事到如今，還有人認為房價會繼續暴漲、投資房地產會獲得暴利。房價會不會暴漲？這個不能完全依賴過去的“只漲不跌”的經驗之談，行業發展週期已經到了臨界點。這麼多年過去，還會有那麼多投資者（不乏一些自詡為專業機構的）仍沒有弄清楚房價上漲的核心邏輯。雖然我不止一次寫文章向大家闡述過去房價上漲的邏輯，但似乎這種普適性的投資者教育依然成效不佳。
長期來看，一種商品的價格是否會持續上漲，一方面取決於中長期供需關係，另一方面取決於貨幣的貶值速度。怎麼講？如果一樣商品中長期的供不應求，價格上漲是必然；如果需求增長乏力，而供應依然增加，價格必然會下降（房地產市場就是這樣）。
當然，如果貨幣的貶值速度很快，那麼商品的名義價格繼續上漲的是可能的，但對於投資者來說毫無意義，比如說貨幣每年貶值速度是8%，即便是房價年化漲幅是6%，那對於投資者來說還是虧損。這用專業術語來講是貨幣是具有時間價值的，用老百姓的話來說，就是錢不值錢了。
那回歸了中國的房子上來，這兩方面有怎樣的變化？
首先，我們看房子的底層需求是什麼？是人口居住需求，尤其是城鎮人口，這也就是我們經常掛在嘴邊的人口紅利。那麼說，城鎮化的速度是決定城鎮人口的數量，也可以說是決定房價的上漲速度的根本因素。那現在中國的城鎮化進程如何？我們先來看一組數據：
中國城鎮化率
應該說，中國的整個城市化率仍在不斷增加，也許這對於現在還在投資房產的人來說是一個最大的利好。但是，我們需要進一步去挖掘數據，發現近些年來城市化的速度在慢慢放緩：
2015-2017年中國城鎮化率情況
2017年中國的城鎮化率是58.52%.根據發達國家的經驗，城市化率的增長速度會逐漸進入緩慢階段，所以不能用老眼光看新問題，以為以前是怎麼樣現在就是怎樣！
關於人口問題，還有一件事情很容易被大家忽略，就是人口基數的問題。我們腦海中一直都認為中國的人口基礎大，人口增長快。但最近些年，這些東西正在悄然改變，如果不及時阻止，還可能導致人口急劇減少。我們來看看兩組數據：
中國總人口增減情況
中國出生人口情況
我們從總人口的增減數量來看，自從實行計劃生育以後，中國人口增加的數量一直在直線下滑，2017年全國總人口增加僅737萬人，對於這麼大一個國家來說，這個數字並不是一個很龐大的數字。雖然在全面放開二胎後，人口增加的數量在2016年出現小幅反彈，但是在2017年又打回了原形。
這說明，二胎的效果並不是很明顯，中國人對待生育的態度正在發生悄然的改變。一向熱衷生育的中華民族突然不想生了，這是一件很嚴重的事情。歐洲也出現過這樣的情況，導致人口長期負增長，社會保障壓力巨大，經濟增長萎靡。從這個角度講，不管是經濟發展還是房價的增長，人都是第一位的。
我們再看看出生人口的數據，下滑的趨勢明顯。全面二胎放開後的2016年出現小幅反彈後又很快恢復低位水平，一定程度上說明新生代的夫妻主動選擇只要一胎。2017年全國新出生的人口有1723萬，而總人口實際增加僅為737萬，說明當年的死亡人口是986萬。雖然醫療水平的提高增加人的壽命，但擋不住人口老齡化的步伐，一旦死亡人口的數字繼續上升，以目前生育水平，很有可能出現人口負增長。
人口都可能減少了，何來新增需求支撐房價的快速上漲？
我再來看看第二因素。貨幣是不是會出現快速大幅貶值？我認為以現在的金融管理制度，是很難出現這樣的情況。每個國家的都有央行，正是在調控貨幣的供應，就是防止出現通貨膨脹或是通貨緊縮。這個時候，我相信一定會有人跑過來說，中國的貨幣供應量很大的，會繼續放水啊，房價肯定要漲。
這裡可能是個專業的問題，我也不苛責這些人。基礎貨幣的發行到能支持房價，還有一道關卡——信貸政策。而信貸的寬鬆與否的選擇權實際上不在央行手中（即便在央媽手中，我相信央媽也不會做傻事），而是在商業銀行手中。最近的經濟下行壓力加大、違約事件的頻頻發生、剛性兌付逐漸打破、銀行的壞賬增加，這些因素都會促使銀行改變風險偏好，改變信貸的偏好，預計前些的信貸擴張政策會逐步轉變為信貸謹慎。我們還是繼續用數據說話：
M2同比增速
月度信貸投放額
我們看到，M2供應的速度明顯在放緩，同比增速一路下滑，未來會不會出現負增長，這個不好說（目前來看應該不會，因為全球似乎又進入新的一輪量化寬鬆的週期，即便大家都知道放水刺激的邊際效應在降低。）。現在經濟環境不怎麼好，有可能會繼續放水支持經濟發展，但是可以預計的是不會走老路子，因為已經走不通了，靠投資基建和房地產，明顯出現了投資效益邊際遞減的效應。未來即便是放水，也會有意識的去引水到一些有可能成為新的經濟增長點的領域。
從信貸投放量的圖來看，2015-2017年這波房價暴漲與信貸投放量加大真是完美吻合，這個也很容易理解，開發商買地建房子、消費者買房子都要去銀行借錢，藉著藉著自然就會增加信貸額度的投放。但2018-2019年，情形就並不一樣了，雖然我們看到個別月份也很高，但整體相較於前面幾年有收縮的跡象。
總之，人口增長和城鎮化率都有可能放緩，而信貸明顯會進入一個收縮的週期，我不知道還靠什麼能夠支持房價繼續上漲？房價上漲還有新邏輯嗎？
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