要问现在租赁行业最火的创业型公寓是谁，那非新派公寓莫属，自从成功发行国内首单公寓类REITs后，新派公寓就一直在行业的聚光灯下。
在行业耕耘多年的你，或者各路新进入者们，是否充满了羡慕？是否都希望能够复制新派模式？
一、只有第一，没有第二
在品牌营销学里有一句话，只有第一，没有第二，新派不管有心还是无心，这个首单公寓类REITs的卡位已经卡住了，并且带来丰厚的战略性收益，这要复制，形成类似的影响力就很难再现了。
所以，有时间，战略抉择确实很关键，与其亦步亦趋跟随和学习新派模式，不如找到你自己的独特卡位在哪里？就像YOU+，占据了社群的卡位，到现在不管规模多大都仍然是行业影响力处于前列的企业。
二、新派模式本身也还在探索
新派公寓在国内打通了首个“资产收购-改造-持有运营-类REITs”的闭环，但是这模式本身的复制和推广也是有条件的，那就是要找到足够多的优质底层资产，而目前住宅物业普遍租售比很低，如果是市场正常的房源，基本没有办法达到理想的交易结构和杠杆水平下的收益要求。那怎么办？
目前主要有三种方式：
第一种是租赁用地，但这块基本被国企垄断，一般企业无法染指。
第二种是金融机构不良资产整体打包出售，可能能够以市场五折的价格拿下来，目前新派发力的就是这种模式，但是整体还是个小众生意，规模有限。
第三种是老旧商办物业改造。因为老旧商办物业整体售价能够打个折，商业本来要便宜一点也能够打个折，老旧还要打个折，最后可能也能五六折能够拿下来，但是这块物业整体也是有限的。
总之，在目前行业租金收益率和利率倒挂情形比较严重的情况下，难以在大范围内出现符合REITs标的要求的资产，所以REITs模式本身也在探索，成功趟出了一个样本，不等于现在就可以规模化商业化了，这等于发明和商用的关系，还要不断尝试。
三、行业才刚刚起步，是万众创新的时代
其实，无论YOU+也好，还是现在的新派也好，都不需要羡慕，风水轮流转，总有一天回到你家，只要找准行业的关键成功要素，持续积累，建立自己的护城河，迟早有一天你就会成为舞台的明星，比如像现在在默默耕耘，致力于提升坪效，致力于打造长短租结合商业模式的城家，谁知道他会哪一天爆发呢？又如现在致力于轻资产输出，致力于提升运营能力的乐乎，还有像以前被膜拜，现在则褒贬不一的YOU+,谁知道他哪天又爆发？
笔者有一个预判，属于真正运营者的时代已经加速来临，在目前这么多的国企、金融机构纷纷介入长租公寓市场，在增量供给和存量盘活双轮驱动下，房源问题的瓶颈在慢慢消失，这些机构大多数对运营不太熟，需要优秀运营者进行打理，因此市场对于优秀运营者的需求在不断增多，运营的价值已经日益凸显，真正属于运营者的黄金时代已经来临。
只要有自己独特的标签，在诱惑面前有极强的战略定力，持之以恒打造属于自己的护城河和差异化特色，这个舞台主角迟早有一天就会是你。
（全文完）
作者简介：刘策，聚焦房企战略、存量运营及创新业务研究，曾受托参与多项住建部及省市政策课题研究，系广东省公寓协会专家委员会主任委员、广东省房地产协会专家委员会委员。
特别声明：本文仅代表作者个人观点，不代表所在单位立场（以对外公告为准）。
閱讀更多 劉策 的文章
