文|金穗源商學院 許明信
《財政部 國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規定：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
但是，什麼時間停止繳納土地使用稅？
目前政策上不是太明確。所以各地執行起來，土地使用稅停止納稅時點也有差異。
（1）有的地方以預售許可為準，比如江蘇的蘇州工業園區、廣州。廣州市地方稅務局《關於房產稅、城鎮土地使用稅若干業務問題的徵稅指引》（穗地稅稅一函[2010]9號）規定：房地產開發企業從事商品房開發，其開發用地城鎮土地使用稅納稅義務截至時間為預售（銷售）許可證的核發時間的當月末。
（2）有的地方以簽訂的銷售合同為準，如廣西，《廣西自治區地方稅務局關於房地產企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間的通知》（桂地稅字[2009]117號）規定：根據《財政部 國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。”的規定，結合我區的現實，對房地產開發企業建造的商品房用地，在商品房出售之前，應依照規定徵收城鎮土地使用稅；終止繳納的時間應以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。
（3）還有些地方以交鑰匙的時間為準，比如西安、青島。《西安市地方稅務局關於明確房地產開發企業 房地產開發用地城鎮土地使用稅徵收起止時間有關問題的通知》（西地稅發[2009]248）規定：房地產開發企業房地產開發用地城鎮土地使用稅徵收截止時間應為《商品房買賣合同》或其他協議文件約定房屋交付的當月末；未按《商品房買賣合同》或其他協議文件約定時間交付房屋的，城鎮土地使用稅徵收截止時間為房屋實際交付的當月末。房地產開發企業商品房銷售期間，應逐月統計已交付和未交付部分，並按建築面積比例分攤計算當月應繳納土地使用稅。
《青島市地方稅務局關於明確房地產企業商品房開發期間城鎮土地使用稅有關問題的通知》（青地稅函[2009]128號）第二條規定：納稅義務的截止時間房地產企業開發商品房已經銷售的，土地使用稅納稅義務的截止時間為商品房實物或權利狀態發生變化即商品房交付使用的當月末。 商品房交付使用，是指房地產企業將已建成的房屋轉移給買受人佔有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。
（4）還有的地方以開具發票為準。
我認為，比較合理的應當是按照完工交鑰匙的時間。
《國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第（一）款規定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計徵房產稅和城鎮土地使用稅。
政策很明確，從交付的次月起納稅義務就轉移給了業主，這裡的交付，不能狹義地理解為辦理產權登記，交付即控權權發生轉移，交鑰匙即交付。
《財政部 國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規定：納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。
也就是說交付當月發生改變。因此應當是以交鑰匙的時間為準，從交鑰匙的次月起停止土地使用稅的納稅。
當然，實務中如何處理，更多的是需要大家瞭解當地的政策規定，根據當地規定提前安排稅收規劃，避免因政策不對口而給企業帶來稅收風險。
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