樓市一直是我們關注的一個重點，和樓市相關的土地市場卻往往被我們忽略。今年以來，土地市場上冰火兩重天，上半年和下半年形成鮮明的對比。上半年三四線城市樓市的火爆，帶動了三四線城市土地市場上行。據統計今年1-5月，土地市場合計出讓金為1.5萬億，去年同期的數字為9503億，增幅高達57.6%。而佛山、湖州、揚州、菏澤、上饒、阜陽、鹽城、泉州、贛州、許昌、岳陽、淄博、鎮江、紹興等20個三四線城市，累計成交金額也超過100億。
時間悄然到了下半年，土地流拍的案件突然增多了起來。昨天，武漢位於東西湖區的077號地塊因無人出價而流拍，據悉，這已經是武漢今年第三宗流拍的地塊了。無獨有偶的是，近期太原8宗區域絕佳、原本有望拍出地王的土地也全部流拍，給原本脆弱的樓市又是一記悶拳。
本輪土地市場遇冷，大的源頭始於廈門土地市場。隨後傳導到全國土地市場。當時廈門頻頻傳出房價“腰斬”的消息，雖然經過筆者多方詢問，遠沒有腰斬那麼誇張，但是廈門樓市情況確實不太樂觀。眾所周知，這輪樓市上漲的根源是貨幣化棚改，自2015年開始，房地產上漲週期已經高達39個月，這也是目前最長的一次房地產上漲週期。
上月底，隨著長春的《關於取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》一紙通知，棚改貨幣化開始退燒。據國家統計局數據顯示，全國商品房待售面積已經從2015年末的7.19億平方米降至2017年末的5.89億平方米。也就是說這輪去庫存基本目的已經達到。
另外一點，2010年至今，我國居民人均可支配收入穩步上升，截止到2017年，我國城鎮居民人均可支配收入達到3.64萬元，比2010年近乎翻一番。但是居民儲蓄方面開始逐年下降，目前儲蓄率已經從2010年的51.55%下降到2017年的46.38%，也就是是說居民已經不再熱衷於存錢亦或者說房產過熱吸收了大量的居民存款。
數據顯示，截至2017年，我國家庭債務與可支配收入之比高達112%，已經超過美國當前水平（104%）。加上隱藏的民間借貸等無法被統計的部分，實際上中國家庭債務率更高。因此今年“消費降級”一次意外大火，人們不敢消費、無錢消費成為時下矛盾之一。
前段時間，一二線城市的房租上漲，讓租房問題首次成為大眾熱議的話題之一。8月21日，在SOHO中國房源租賃競拍發佈會上，潘石屹表示，租賃市場租金回報率不是輔助性的指標，而是最重要的指標。現在銀行基準利率4.9%，北京公寓租金回報率差不多是1%，應該到7%才合理。對此中房智庫研究院2017年全國35個重點城市房價收入比報告顯示：相比2016年，2017年房價收入比下降的城市僅9個，而7成以上城市房價收入比仍在上升，即人均可支配收入與房價差距越來越大。其中香港排第一，其次是上海、北京。從上述的報告我們可以得出的結論是我國房價收入比過高。換句話說，不是租金太低，而是房價太高。
根據國際清算銀行統計，2017年中國居民部門槓桿率為48.4%，雖低於發達國家平均的76.1%，但已明顯高於新興市場平均的39.8%。考慮到中國居民報酬份額偏低，以GDP為分母測算中國居民部門債務問題存在低估。也就是說我國家庭負債比例不斷上升，家庭負擔逐漸加重，不是人們不想消費，而是實在沒錢消費。
我不知道今年大家有沒有注意一個現象，就是關於二胎問題引起了熱議，其實不管是二胎還是一胎，背後的育兒成本成了一個忽略不掉的因素。與70、80後不同，目前我國隨著經濟水平提高，育兒方面的支出呈現出快速上漲的趨勢，有調查顯示，育兒成本已經佔到我國家庭平均收入接近50%，教育支出是最主要的一個負擔。而且大中城市房價攀升，影響一些家庭的生育決策。也就是說，不管是房價還是育兒成本都對其他消費形成了一定的擠出效應。
我們再將話題轉向樓市，隨著三四線城市房價的一波大漲，基本上在消費領域佔據了一大部分居民消費比，而且隨著貨幣化棚改政策的退潮，支撐房價上漲根本因素正在消失，也就是說不管是居民還是開發商，手中都沒有多少錢了，那麼土地市場的遇冷就變得容易理解了，樓市是一個系統性的循環，這樣的問題遲早會傳導到房價上來，而且隨著育兒成本的不斷推高，消費的此消彼長問題最終也會傳導到樓市上來。或許未來兩三年樓市變化不會很大，但是作為大宗商品，在還貸條件不變的情況下，樓市價格的長期陰跌也可能是你要面臨的問題之一，到時候就不知道你還會不會這麼樂觀！
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