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最近，我的一位朋友很苦惱，預算800萬，還是挑不到合適的房子。“一開始覺得800萬不少了，認真看了一圈，想在好點的位置買套小戶型都做不到……”

正在或者打算看房的你是否也因為房海茫茫感到頭禿？第一套物業應該怎麼挑？地鐵、學校、商場誰先誰後？

今日分享一篇來自深圳資深地產媒體人@朱羅紀關於如何選房的文章。從業十幾年，他根據經驗給出一條剛需買房公式=地鐵+學校+商場。分析很透徹，假期有看房計劃的朋友，不妨花幾分鐘看看文章再做計劃。

來源 | 朱羅紀（ID：newJurassic）

這裡的“剛需”，指的不僅僅是那種買第一套房的小白，也不指那種土豪，是從用途而言——買來實際居住的購房者。

剛需買房的目的是：買到最合適的房子，不一定是最能升值的，但一定要是在自身極限條件下最優的選擇。我們的文章也是奔著這個問題去的。

我對剛需買房子的梳理觀察是，“三板斧”：地鐵站+MALL+學校。

這三點看起來、用起來都很簡單，但為什麼這三樣重要其它沒那麼重要，我們就要從頭講起。剛需當然可以不關心這些，但我們作為觀察者，卻不可以不講。這個扯不清楚，“三板斧”就是無本之木。

我們首先弄明白，影響房地產價值最基本的因素是什麼？

我們都知道，這些因素有很多，地段、價格、配套、交通、產品、物業……等等。這裡面，每一個細節沒做到位，可能都會對物業價值產生貶損。

但，其實這些都是外顯出來的元素，背後更深層的是什麼？

當然是需求的變化，這是一切商品價格波動的根本，就房地產而言，是居住需求的變化。這個變化，是潛移默化的，但的確始終在影響著不同房地產的價格，也在引導著我們房地產開發潮流的變化。

比如我隨口問幾個問題：

1、為什麼華僑城這樣一個曾經作為深圳人“終極居住地”的區域，影響力在下滑，同樣香蜜湖卻沒有？

2、為什麼近年來中式房屋開始上行，而歐陸風反而開始下行了？

3、為什麼中國大部分城市的別墅升值，都沒有跑過平層？

4、度假地產的開發熱潮百折不衰，但又為什麼全是投資大坑？

這幾個問題，有的我自覺能搞明白，有的我還沒搞明白。但統歸來說，他們都反映出：把握居住需求的變化方向，是房地產公司產品設計部門最為重要的工作，這也是我們要去講的剛需買房的底層邏輯。

我們回到剛需在城市內買房的目標，來看剛需的居住需求發生了什麼變化。

第一個變化：城市通勤方式的變化，地鐵將取代汽車。

深圳房地產界經常講的一個案例是：1999年濱海大道開通，帶動南山房地產崛起。這個背後是：要想富，先修路。但現在不是了，現在是：地鐵一響，黃金萬兩。當前一線城市裡，基礎設施最大量、最集中、最長期的投資就是建地鐵。

就是說，我們的城市化仍然處在地鐵大幹快上的巨大進程之中。這是因為，巨量人口的湧入會導致大城市病越來越嚴重，進而導致工作人口效率下降。以至於，全世界的城市都在學東京、香港——實現地鐵通勤成為主力的公共通勤手段，超過80%-90%。

地鐵之所以重要，不僅僅是因為它運量大，而是因為它是專有路權，可以實現準時，這是什麼主幹道、高速路都無法比擬的。所以我之前分享東莞買房策略的時候說，不要再看樓盤離高速路口有多近了，高速路口慢慢會變成房地產價值的“負資產”，轉換的大邏輯就要去全力關注軌道。

這種情況下，剛需的居住方式，就是要在地鐵口，或者是距離地鐵步行距離非常適宜的地方——步行圈5-10分鐘。只有在這裡，剛需才能在交通越來越堵的情況下，實現比較有把控的上下班。

第二個變化：教育的變化，城市人口平均年齡增長。

這個問題我想了很久，最終認為應該從這個角度去闡釋。顯然，人在不同的年齡，對居住側重點的考量會非常不同。一個25歲的畢業生去買房，和一個35歲的上有老下有小的壯漢，和一個65歲的活躍長者，選擇你覺得會怎樣？那麼，將他們歸攏起來，應該會抽離出一些共性。

我們都知道，中國的老齡化已經進展的很快速，在2015年，我們的人口年齡中位數已經是37歲了（我到越南考察時，他們的平均年齡還不到30歲，還是我們1980年代的水平）。對深圳這個全國最年輕的城市之一而言，一直到2018年，人口的平均年齡還是33歲。2010年是30歲，而在我剛來深圳的時候，我記得自己和這個城市的平均年齡一樣（27歲左右，當時還一直盛傳男女比例1:7）。

總而言之，城市人口的平均年齡是在逐漸增長的。那麼，平均人口年齡在33歲的深圳人，共性是正好處在上有老下有小的當口，在買房的時候，他一般會非常注重子女教育（除非丁克）。而也恰恰是從這個角度，我們才能夠理解，為什麼一年一年過去，深圳人對教育、醫療的不滿逐年在加深。原因也在這裡。

