2016-2018年，如果你有朋友在這兩年暴富的話，那麼他很大幾率是拆二代或者倒房子的！
如果說2016-2018年是菏澤發展最重要規劃的幾年，那麼它一定也是菏澤房價瘋漲的幾年。
原本籍籍無名的菏澤，從2016年的12月開始就迎來了連續21個月的上漲，一路從4000元/平飆升至2018年的6900元/平，漲幅高達70%。
這意味著，只要你2016年底在菏澤買了房，按照100平計算，2年間房產淨增值29萬。按照網絡公佈的菏澤人平均工資水平5000元/月計算，等於4.83年的工資總額。
那麼菏澤如此瘋狂地上漲背後，到底是由什麼支撐？菏澤房價上漲是泡沫還是真實價值？這幾年對菏澤樓市來說寓意著什麼？
在搞懂菏澤樓市之前，我們還需將時鐘的旋鈕倒撥，通過幾個時間點來看菏澤房價到底在這兩年內經歷了什麼？
2016年年底4300元/平菏澤大規模棚改開始2016年，菏澤棚改敲鑼打鼓地進行了起來，這一次“去庫存”力度十分巨大甚至超過了當時市場的庫存量~
許多半死不死的項目紛紛活了過來，再加上年底“返鄉置業”，菏澤房價有了第一次突飛猛進！
2017年2月4800元/平菏澤房價走上快車道~
對菏澤來說，真正的暴漲卻是2017這一年。
在經歷了房價兩個月漲500元/平的飆升之後，2017-2018年的菏澤房價一發不可收拾，以迅猛之勢一次又一次地撞擊著購房者的心房~
2017年12月6000元/平10個月上漲1200元/平~
2017整整一年，每個項目真的是一月一個價！
炒房、囤房、認籌等市場亂象野蠻滋生，更有人在這一年通過炒房囤房倒賣大賺特賺了一筆。
外地房產大企紛紛拿地入市，菏澤進入巨頭時代~
2018年1月6300元/平返鄉置業“催生”300元漲幅~
2017年底，在外漂泊的遊子們看著家鄉飛漲的房價再也按奈不住紛紛回家“買票上車”！
2018年8月6800元/平8個月上漲500元/平，房價開始放緩~2018年初至今，老一輪“去庫存”已完全完成，房價漲幅慢慢回落。
新一輪“去庫存”開始，目標是農村進城剛需和城市改善人群~
最值得一提的是，菏澤6月之後開始嚴查樓市：違規銷售的嚴打、監管賬戶的設立都表明了這一點。
再加上國內振臂一呼“堅決遏制房價上漲”，似乎一切都是要跌的跡象！
綜上所述，菏澤房價上漲的深層次原因，總結如下：
（1）小城的崛起之路 房價只是附屬品
飛機、高鐵...還有2018年初，我們在菏澤畫了兩個圈名曰“二環”。
不管是意在賣地也好，連接城區也罷，還是為了容納未來菏澤中心城區人口300萬也無所謂。
治理環保、開闢新區、修建設施、升級道路、引進企業…你可以不愛它，但它確實在進步。
一個城市止步不前才是真正的可怕，一個人要對抗時代的腳步也是十分的可笑！
而進步就意味著城市價值的提升，就意味著房價會附屬著上升。
（2）房企優勝劣汰
2017年-2018年位於全國前列的開發商多數已佈局菏澤。
菏澤呈現“百花爭鳴”的局面，但隨著政策的收緊，房地產市場頓時失去“一團和氣”的氛圍，劍拔弩張了起來~
（3）產品結構改變
2018年，菏澤140平以上的戶型市場成交佔比上升至12%，購房者們不單單需要住，而且需要住的更好。
首先二胎放開，三室已滿足不了四口以上之家的需求，其次購房成本的不斷增加促使購房者更為推崇“一步到位”！
再次，從開發商角度來講，百平以上戶型利潤空間更大，且有助於提升產品舒適度從而獲得更強的市場競爭力（且菏澤在拿地時就對建築容積率有限制）。
此外精裝修市場佔比逐步提升，與毛坯分庭抗禮。
產品的升級和變化推高了房價。
（4）城鎮化核心因素
據易成房產統計：自2012年起到2016年每年進城的人口平均達到18.8萬人！
而在2017年一年內更是達到了30萬人的進城數量！2018年還未可知。
若每家按平均5口人來算：2012-2016年每年新增近4萬套新房源的需求；2017年一年新增約6.5套的新房需求！
2018年就上半年的數據看來不亞於2017年的上半年，不出意外的話，按2030年的300萬城區人口來算，還至少需要30萬套房源（按一家5口人來算）
小結
中國房地產市場是政策市場，尤其是如今的房地產更是處於強控之下。
縱觀2年樓市，不得不說菏澤非常知道自己要什麼！房價要漲，怎麼漲，漲到多少到頂，後續怎麼處理，層層佈局，環環相扣。
畢竟房價是一個城市的股票，牛市才能為招商引資託底。而招商吸引來的人口最終轉化為城市核心競爭力，才是城市發展的不二之道。
然而話分兩頭，無論菏澤再怎麼驚濤駭浪，就全國房價網平臺數據統計，2018年菏澤房價達到6800元之後，在全國房價排名還只是中下等水平，距離平均水平8500元/㎡還差不少。
這個問題要從短期和長期兩方面分別觀測。
短期來看，2018年8月菏澤房價保持在6800元/平，8個月浮動僅在500元/平左右，接下來菏澤不會再有大幅上漲。
而且不只菏澤，在全國多次強調“堅持住房不炒，堅決遏制房價上漲”之下，有哪個城市敢撞槍口？菏澤最好的結果就是保持市場熱度，以穩為王。
長期來看，菏澤房價還沒有完成進化。預測此後，房價只要匹配城市競爭力，就會隨著菏澤的發展長線提升。
因為決定城市發展的是人口、招商落地以及交通拓展。
個人預測：菏澤它將在2021-2022年給我們一個階段性的答覆和展望。
老城區，因產品結構趨於剛需化，雖位於中心，房價卻是平均水平，而且政府幾乎已沒有老城的居住用地可賣。
所以剛需可以考慮~
北城區，剛需與究極改善並存，是政府規劃的人文自然區域，通過這幾年的發展也趨於成熟。
性價比首選~
西城區，熱點的醫療、學區配套仍是亮點，但未來規劃緩慢，偶有亮點改善項目出現。
西部縣城人口可以考慮，學區醫療首選~
中心區，享受著菏澤最優的配套和服務但同時也是目前房價最高的區域。
剛改的福地，有錢人的樂園~
東南區，菏澤規劃的重點區域，但目前大多數是衝著房價潛力去的，賭博的性質比較大，但還是有幾個不錯的項目可以入手，需要自己擦亮眼看清楚。
非附近剛需謹慎人場，投資首選~
買房注意事項是什麼？
最後給大家買房的注意事項：
（1）菏澤目前外地公積金不能用
（2）配套要看好，“緊靠、環繞”等字眼尤其提高警惕
（3）買房要考慮自身因素，最熱點的和最貴的不一定就是最適合你的。
（4）目前二手房雖然價格下降了，但還是高於新房。新房的性價比目前還是普遍高於二手房。
（5）目前首付首套3成，但未來的趨勢可能要到4成，利率上浮10-15%為正常，目前仍在上浮！
菏澤是個沉睡多年的城市，這幾年的爆發只是讓菏澤追上時代發展的腳步，崛起之路才剛剛開始，讓我們拭目以待。
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