年9月，北京推出第一個共有產權住房項目，錦都家園，位於北京朝陽區，東五環，地鐵6號線黃渠站，位置非常好，單價2.2萬元/平米，共有427套房源，購房人與政府的產權比例各佔50%。
附近的二手房，最高的比如蘋果派，卡夫卡公社，07年左右的小區，已經賣到了6萬，這還是十年房齡了，如果是次新房，估計還不止這個價，共有產權房價格相當於按市場價打了三折。
因為地段好，價格便宜，所以申請的人數非常多，12萬人搶427套房子，70%的房源面向北京戶籍，中籤率只有0.3%，30%面向新北京人，中籤率只有0.5%，很低很低。
北京未來的共有產權房，個人產權份額最少佔50%，按照5個百分點一個檔位，最高佔95%，一共10檔。
雖然只有50%的產權，但是最起碼你有70年的使用權，沒有人趕你走，如果以後你有錢想買商品房了，可以按市場價賣給政府，升值部分，至於70年之後怎麼樣，那是以後的事了。
今年北京首個共有產權項目，天潤·和麗嘉苑，位於北京市延慶新城05街區(東關地塊),均價14000元/，共計620套，70%房源面向京籍家庭搖號。另外的30%面向“新北京人”家庭搖號。由於地處延慶，且價格也不便宜，因此中籤率就高了很多，新北京人100%中籤。
新建150萬套房子，其中商品房70萬套，但都是限價商品房，保障房中，只有25萬套共有產權，租賃住房5萬套，還有20萬套中低價位商品房，和25萬套改善型商品房。共有產權房佔比並不多，所以能夠分到的人還是少之又少。
而深圳的人才房和安居房佔比40%，18年也只有六七十萬套，總數少的可憐，這個武器只是個玩具槍而已。
而且北京的共有產權房是完全封閉的，但深圳的人才房和安居房不是，15年後可以進入市場。在跟張大偉討論時，他就認為這是一個很大的bug，因為只要可以上市流通，它就始終存在投資屬性，就會有些人弄虛造假去申請，背離了人才房和安居房的初衷——居住需求。
5萬/平米的房子，我5折買下來，2.5萬，70平米的兩房，175萬，首付51萬，貸款120萬，月供七千，關外租金都可以收四千了，以後租金還是漲的，過幾年就租抵供了，15年後上市，至少漲到10萬一平米，按50%的產權算，賺了350萬，成本只有首付51萬，後期租金比月供還有多餘的，至少純賺300萬以上，有什麼不好。
合理的安排應該是跟北京學習，人才房和安居房永遠封閉，只能內部流通，你如果沒有能力買商品房，可以繼續居住，如果你有能力換更好的房子，那麼就轉讓給其他符合購房標準的人，而不應該直接讓持有者去市場上變現。
可以搜索關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有分析報告和投資建議；
閱讀更多 櫻桃大房子 的文章
