十餘年前，產業新城對中國房地產而言還是一個模糊而陌生的領域，沒有人知道其中的要義，更沒有人願意親身試錯。但凡事都有第一次，當其他房企還在被未知的情緒所束縛時，華夏幸福做了第一個吃螃蟹的人。
產業新城是一場硬仗，河北廊坊成為華夏幸福的第一站，從這裡出發，大廠潮白河工業區、固安產業新城、嘉善產業新城……華夏幸福一路南征北戰。經歷不斷摸索、嘗試和糾錯，“產業新城”的模樣在華夏幸福筆下逐漸變得清晰。
“在產業新城的這片熱土上，我們受過刁難和委屈，我們流過汗水和心血，我們貢獻過青春和芳華。選擇產業新城，今生無悔。”如今，後來者前仆後繼地出現在產業新城賽道上，但華夏幸福並不慌張，“今生無悔”四字肯定了它過往的選擇。
華夏幸福的產業新城故事還遠未到結局的時候，眼下，它已謀定未來，也是與產業新城不可分割的未來。固安模式
1998年，“居民住宅業”被政府列為國民經濟新增長點，房地產的支柱產業地位被提起，不少商人看到房地產的機遇，陸續投身房地產。華夏幸福的前身華夏房地產開發有限公司就是在這樣的背景之下成立。
初入房地產，華夏幸福因為缺少經驗而感到一頭霧水。後來一次契機之下，華夏幸福得到萬科董事長王石的幫助。萬科子公司成為了華夏幸福的“顧問”，萬科的房地產理念及相關知識輸入華夏幸福，為其後來的發展打下基礎。
2002年對華夏幸福來說是一個重要的年份。這一年，距中央提出各地建設開發區已有整整十年，高新區完成了從無到有的建設階段，一些國家級、省級開發區、高新區正在起步；中央適時提出開發區“二次創業”，科技部印發的文件指出，今後五到十年，將進入以科技創新和體制創新為動力，以培養高新技術產業為主要任務的二次創業階段。
二次創業有了方向，政府首先有了動作。當年，河北廊坊市委市政府、固安縣委縣政府都希望將已有的開發區升級發展，以產業興城。恰巧當時華夏幸福萌發了轉型的想法，在廊坊市委市政府的指導支持下，通過公開競標，固安縣政府與華夏幸福簽訂了PPP框架協議，委託華夏幸福統一投資、開發、建設、運營固安工業園區。
產業新城被視為華夏幸福的重要業務，公司大部分的資金亦被投向固安工業園項目。不過，固安工業園的起步並不順利，2003年國務院的一場土地市場整治行動差點將華夏幸福剛剛點燃的產業之火掐滅。
就在其準備從頭來過的時候，一位愛好研讀國家文件的員工發現了曙光。他在文件中找出了一條例外條款，大意是有區位發展優勢的特定開發區可以保留。華夏幸福在河北省政府的協調幫助下，將毗鄰北京的固安工業園保了下來。
華夏幸福真正一心一意開發固安工業園實際是在2006年。在此之前，其進行了長達幾年的調研和探索，為的是解決固安工業園開發中“缺人、缺錢、缺技術”的三個難題。
“我們認真考察和學習世界上最先進的產業新城，如美國爾灣、硅谷和波斯頓等成功案例，邀請世界排名數一數二的國際頂級的城市和產業規劃諮詢團隊為固安量身設計，使固安從一開始就站在巨人的肩膀上。”華夏幸福執行總裁張書峰說。
華夏幸福“就園區建園區”的侷限，確定了“用產業帶動城鎮、用城鎮聚集產業”的產業新城模式。之後的十餘年，外界看到固安工業園不斷升級，形成“3+1+3”的產業結構，即新型顯示、航空航天、生物醫藥三大主導產業，智能網聯汽車先導產業，以及臨空服務、文體康養和都市農業三大特色產業。
此外，還與清華大學、中科院、北京航空航天大學、加州大學伯克利分校在內的國內外30多家高校和科研院所簽署了合作協議，在固安建設中試孵化基地、科研產業園和博士後科技成果轉化基地。
華夏幸福的參與和推動下，固安發生歷史性的鉅變。曾經的傳統農業縣，搖身成為智慧生態、宜居宜業、創新驅動的產業新城，固安的經濟總量亦實現幾何級增長。
截至2018年底，累計引進簽約企業超600家，投資額近1400億元。而對比2002年財政收入僅1.1億元、發展水平位列廊坊市十個縣(市、區)中的後兩名的水平，到2018年，固安縣的財政收入已突破86.3億元，公共預算收入完成45.6億元。
“16443”發展密碼
“固安模式”尚未成形之前，或許外界都不曾想象它會有成功的一天。但對於產業新城，華夏幸福心中早已描繪出一幅藍圖，它不僅要做好固安工業園，還要帶著固安模式衝出河北。
2014年，國內宏觀經濟下行壓力增大，房地產行業進入調整波動階段。華夏幸福逆勢而為，加速業務佈局。
有固安模式作為基礎支撐，華夏幸福的產業新城擴張之路比其他房企順暢許多，不少地方政府向其拋來橄欖枝。2016年以來，華夏幸福先由環京都市圈出發，再到全國，截至2019年上半年，華夏幸福在全國範圍內佈局了15個核心都市圈，累計佈局近80座產業新城，並且異地複製還取得了不錯的成績。
據其半年報顯示，僅今年上半年，華夏幸福佈局在各都市圈的產業新城項目，入選財政部政府和社會資本合作項目庫的就達到30個，其中5個國家PPP示範項目，1個省級PPP示範項目。報告期內公司新增5個入庫PPP項目，全部位於環北京以外的外埠區域。
從業績來看，華夏幸福產業新城模式也展示出了強勁的生命力。過去五年，華夏幸福歸屬上市公司股東的淨利潤年複合增長率達到35%。而今年上半年，華夏幸福歸屬於上市公司股東淨利潤84.8億元，同比增長22.4%；營業收入387.3億元，同比增長10.7%。
未來，華夏幸福準備將這樣的速度延續下去，因為產業新城正在迎來最好的時代。
施蒂格利茨說過，當今世界經濟發展的“兩大引擎”，一個是美國的高科技，一個就是中國的城市化。因為他看到，歐美髮達國家的城市化率已經80%以上，而中國還只有59%，按戶籍口徑只有43.3%，可見中國的城市化發展尚有巨大空間。
張雲峰認為，如果將中國的城市和世界發達國家的城市一比較，就能看到中國地區間的發展存在不充分、不平衡的問題。一是正在形成的都市圈內中心城市一枝獨秀，外圈層的三四線城市受中心城市的虹吸效應影響，發展乏力；二是我國有2800多個縣級城市，除東部沿海和蘇滬杭地區幾十個縣城已經和中心城市融合發展外，大部分縣城還非常落後。
開發性PPP是破解上述問題的關鍵。“它就像當年我國基於區域經濟發展創新的‘開發性金融’一樣，把區域經濟發展和社會資本有機的結合到一起，以產業發展為核心，以城市魅力為載體，以激勵相容的利益機制為引擎，破解了由於地區差異形成的城市化難題和瓶頸。”
華夏幸福制定了“產業新城16443”發展密碼，即借鑑了開發性金融的系統性和靈活性，針對都市圈外圈層的縣域發展的短板量身定製的六大服務，包括規劃設計、土地整理(也叫城鄉統籌)、基礎設施建設、城市公共配套、產業發展及城市運營管理。
華夏幸福相信，中國的經濟是一片大海，只要華夏幸福這艘船上還有產業新城，它就能駛到更廣闊、更遠的地方。
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