陳靖斌
在樓市調控政策持續收緊下，“地產老航母”合生創展集團有限公司（0754.HK，以下簡稱“合生創展”）自2018年以來就面臨著前所未有的挑戰。
根據克爾瑞研究中心發佈的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，合生創展以163.2億元流量金額和163.2億元的權益金額被遠遠拋在了去年的全國房企百強之外。
掉隊後合生創展在“多囤地、慢週轉”開發模式下面臨“進退兩難”的局面。
8月21日午間合生創展集團披露的2019年上半年中期業績顯示，截至2019年6月30日，合生創展集團土地儲備達2940萬平方米。
土地儲備2940萬平方米背後，記者此前調查發現，位於海珠區CBD下的合生TIT科貿園至今仍為空地，而位於花都的合生TIT國際產業園自2013年招商以來僅建設了4棟產業用房，至今仍在建設階段。
亦有媒體曾報道有項目甚至10年來仍在銷售。
“慢週轉”下去化壓力漸顯，2019年中期的負債總額亦在加壓。“慢週轉”遇上債務壓力，合生創展在經營壓力與資金鍊下如何“突圍”，《中國經營報》記者致電致函合生創展集團，截至發稿，未獲回覆。
“慢週轉”生存危機
合生創展發佈的2019年中報顯示，2019年上半年，集團錄得63.41億元人民幣的營業額，同比上升52.1%。交付的總建築面積為24.2萬平方米。銷售方面，今年前6個月，錄得合約銷售額103.69億元，同比上升66%。
儘管上半年合生創展取得出色業績，然而與同行業的競爭對手相比，仍差距懸殊。據克而瑞研究中心發佈的《2019年1~7月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，在這樣達到千億級別的差別下，合生創展前7月合同銷售約120.1億元，位列87。
隨著各大城市樓市調控政策的收緊，行業加速洗牌，房地產市場開發銷售模式的逐步分化，作為昔日“華南五虎”之一的合生創展，“多囤地、慢週轉”開發模式逐漸脫離主航道，與主流房企拉開差距。
2019年業績中報顯示，截至2019年6月30日，合生創展土地儲備達2940萬平方米。而在這可供銷售的土地儲備中，仍有1945萬平方米為待發展的物業，佔總土地儲備的66.16%。
《中國經營報》記者此前調查發現，位於廣州海珠CBD下的合生TIT科貿園7年來仍為空地，而位於廣州花都合生TIT國際產業園6年來仍在建設。
此前8月中旬，記者來到廣州海珠區合生TIT科貿園，發現該地塊原本早應在2016年落成的超大型商業綜合體項目，如今卻淪為了停車場、租車場與運動場。
據瞭解，該地塊總佔地面積約為14.686萬平方米，TIT合生科貿園也是廣州市政府列為“十一五”規劃的主要發展項目之一。
根據2010年8月25日合生創展發佈公告顯示，擬與廣州紡織工貿集團共同參與開發廣州的科貿園項目，合生創展將會在該地塊掛牌出售時參與競投，收購土地及須予注資的總額以37.176億元人民幣為上限。
合生創展聲明稱，該幅位於廣州海珠區新港中路的地塊，原來由廣州紡織工貿集團擁有。合生創展已於8月18日與其訂立了合作協議，合生創展將在該土地在產權交易所掛牌出售時參與產權掛牌交易程序競投，並投資於目標公司。若成功投得土地並完成對目標公司的增資等交易，合生創展和廣州紡織工貿集團將分別持有科貿園項目的65%及35%股權。
事實上，《中國經營報》記者調查發現，一方面合生TIT科貿園項目7年未動工的原因是該項目已過審批但未符合供地條件，另一方面，該項目2010年注資參與開發大型商業綜合體項目卻與2009年政府對各區企業下達“退二進三”相關政策文件存在衝突。
根據“退二進三”文件要求，廣州將在2015年底前，分3批把廣州市區內295家不環保企業及有安全隱患的企業搬離市區。而退出市區企業的原址，必須用於第三產業使用，但地產項目則被堅決禁止。
然而按照合生創展的規劃，TIT合生科貿園涉及發展和興建服飾及時裝主題綜合項目，總建築面積約50萬平方米，其中約25萬平方米將包括辦公室樓宇及酒店，而約25萬平方米則為住宅公寓、購物中心及展覽中心。
禁止開發地產的“科貿園”
