05.13 “二手房”交易的税收筹划

“二手房”交易的税收筹划

一、“二手房”的定义:

所谓“二手房”是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

“二手房”是相对开发商开发的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、拆迁房、还建房、自建房、经济适用房、限价房等。

“一手房”是指新建的商品房进行首次上市交易时的房产为“一手房”,第二次交易则为“二手房”。

二、目前“二手房”交易涉及的主要税种税率:

税收政策经常作为国家宏观调控房地产交易的国家政策之一。目前个人“二手房”交易涉及的税收政策包括“买卖”双方,其主要税种、税率如下:(以下交易价格均为不含税价)

买方

契 税=交易价格×4%(税率在3%--5%之间,各省自定)

印花税=交易价格×万分之五

印花税=纳税人领取权利许可证照的,按件贴花,每件5元

卖方:

增值税=交易价格×5%

城建税=增值税额×5% (税率:城市7%;县城、建制镇5%;乡村1%)

教育费附加=增值税额×3%

地方教育附加=增值税额×2%

个人所得税个人所得税=[交易价格-原购房价-税金(不含增值税)及合理费用]×20%

三、房屋交易涉及的主要优惠税收政策:

(一)《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)

(下文中的营业税已于2016年5 月1日起改征增值税

  1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

3、个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

(二)《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)第四款:

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

(三)《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)

1、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

2、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

四、“二手房交易”涉及的税收筹划(主要指住房)

卖方:

1、个人拥有超过两年的“二手房”销售的,免征增值税(原营业税);

2、个人拥有超过五年销售家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

筹划结论:个人拥有需要交易的“二手房”,最好超过两年;可以免征增值税;如果是超过五年且家庭唯一生活用房,不仅免征增值税,还可以免征个人所得税。

买方:

对购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;

对购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

五、“二手住房”交易涉税政策适用税率表:(以县城为例)

“二手房”交易的税收筹划

“二手房”交易的税收筹划


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