-安小彡-
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您表姐說的沒錯，按買賣方式進行過戶看似交了比冤枉的稅費，但是後期如果再次出售的話就划算了！目前產權變更有以下幾種方式：
1、贈與：這個在過戶的時候不會存在什麼稅費，但是一但要出售的時候會產生一個20%的贈與稅！這是超級不划算的
2、繼承：這是後話，但是和贈與一樣，後期出售也會遇到這個稅費問題
3、添加名字：這個就不是完全的過戶了，只是把小孩的名字加到產證裡！需要補交契稅，一般都是3%的契稅！這個看似不多，但是後期出售會因為涉及到多人，比較麻煩！如果產證上的任意一人出了意外，那就更麻煩了。
小優建議按二手房買賣的流程進行過戶！等產證滿了免稅的期限在進行，花不了幾個錢！
房產資訊先鋒
銀行表姐提醒你，說房子過戶給子女最好的方式是“買賣”，她說得是對的，但又不夠全面，可能會存在一些隱患。有些問題還是應該引起重視，小菜分享下自己對這個問題的看法。
法律分析
01、從法律上講，父母把房子過戶給子女的行為性質究竟是什麼？
我們都知道，父母把房子過戶給子女，最本質的一點就是不需要子女支付相應的對價，也就是不需要子女支付一定數額的金錢，完全是無償給予。這個本意在法律上講叫“贈與”。
02、你表姐說的“買賣”法律性質又是什麼呢？
買賣是一種典型的等價交換商業行為，賣方把房子產權過戶給買方，買方必須要支付一定數量的金錢作為對價來交換，這純粹是一種市場交易行為。
很顯然，買賣的法律性質不適用父母將房子過戶給子女；當然，也不排除特殊案例。
既然買賣在法律上不適用，為什麼你表姐還說它最好？
其實就是過戶稅費問題，買賣和贈與過戶，稅費數額是不同的；哪種方式過戶稅費更少？通過測算，往往買賣過戶稅費更低些，也許這就是你表姐說得最好。
01、贈與過戶稅費
A/公證費2%，按房子價值（評估價或原購價）計收。
B/契稅3%，按房子價值（評估價、原購價或政府指導價）計收。稅局有一個系統，裡面每年都會對全市房子評估價值進行數據更新，稅局計稅指導價就是這個系統定價。
C/工本費。80元/本。
02、買賣過戶稅費
A/契稅：1%-3%，根據建築面積定，一般90平米以內的，按1%收，90-144平米的，按1.5%收，大於144平米的，按3%收，都是以網籤價為依據測算。
B/增值稅：5.56%，也就是原來的營業稅。根據房子的年限、面積和規劃用途，普通住宅滿2年，一般就免徵這個稅種。
C/個人所得稅：全額的1%或差額的20%，由個人選擇繳納。
D/工本費：80元/本。
03、舉例說明？
老王準備把房子過戶給子女，面積85平米，已滿2年，市場價大概100萬，兩種過戶方式的稅費測算對比：
很顯然，採用“買賣”方式過戶給子女最省錢！當然，各地在執行房產過戶時稅收政策略有差異，應以當地執行為準。
最划算能不能等於最好？有哪些隱患？
01、贈與的法律優勢
說白了，買賣是等價交換，對雙方都是公平的，你把房子給我，我把錢給你，大家今後誰也不欠誰的。
但贈與不同，贈與是無償取得，沒有成本。也就意味著我把這麼重大的資產無償給你，你難道不對我有所表示嗎？或者說我給你房子的同時，還可以對你提出什麼要求？
法律上確實有3種特殊權利設定：
①附條件
比如，父母把房子給兒子，兒子要滿足父母提出的條件後，才能取得這個房子。一般條件往往都是兒子以後要贍養父母，為父母養老送終。但實踐中，像這樣的條件在房子這塊很難實現。
障礙在哪裡呢？
按法律規定，這個條件是合同生效條件。既然人還沒養，也沒送終，那合同條件肯定沒有成就，合同也就沒生效。
既然合同都還沒生效，那房管局肯定就不能依據未生效合同辦理過戶手續，因此，附條件贈與操作不了。
