01.02 二三線城市住房空置率這麼高，房價還漲得動嗎？

1.對中國房地產來說，1998年是一個重要的分水嶺，隨著當年福利分房制度的取消，樓市迎來了爆發式的增長。

數據顯示，自1998年起，房地產開發投資持續保持了17年的兩位數增長，其中，2003年的增速更是突破30%，2010年再次攀升至33.2%的高位。

商品房銷售面積也從2000年的1.86億平方米，上升到2017年的16.94億平方米；同期商品房銷售額則從0.39萬億上升到13.37萬億，分別上漲8倍、33倍。

與此同時，房價也是一路高漲，1998年全國商品房銷售均價2063元/平方米，到了2017年銷售均價上漲到7892元/平方米，漲了近3倍。

樓市量價齊漲20年後，則是一個新拐點的到來。

12月21日，中國家庭金融調查與研究中心發佈報告稱，

2017年全國家庭住房擁有率為92.8%，城鎮家庭住房擁有率為90.2%，農村家庭住房擁有率為97.2%。

與此同時，2017年二線城市、三線城市空置率分別高達22.2%和21.8%，遠高於一線城市的 16.8%。此外，商品房的空置率在所有住房類型中位居第一，且呈持續上升趨勢，達 26.6%。

這意味著通過20年的高速發展，公眾的住房需求已基本得到了滿足，部分地區甚至出現了一定程度的過剩，中國樓市正在逐步進入存量時代。

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一個值得關注的現象是，從變化趨勢來看，2015-2017 年間二線城市空置率大幅上升，三線城市空置率略有上漲，一線城市住房空置持續下降。其中，一線城市空置率從 17.4%下降至 16.8%，二線城市從 20.3%大幅增長至 22.2%，三線城市從 21.3%上漲至 21.8%。

為什麼二三線城市會在本輪樓市調整期勝出，成為空置率上升最快的地區呢？一個不容忽視的因素是自2015年被喚醒的樓市。

過去很多年，房價上漲最快的地區均是人口流動較大的城市，比如北上廣深等一線城市，因為過多的流動人口，導致住房市場上的供需失衡，有限的資源被競價爭搶，價格自然成為最重要的調控工具。

而到了2015年、2016年，在北上深等城市的強勢帶動下，沉寂多年的二三線樓市被捲入這輪上漲潮，其成交量迅速躥升，成為房地產市場的主力軍。

這裡有兩個重要背景。一是那段時期正值股市低迷，在資本市場遭遇挫敗的人們紛紛將錢撒向了樓市；二是大水漫灌，導致錢大量流入了房地產。

恆大研究院數據顯示，過去四十年，廣義貨幣供應量M2年均增速15%，1998-2017年M2增長了16倍，從各類資產價格表現看，絕大部分的工業品、大宗商品、債券、銀行理財等收益率都大幅跑輸，一二線地價、房價、醫療教育等收益率跑贏印鈔機。

貨幣供需指標顯示，2008年以來的近十年M2廣義貨幣從40萬億上翻4倍至167萬億，而GDP在此期間累計上漲不到一倍，過量的貨幣最終流入實體市場和以房產為代表的金融市場。

在這種背景下，人們普遍信奉房子是最優質的資產。二三城市的樓市最終在沉寂中爆發。

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一直以來，由於二三線城市缺乏競爭力，其人口基本是外流或者是少量的流入，這不足以攪動樓市翻江倒海，正是這種供需可以得到滿足，這些城市的房價一直相對平穩。

不過，對於投資性需求而言，作為房價窪地的二三線城市恰恰最具有吸引力。於是，二三線城市成為投資者佈局的重要戰場，也由此帶來了高空置率的問題。

也就是說，過去那兩年，二三線城市的住房需求並非剛需製造的，而是投資溢出來的。環京樓市就是典型。比如燕郊從一萬出頭到最高四萬多，並不是剛需集中搶房導致的，而是大量投資客進場，攪動了當地樓市。有報道稱，在廊坊的購房人群中，投資客佔比高達60%-70%。

當然，另外一個不容忽視的重要因素就是棚改貨幣化，尤其是三四線城市，大量的棚戶改造製造出了需求，一方面是被拆遷者需要購置新房，二是多出來的補償款變成了投資需求。

為什麼錢更願意投進二三線城市，導致其房屋空置率更高呢？當然是一線城市的投資門檻過高，比如北京，需要繳納5年的社保或納稅，房子不是你想買就能買，而且價格也高。而二三城市就不一樣了，比如2015年長沙的均價才6000元左右，一套100平米的房子成本不過60萬，這對投資客來說無疑很有吸引力，如果用槓桿，初期投入才20萬左右。

不過，隨著2017年最嚴調控政策的出臺，投資客的房子被限售令鎖死，其資產徹底失去了流動性，他們的投入能否獲得高回報目前真不好說。

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那麼，很多人可能要問，既然很多城市都已經進入飽和狀態，甚至出現了超過20%的空置率，未來的房價還漲得動嗎？

一個普遍的共識是，大漲大跌的時代可能已經過去了，平穩可能是未來相當長時間內樓市的趨勢。

不過，人口始終是研究中國房市關鍵路徑。這幾年房價上漲較快，還有一個很容易忽視的細節就是全面放開二胎，隨著這一政策的放寬，迎來了一波改善性需求。2014年實行單獨二胎，出生人口曾大幅增加，出生率也小幅上升。國家統計局數據顯示，2014年中國有1687萬嬰兒出生，人口出生率達到12.37‰，高於2013年的12.08‰。2016年全面放開二胎，出生人口增加131萬人，出生率上漲至12.95‰。

值得注意的是2017年全國一孩出生人數724萬人，比2016年減少249萬人。二孩出生人數883萬人，比2016年增加162萬。2016年一孩出生人數佔比54.5%，2017年則以二孩為主，二孩出生人數佔比高達51.2%。也就是說隨著政策放開，二胎在這兩年集中釋放。

不過，如同某些人的戲稱，“高房價是最有效的避孕藥”，

較為發達的地區江蘇、北京、上海、天津，出生率都偏低，排在倒數幾名，人口出生率均不足10‰。其中，北京出生率9.06‰，上海出生率8.10‰。此外，東北地區經濟衰落，人口外流嚴重，老齡化問題嚴重。吉林、遼寧、黑龍江三省生育率墊底，生育率分別為6.76‰、6.49‰、6.22‰，低於全國平均水平5.67個千分點、5.94個千分點、6.21個千分點。東三省如此低的出生率，顯然無法支撐房價大漲。

與此同時，在二胎被釋放了幾年後，進入2018年，出生率也出現了拐點。根據2018年上半年的數據顯示，江蘇上半年出生38.3萬人，同比下降高達12.8%。就連近兩年成為生育大省的山東，今年各市公佈的數據都呈下降趨勢，比如煙臺、濰坊降幅分別為16%、18.1%。

二三線城市，本身樓市需求就不大，也不是人口流入地區，出生率再一下降，房價自然會失去大漲的動力，畢竟，房子是用來住的，沒有人口支撐，一切都是虛的。