按照這份名為穗府【2008】8號文中規定，將分階段推進廣州市區產業“退二進三”工作，並明確規定，在2015年底前分3批把廣州295家不環保及安全隱患企業搬出廣州市區。
其中，2009年底前，完成列入第一批名單的91家影響環保類企業和32家危險化學品類企業的停業、關閉、搬遷工作；2012年底前，完成列入第二批名單的77家影響環保類企業和8家危險化學品類企業的停業、關閉、搬遷工作；2015年底前，完成列入第三批名單的32家影響環保類企業和55家危險化學品類企業的停業、關閉、搬遷工作。
文件中表示，“退二”搬遷企業名單將實行滾動管理，一旦出現新的影響環保類企業和危險化學品類企業，將分別由市環保局和市安監局等有關部門，依據有關程序確定並補充列入名單。
文件中還明確指出，列入搬遷名單的企業，原址土地原則上應納入政府儲備用地。而未列入政府儲備計劃且未編制項目實施方案的搬遷企業，在符合城市發展總體規劃的前提下，經市規劃、國土部門批准，可將原有工業用地上現有的合法工業建築，在主體框架不改動的情況下，進行適當改造並臨時改變使用功能。但文件中也明確規定，新使用功能必須屬於第三產業，尤其鼓勵支持創意產業發展，但房地產開發則被堅決禁止。
而在“海珠區第一批影響環保類退二企業名單”中，包括了位於新港中路489號的廣州第一染織廠與廣州永豐紡織廠有限公司。
TIT合生科貿園實際也是廣州第一染織廠有限公司“三舊”改造項目。
根據記者此前調查報道，廣州市城市更新局2017年的一份公示文件顯示，該項目已獲批，但未辦理供地手續。
據一位TIT產業園工作人員向記者透露，因為土地使用的問題導致項目一直未建。“廣州項目那邊沒有現成的建築，科貿園那塊地可能要改規劃，所以一直沒建起來，好像是因為土地使用出了問題。”
事實上，廣州第一染織廠早在2008年就已停產關閉，而根據此前媒體報道，廣州第一染織廠的汙染問題曾遭附近居民大量投訴。該廠的煙囪與附近兩個樓盤間的距離不超過50米，有居民稱以前沒人敢開窗，一到晚上煙囪就直冒黑煙，菸灰瀰漫了附近的所有樓盤。
至於為何在“退二進三”後明確禁止開發地產項目的地塊，最終讓合生創展得以注資，並規劃建設包含公寓住宅的綜合項目？而至今未開工是否與原地塊汙染問題有關等情況，記者致電致函了廣州市海珠區規劃與自然資源局，截至發稿，未獲進一步回覆。
“慢週轉”遇上短債上升
事實上，“慢週轉”不僅體現在7年未動工的TIT合生科貿園項目，位於廣州花都的合生TIT國際產業園自招商6年來亦建設進程緩慢。
根據此前媒體報道，2013年10月25日，合生TIT國際產業園一期已進入招商運營階段，二期也將逐步開工。
據悉，合生TIT國際產業園是由合生創展集團、紡織工貿集團聯合打造的高端產業創新綜合園區。以科技、汽車、紡織為產業導航，集總部辦公、研發培訓、物流商貿，生活配套於一體。
項目地處廣州城市副中心花都區，總規劃面積3400畝，開發建築面積約38.5萬平方公里，後期將根據企業發展的要求，開發定製式的廠房、商務會所、酒店、公寓、商業中心、大型停車場。
事實上，合生TIT國際產業園經過6年招商建設至今，僅有4棟廠房，現如今仍在招商狀態。
記者在合生TIT國際產業園看到，產業園內部僅有4棟廠房，旁邊的廠房建築至今仍在圍蔽施工。產業園員工告訴記者，產業園均出租給與汽車零部件掛鉤的企業。“合生TIT國際產業園現在還在招商，這邊已建4棟均出租完畢，目前沒有新的廠房，如果按照報批的流程，最快也要明年年底才能搞完手續出租。”
事實上，合生TIT國際產業園原規劃建設24棟廠房，後經過調整將廠房數量調整為15棟。
根據2015年6月由合生創展與廣州紡織工貿企業集團有限公司合資企業廣州東泰紡織產業有限公司編制的《廣州TIT國際紡織產業基地規劃調整項目建設華景影響報告表》顯示，本次規劃調整前，該項目廠房共有24棟，調整後，廠房由原來的24棟調整為15棟。
事實上，原定於規劃建設15棟的合生TIT國際產業園，如今僅建設了4棟廠房，廠房均租給汽車零部件企業，並無曾經招商信息所提及的以科技、汽車、紡織為產業導航，集總部辦公、研發培訓、物流商貿、生活配套於一體的高端產業創新綜合園區。
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