②附義務
比如，父母把房子過戶給兒子，兒子現在就可以把房子拿走，但以後有義務贍養父母、為父母養老送終。如不能履行這個合同義務，父母可以撤銷贈與，把房子收回來。
從法律上講，附義務的贈與，合同已生效，可以履行，房管局可以辦理過戶。如後期未實現合同義務，老人可以撤銷贈與，依據司法文書，房管局也可以撤銷產權過戶，房子順利收回來養老。
③指定受益人
附義務的贈與合同，除了可以實現房子過戶，實現對受益人的義務設定，還能指定受益人。按《婚姻法》規定，贈與人可以指定房子產權受益人只是自己的子女，不包括子女的配偶。也就是說子女接受贈與的話，可以僅作為個人財產，而買賣就不行，買下來就是夫妻共有財產。
02、買賣的法律劣勢
買賣出發點是為多數陌生人之間交易設定的，把控點在防止交易環節風險，而不是事後做過多限制。
比如，房子市場價100萬，張三賣給王五，過戶完，王五給張三100萬，本來雙方交易就此結束，各回各家。但張三要是在合同中說，給了100萬還不行，你還得為我養老送終！這不是開玩笑嗎？花了100萬，還整個老人回來養，不是腦子進水了嗎？顯然就會違背常理。
但如果張三送這個房子給王五，讓王五以後為他養老送終，我想王五可能會答應的，這就是遺贈扶養協議！法律範疇還是贈與。
可見，買賣在法律上解決不了贍養老人、養老送終之類的問題，這是天然劣勢，也是隱患，無法彌補！
這個問題如何妥善解決？
知子莫如父母，如果母慈子孝，夫唱婦隨的，省錢就是首選，買賣也就沒問題。反之，多花幾文錢，增加些保障就是合理的，應該選贈與。
除了生前就把房子過戶給子女外，還有其他方式把房子給子女嗎？
肯定是有的！實踐中，通常有2種方式，都是生後再把房子給子女。
01、遺囑
父母生前通過設定遺囑，把房子給全部子女或部分子女。
在不是很和諧的家庭中，還是經常採用這種方式，尤其是部分子女拒接贍養父母的情況，父母可以通過遺囑剝奪這部分子女的繼承權利。
02、繼承
為了保持晚年生活的家庭地位和話語權，老人往往不過早地將房子過戶給子女，而是等自己不在後，讓子女自己去辦手續，自己去過戶。
這也是可以的，而且費用更低，只有2%的公證費和80元工本費，在所有的過戶給子女的方式中，這類是最低的，但手續也是最麻煩的。
需要特別注意的是：中國目前和暫時都不會有遺產稅的！！！
因此，從小菜的執業經驗和個人意見看，生前不過戶房子，讓子女以後自己去辦手續就是最穩妥和省錢的方式。
房壇法菜
是的，很多家庭是父母想把房子過戶給子女
常見的有兩種方式，一是走“贈與”，二是走“買賣”
兩種方式的選擇，最大的區別點在於錢，在於過戶產生的稅費
贈與有個大頭的稅費是3%
買賣不滿兩年的稅費是5%，兩到五年是1%，滿五年免徵
從數字來看，如果房子大於兩年的，走買賣合適；
如果房子小於兩年，走贈與合適
瀋陽房小白
父母的房子，在合適的時候過戶給子女，是很多家庭都要遇到的問題。具體應該如何操作，怎樣更划算更科學，我也回覆了不少朋友的諮詢。下面，我們一起來探討一下。
房產的過戶，通常有四種方式：買賣、交換、贈與、繼承。
買賣，是最常見的房產過戶方式。轉讓環節，賣方需要繳納增值稅、城建稅、教育費附加和地方教育附加，還有個人所得稅，買方需要繳納契稅。如果轉讓的標的是非住房，賣方還需要繳納土地增值稅，買賣雙方還需要各繳納一道印花稅。這些稅種裡面，稅率最高的是土地增值稅，30%-60%，其次是個人所得稅，20%，然後是增值稅，5%，契稅是3-5%，其他稅種及附加比例較低，不是主要負擔。
交換，可以看成同時進行的兩個轉讓行為。稅費方面和轉讓相類似，但契稅可以只就轉讓的差價部分計算繳納。另外，個稅等有一些相關的優惠政策。
