中房報記者 許倩 北京報道

這兩天，樓市熱議一個好消息和一個壞消息。

好消息是，6月24日央行宣佈，從2018年7月5日起，下調存款準備金率0.5個百分點。市場預計，央行此舉相當於向市場釋放7000億元流動性。雖然這次資金的去向依然是被限制流向樓市股市，但根據以往的政策實施效果來看，很難完全限制。

就在市場還未將此利好消息完全消化之際，6月25日市場又傳來一個壞消息。有媒體報道，各地PSL（抵押補充貸款）審批暫停，回收國開行總行，等待新政策。而PSL是政策性銀行發放棚改貸款的主要途徑。PSL的收緊，對棚改項目帶來負面影響，並直接導致6月25日收盤時A股地產股股價大跌。

6月25日晚間，國家開發銀行緊急回應稱：今年以來，開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策，在國務院相關部委指導下，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。目前各項工作正在有序開展。

“但地方棚改辦和分支行的棚改項目合同審批權早就已經上移至總行。預計國開行對於後續新增棚改項目PSL受理將更加謹慎，同時棚改實物安置的比例也將上升。”一位接近國開行的人士對中國房地產報記者表示，這既是基於三四線城市房價上漲過猛的擔憂，也是對於地方政府償債壓力將至及防範金融風險的要求。

中國房地產報記者查閱資料發現，2015年起，貨幣化安置成為棚戶區改造的主要安置途徑，當年大部分棚改資金通過PSL發放，期限多為3年。即2018年起地方政府將迎來第一輪棚改債務到期高峰。

棚改貸款審批趨嚴 實物安置比例將上升

事件的導火索源自一篇文章。

6月25日，中國社科院國際金融研究中心副主任徐奇淵發文稱，原來在PSL投放過程中，三四線城市房地產距離貨幣水龍頭較近；而在新一輪定向降準過程中，三四線城市的房地產離水龍頭的距離拉遠，對應的棚改熱潮也或將暫告一段落。

數據顯示，2016年、2017年PSL投放總量分別為9714億元及6350億元，今年前5月投放量達4371億元，同比增長48.3%。

一位知情人士表示，兩個月前新增棚改項目審批權就已上收總行，主要原因是分行為了完成國家任務，審批比較快，但是有些項目為了追求速度很多手續不全，地方政府拆遷安置談判久拖不決，導致很多資金髮放到賬長時間沒有使用，資金使用效率很低。總行希望做一個理順，另外也是在等待國家出臺新的政策。

這位人士稱，政策行對於棚改只是審批嚴格，但不會停，高層態度還是大力支持棚改。

去年5月，在有關棚戶區改造的國務院政策例行吹風會上，時任住房和城鄉建設部副部長陸克華表示，要因地制宜推進棚改貨幣化安置，在那些庫存量大，市場房源非常充足的三四線城市和縣城，要進一步提高貨幣化安置比例，促進去庫存，減少重複建設。

但是現在來看，三四線城市樓市庫存已經去得差不多了，不少地方甚至出現商品房市場供不應求的局面。城市基本面正不斷從去庫存開始轉向補庫存的階段。

根據國家統計局數據，5月末，商品房待售面積56010萬平方米，比4月末減少677萬平方米。

“當前房地產去庫存任務初步完成，一線城市、二線城市、三線城市、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化週期均在12個月以下。三四線城市庫存繼續減少，在一線城市、二線城市進入補庫存後，三線城市、四線城市也開啟庫存短缺時代，當下除個別區域外，庫存基本進入平穩時代。”中原地產首席分析師張大偉表示。

其實，自去年底以來，已經有一些省份開始提出棚改補償要貨幣安置和實物結合，減少貨幣安置。

如2018年1月，山東省住房城鄉建設工作會議宣佈，鼓勵棚改、拆遷實物安置，取消貨幣化安置獎勵；2月，江西省住建廳表示，要因地制宜實施棚改貨幣化安置，住房供需矛盾突出的市縣應加大實物安置住房建設力度；3月，濟南有關部門公開表示，要實行實物安置和貨幣補償相結合方式，加快城鎮棚戶區改造步伐，穩步推進城市危房改造。

房價高漲與地方償債壓力逼近

棚改計劃自2005年首次提出以來，在最近幾年達到高峰。數據顯示，2008-2012年棚改新開工1260萬套，2013-2014年開工820萬套，2015-2017年棚改計劃開工1800萬套，實際超額完成，達到約1816萬套。

起初，棚改的主要安置方式為實物安置。在央行創設PSL後，2014年8月國家開發銀行專門成立住宅金融事業部，重點支持棚戶區改造及城市基礎設施建設。自2015年起，貨幣化安置成為棚戶區改造的主要安置途徑，居民拿到補償款後，可以自行購買住宅，不受地區、城市的限制。貨幣化安置比例開始逐年提升。

中信建投分析師陳慎估計，2017年棚改貨幣安置比例約60%或以上，而2018年將在此基礎上有所下降。

從地方樣本來看，部分省市貨幣化安置的比例很高。數據顯示，2017年上半年，江蘇22個縣（市、區）棚改貨幣化安置比例已達到100%。

PSL作為棚改金融工具，2014到2016年佔國開行和農行兩大政策性銀行棚改貸款比例分別為90%、90%和82%，2017年開始大幅下降，僅50%，2018年一季度佔比達到64%。

也因此，有關棚改PSL審批暫停的傳聞出現後，能引發市場如此大的反響。

記者瞭解到的情況則是，當前存量棚改項目所涉及貸款正常發放，但變化在於增量項目審批確實趨嚴。

棚改貨幣化資金安置被普遍認為是今年年初以來三四線城市房價高漲的重要原因。通常來說，棚改資金來自央行、地方公共財政收入和中央專項資金，而來自央行的資金佔比最大。央行通過抵押補充貸款（PSL）把錢給國開行，地方政府再把錢給棚改區居民，換來棚改土地。棚改居民拿到補償款後去購買商品房，開發商的庫存減少，再把賣房的錢拿去拍地，地方政府拿到土地出讓的錢還掉國開行的貸款，形成一個閉環。

改為實物安置，對應就是不再投放過多的基礎貨幣。同時，也有利於緩解政府即將到期的債務壓力。

與此同時，替代資金渠道——地方棚改專項債將逐漸擴容，在一定程度上也將延續地方政府推進棚改。

就在一週前，15億元首單棚改專項債天津，對應項目為本市西沽南片區棚戶區改造項目和西於莊地區棚戶區改造項目，期限5年，預計融資規模108億元，未來償債資金主要來源於土地出讓收入。

有市場人士預計，2018年是棚改貨幣化執行的降溫之年，各地政府未來面臨的核心問題就是如何籌措資金還款。