這裡還要談到一點，購房人口的收入也在增加，這意味著購房者的教育購買力（也包括醫療）在提升，他們對教育質量的要求也顯著不同於往日——往日是有個學校就好，但你現在即便是到了關外，比如龍華、大運，你會發現，那裡的人們對名校（無論公立還是私立），既有著狂熱的需求也有旺盛的購買力。

以上，就解釋了：為何深圳人（全國其它一二線也是一樣）在買房時對有無配套學校如此重視，又為何在關外買房的人群對名校如此追捧？房產有優良的居住體驗，優越的保值增值動能，第一要有學校，其次有名校當然是最佳。

和第一個因素地鐵相比，這第二個因素教育，更為重要。在“三板斧”裡，教育也是第一重要的。我之前講過了，你沒有地鐵還能買車，但沒有學校只能搬家。

第三個變化，商業的變化，消費升級+電商改變商業形態。

我們重點來看商業形態的變化，很有意思。

早年，如果說哪個樓盤引入了沃爾瑪、家樂福、吉之島，那是非常長臉的事情。開發商會將之作為主力店，特地召開新聞發佈會，大作宣傳。但是這幾年來，已經開始減少了，沃爾瑪還好，其它兩家已經不再出現在新建的大型商場裡了。

取而代之的是大型時尚MALL的崛起，而這幾年的MALL和往年的也都大為不同，體驗感、參與感、社交功能被置於非常顯要的位置——比如主力店推廣都開始變為IMAX電影院，餐飲業態比例高、注重管理品質等等，反而單純的購物退居次要了，尤其是名牌店的退潮。所以像歡樂海岸的設計、萬象天地的網紅打卡等等，都很不同。

這個背後，一方面是購買力提升本身帶來的商業業態的調整，消費者不太接受那種單純買買買的場所。另一方面也和電商的衝擊攸關，直接導致購物中心全部走向體驗式。這種消費心理的變化，讓一些沒有來得及調整商業業態的區域，物業價值是受到了影響的（比如增幅緩慢）。你商業做了還不行，必須要做得好，跟得上消費者的偏好變化。

在這一點上，其實開發商之間已經在慢慢分出高低了，還真不是頭部開發商就更厲害。比如說萬科的樓盤自配的商業（萬科裡等），和華潤、星河的項目自配的商業（萬象系、coco系等），在購房者眼裡，可是不一樣的影響力。就是綠景的佐鄰系，這些年慢慢搞，品牌也起來了。

放眼全國，我們能找到不少，有些開發商悄悄的用了很多年，終於在商業品牌方面已經打響並且反超了，進而能夠反哺自己的住宅物業。而有些開發商，尤其是四大巨頭，雖然手持商業規模巨大，但是遺憾尚未形成拳頭產品，品牌號召力上遠不及自身的住宅，也未必趕得上一些特色型開發商。這一點，在具體的樓盤選擇上，是會給買家帶來很多糾結的。

從以上的角度，我們可以很好的解釋上面第一個問題，華僑城為什麼影響力會下行？就在上面這三點。

華僑城得益於早期的規劃——居住區域密度越低、越是私密，越尊貴，因為買家的關注點不一樣。但現在看，地鐵、名校、MALL更為重要的時代，那裡幾乎都沒有。有地鐵，但距離較遠。有學校配套，但不是名校。有商業，但業態已不足以匹配新的需求。

我並無針對它的意思，只是作為一個案例。反倒從另一個角度，我覺得這是華僑城下一波的機會，不妨在後兩者來一次改革，比方說引入一家名校，以及重新優化自身的商業業態，聲威重振不難的，就看願不願意砸錢。

結尾，再來總結一下這影響房屋價值的核心三重因素，也是剛需購置房產的三板斧：

第一重是地鐵，首先要有，其次越靠近地鐵上蓋越好，最好無縫接駁（當然，如果是地上的輕軌，就不能太靠近）。

第二重是教育，首先也是要有，其次要離得近，越近越好（近到無法划走），最好自帶幼小九年一貫制學校，再進一步如果是名校就極好。當然名校學區會存在被划走的風險，這個誰也沒辦法。但就選擇邏輯而言，還是要這般選。

第三重是商業，首先還是要有一個集中式MALL，業態規劃適當超前，其次商業品牌要有影響力與美譽度。

上述三者，如果能全有且全優，那就是剛需完美的選擇了，但是這樣的產品一般價格也都很“完美”。三者有其三，都平庸，以及三者有其二，也都很不錯，比如有地鐵、有教育。總之就是組合選擇，但是，要重複一點：三者如果有其一，那建議優先看教育，其它都可以不怎麼樣，但是教育首先要有。

當然，剛需買房，肯定還有其它的因素，難以盡言，比如產品的因素、物業服務的因素，還有，價格，買不起啥都不要講。但從當前消費偏好的觀察角度，我認為上述“三板斧”，如果能夠掌握得好，買到合適的房子是不難的。而從開發商的角度，如果著重開發這樣的產品，你也能夠為客戶創造出真實的價值，自然也能夠獲得更好的利潤。