贈與，是無償將房產交給別人的一種轉讓方式。雖然從財務角度看，原產權人沒有拿到一分錢，但是，從稅收角度看，仍然需要繳納一些稅收。比如，契稅是免不了的，印花稅也需要繳納。
繼承，是稅負最低的一種過戶方式，各種稅費基本全免。
既然這樣，為什麼又說買賣方式過戶比繼承、贈予更划算呢？原因有兩個：
第一，目前在買賣環節，不少稅種採取了核定徵收、附徵的辦法，實際稅負遠低於理論稅負。比如，個人所得稅，很多地方對住房交易僅僅按照1%-2%附徵。再比如，土地增值稅，一些地方只不過按照5%-8%核定徵收。增值稅、契稅也有很好的優惠政策。這樣一來，買賣的稅負就顯得比較低了。
第二，買賣過戶以後，買方持有房產的成本是按照交易環節的價格來確認的，而如果採取贈與或繼承方式，買方持有房產的成本為零。這樣的話，將來如果房主再將此房出售，一旦個人所得稅需要按照20%據實徵收，稅負相當高。
舉個例子：一套價值100萬的住房，假設可享受免增值稅和契稅首套房1%的優惠稅率，個人所得稅按1%附徵，按買賣方式過戶需要繳納2萬元稅收。贈與或繼承方式下只需要繳納大約1萬元稅收，甚至更少。但是，將來一旦該套房子以150萬的價格再出售，個人所得稅方面的差距是50*20%=10萬元。怎樣比較划算，應該很清楚了。
沉默的磚家
贈與過戶稅費
A/公證費2%，按房子價值（評估價或原購價）計收。
B/契稅3%，按房子價值（評估價、原購價或政府指導價）計收。稅局有一個系統，裡面每年都會對全市房子評估價值進行數據更新，稅局計稅指導價就是這個系統定價。
C/工本費。80元/本。
買賣過戶稅費
A/契稅：1%-2%，首套房90平以上1.5%/以下1%，二套房90平以上2%/90平以下1%，都是以網籤價為依據測算。
B/增值稅：5.3%，也就是原來的營業稅。根據房子的年限、面積和規劃用途，普通住宅滿2年，一般就免徵這個稅種。
C/個人所得稅：全額的1%或差額的20%，由個人選擇繳納。
D/工本費：80元/本。
綜合來講。如果房子滿2年，或者滿5年唯一住房。買賣比贈與合適！
濟南房大俠
您好！
個人認為銀行表姐說的結論並不正確。
如何評定最“好”，不僅僅要從經濟成本的角度，還需要從原房主（也就是父母）所承擔的風險，這兩方面來評估。簡單來說，對於多套房的父母，將其中的部分房產通過“買賣”的方式來過戶，的確是不錯的選擇。但如果對於僅有一套房的父母，將僅有的一套房在自己生前就過戶到子女名下，並不是“好”的選擇。
下面將通過經濟和風險兩方面，對這個問題進行評估：
第一，經濟角度
1、贈與方式
1）特點：父母可以有條件的贈送房子。簡單來說，如果你達到條件了，房子就送你了；如果沒達到條件，即使房子已經過戶了，父母也可以要回來。父母可以通過把贈與條件附在贈與合同中。總結來說：贈與這種方式對於保護老人的權益方面，還是比較有益的。
2）子女是否受購房資格和限購政策限制：受限制。
3）贈與的費用相對較高，具體情況如下：
- 契稅：由子女支付。按照政府指導價格的3%收取
- 印花稅：由父母和子女各自支付，各自繳納按照政府指導價格的0.5‰，合計為1‰。
- 公證費：如果要做贈與公證的話，由公證處收取，費用參考當地公證處的公示；約200-500元不等。
- 以上所說，均指贈與對象為直系親屬。如果是非直系親屬，需要繳納增值稅（計稅方式同買賣）、個人所得稅（受贈方支付，20%）
2、買賣方式
1）特點：通常房屋的實際過戶時間發生在父母生前。屬於一次性交易。一旦完成無法收回。對於父母來說，無法保障權益。
2）子女是否受購房資格和限購政策限制：受限制。
3）買賣的費用通常來說比較便宜，具體情況如下：
- 契稅：若子女之前無房、且本次交易的房屋面積≤90㎡的，按照交易金額的1%徵收；若子女之前無房、且本次交易的房屋面積＞90㎡且≤140㎡的，按照交易金額的1.5%徵收；子女之前有房，按交易金額的3%徵收。
- 個稅：如果房子“滿五唯一”，不需要繳納；如果房子“滿五不唯一”，則繳納交易金額的1%、或者當初買價與現在賣價差額20%的個稅（取高）。
- 增值稅：如果交易房屋房齡滿2年，則不需要繳納；如果交易房屋房齡不滿2年，則還需繳納平均5.6%的增值稅。
3、繼承方式
1）特點：房屋的實際過戶時間發生在父母身後。通常父母會在生前將財產的分配方式通過“遺囑”的方式表示出來，在身後由女兒繼承。
2）子女是否受購房資格和限購政策限制：這是唯一一種不受限制的過戶方式。
3）費用：繼承不涉及稅費，主要的費用為繼承權公證費。但是當子女未來再賣時，如果“滿五不唯一”時，就要繳納20%的個人所得稅了。所以從經濟角度來說，不是特別便宜。公證費具體情況如下：
收益額20萬元以下的部分按照1.2%收取，超過20萬元不滿50萬元的部分按照1%收取;超過50萬元不滿500萬元的部分按照0.8%收取，超過500萬元不滿1000萬元的部分按照0.5% 收取，超過1000萬元的部分按照0.1%收取。”
所以從經濟角度來說，買賣通常是最便宜的。
第二，從保險角度
我們一直倡導老年人晚年要有“自私”和“愛財”的心態。
1、愛財：只有“自己的財產”，自己才能有完全的處置權，先取得經濟上獨自自主養老的能力，把財產攥在自己手裡，才是對自己晚年生活最大的保障。老年人要學會利用自己的財產保障自己的晚年生活質量。
很多老年人覺得先把財產過戶到子女名下沒關係，都是一家人，到時候自己想怎麼處置財產，跟子女說一下就行了。但我國實行的是財產“登記制度”，也就是說，財產登記在誰名下，就是誰的。一旦過戶了，就和原來的財產登記人沒什麼關係了。這無形中就是把自己的晚年生活依靠在別人身上。是否想過如果未來子女不贍養、無法支付醫藥費、贍養費的時候，就連處置自己房產的權利都沒有；甚至可能被登記為“戶主”的子女掃地出門。
2、自私：老年人要多為自己考慮，而非一切都為子女考慮。老年人作為社會的弱勢群體，亟需來自社會、家庭的關注，但其中絕對不能缺少的一項，是自己對自己的關心與關注。
很多老年人以經濟成本做子女作為選擇房產過戶方式的唯一評價標準。但老年人們是否想過，這筆錢是子女出的，甚至不是自己，完全不考慮對自己養老的風險，是對自己不負責任的表現。
總結來說，在做這個決定的時候，風險與經濟方面的因素都需要考慮清楚。本著對老年人負責的態度，特別是針對名下只有一套房產的老年人家庭，強烈建議在生前把財產保留在自己名下，身後再由子女繼承過戶。
希望回答對題主及其家庭有幫助。
一紙家書
幹嘛要全部轉給子女呢？轉給他們一定的比例，自己最少留1%，這樣孩子不能隨意處理房產的事，可以最大限度保護自己孩子的利益，你也還是這房子的主人，處理房產時你也有發言權。
吳蝶奶奶
這個想法很好，但是隨著監管的完善越來越難辦了。由於監管制度（地方規章）各省、市、縣各各不同，因此監管體系下的稅費收取存在差別。你應跟據自已所處的省、市、縣具體情況來看待此事。
比如，某市的稅費實際操作是：某樓盤一手房成交價最初2000元/平，二手房產實際成交價已經5000元／平，二手房買賣時稅費按照8600元/平收取。這種情況下如果以買賣來代替贈予，那麼200平房產稅費就要十多萬了。
衛傑1415926
我覺的最好的方式是把房子賣掉，然後重新買個房子直接放子女身上。
鈺翔
對。父母將房產贈與子女目前雖無額外稅款，但子女再次轉讓個稅抵扣額為零。也就全額徵個稅。
