【1】引言
前一段時間跟朋友聊天的時候提到：房主去世了，現在房子應該怎麼處理？反正也沒有別的人要爭這套房子，住著應該沒問題吧？
我反問了一個問題：你覺得這房子是你的麼？對方笑了笑回答到：是不是我的有什麼關係？至少不是別人的吧？
事實上，在房子沒有過戶登記的狀態下，房子是沒有產權人的，就像你明明知道有一筆錢，但是就是不把錢拿到自己手裡，只能看著錢乾瞪眼、用不了。對於房子來講，道理一樣。
【2】沒辦理過戶，想“出租”卻發現辦不了
小濤前一段時間就遇到個煩心事兒。
小濤的爺爺奶奶、姥姥姥爺過世比較早。2011年的時候，小濤的父親因病去世。喪偶之後，小濤74歲的母親獨自居住在老房子裡。這個房子是當時父親單位分房之後又買下來的，登記的是父親的名字。
小濤是個獨生子，對父母一直非常孝順。
父親去世之後，小濤做母親的思想工作，想把母親接過來跟自己一塊兒住。經過十幾年的打拼，小濤的經濟條件不錯，愛人工作也很穩定，住著100多平米的房子，家裡地方大。母親不捨自己的“窩”，不想離開跟老伴兒共同生活幾十年的家，拒絕了小濤的好意。
擔心母親孤單，每個禮拜都回母親家住兩、三天，就是為了陪老人“解解悶”。照顧孩子的事兒主要交給了愛人。
在2015年冬天，小濤的母親不幸過世。父親去世之後的這些年，母親一直都鬱鬱寡歡，精神狀態很差，身體狀況一直不好。那年冬天的一個早上，母親一個人出去遛彎順道買菜，突然間頭暈摔倒在路邊。小區的熟人看到了趕緊撥打了急救電話，最終還是沒搶救過來。
不到五年的時間，父母相繼過世，小濤特別難過。處理完家裡事兒之後，小濤琢磨著把老人的房子好好收拾一下，出租出去。
為了方便、也更保險一些，小濤找了一家不錯的中介公司代理來辦這事兒。在審核關於房產資料的時候，小濤卻被告知“出租不了”！因為房子不屬於他，他無權出租。
小濤有點不解：這個房子是我父母的，我知道雖然登記的是父親名字，但肯定是父母共有的。現在父母都不在了，我又是他們唯一的兒子，也是他們唯一的繼承人，房子不給我還能給誰？
為此，小濤問了一些朋友，最終得到的結論是一樣的……
【3】不及時過戶，有哪些風險？
我們先按照小濤的邏輯梳理一下，做幾個假設：
- 如果：既然麻煩，不租了，放著就好了。看似問題不大，但是，自己留著的東西並不屬於自己，只不過是在眼下這個當口也不屬於別人，僅此而已。
- 如果：索性自己私下裡出租算了。既然這麼麻煩，乾脆繞開中介，直接找租戶得了，無非就是麻煩點兒。其實，這麼做的風險更大：一旦租客哪天反悔了，追究起來，小濤鬧不好還得落個“非法租賃”，更麻煩。
- 如果：發生意外。萬一小濤出什麼意外怎麼辦？房子就該“轉給”他的孩子繼承。萬一孩子再出什麼意外怎麼辦？萬一……不要回避“萬一”，“意外和明天，你永遠不知道哪個先來”。這種情況太多了，各式各樣的、正常的、奇葩的，不一而論。所以，沒有其他繼承人也只是階段性的，不及時辦理，可能繼承人會越來越多，甚至最終落得沒有繼承人、財產充了公。
- 如果： ……
這些假設，在現實中都有實際發生，這裡僅僅提示繼承人：要學會及時保護好自己的權益。
在房主去世之後，不及時辦理過戶，會有哪些風險和麻煩？
1.從“眼前”的角度上，對於財產沒有所有權，相應的，也沒有使用權、處置權。
如小濤遇到的問題。房產無法出租，想賣更不用說，根本賣不掉。自己住著問題不大，但是，一是這種“使用”本身是沒有依據支撐的，只是沒有侵害到別的利益；二是好在小濤是獨生子，如果是多兄弟姐妹呢？自己住著就有問題了，等於侵佔了其他手足的利益。
2.從“未來”的角度上，“拖延”導致的後果，就是房子很可能最終不完全屬於自己、甚至不屬於自己。嚴重的，會引起家庭糾紛。
有些朋友提到，無所謂，反正房子一直在自己家裡代代往下傳，父傳子、子傳孫，不辦理過戶真無所謂。這裡有一個非常大的誤區：根本無法、或者不可能保證自己的“家族”裡永遠不出現“外人”。多子女問題、婚姻問題，等等，任何一個家庭，都會面臨成員“進出”的問題。所以，一份財產，因為家庭延續，可能會被越來越多的人劃分，人一多就意見不一致，就要產生糾紛爭議；沒有配偶、沒有子嗣、沒有兄弟姐妹、上輩子都過世了，最後的財產就“充公”了。
3.從“麻煩”的角度上，辦理起來只會越來越麻煩。
對於小濤來講，如果及時辦理過戶，手續相對還簡單一些：只需要證明自己是父母房子的唯一合法繼承人，需要解決其他法定繼承人（父母的父母）也去世了就可以。但是，一直拖延下去，弄不好真出現“轉繼承”、七大姑八大姨的來分財產，到時候要處理就費勁了。
對於不同家庭結構有不同的麻煩點。例如，之前通過《 》、《 》等文章中，向大家介紹過類似的話題。
總之，先期麻煩點兒，總比後期遇到更大麻煩，來得還是“省事兒”些。
【4】產權登記才是最終結果
大家只需要記住一點：繼承權和物權是兩回事兒，繼承權可以被“自然”賦予，物權必須辦理。
- “物權”說的是最終有了這個“物件”的所有權。拿房子來說，我國實行的不動產登記制度說的很清楚，只有登記為產權人，才擁有房產的所有權。
- “繼承權”說的是享有繼承的權利，只要自己是合法繼承人（不管是法定繼承人、還是遺囑繼承人），都可以有主張產權的權利。但是，僅僅是可以主張而已，跟實際有沒有產權，沒有關係。
回過頭去，拿小濤的事情再捋捋：
- 父親去世的時候，母親有1/2的產權，另外1/2產權空著。小濤和母親各自有房產1/4的繼承權，但是，誰都沒有所有權。
- 母親又過世之後，本來屬於她的1/2全部由小濤繼承，還沒有執行的1/4繼承權“轉”給了小濤，再加上小濤原來繼承父親的1/4繼承權，他可以繼承100%房子。但是，這100%的繼承權一直沒有執行，就意味著房子全部產權一直空著，沒有人佔有。
- 當然，想出租、想出售，沒有權力，也就不可能得到利益。
再延伸一下，假設一直“空”著，到了小濤兒子這一代，想起來要過戶了：
相當於孫子要繼承爺爺奶奶的房子，這時候就要開始往上“追溯”了——本來正常的繼承最多隻需要向上追溯一代就可以了，現在需要追溯兩代，增加的麻煩可不止一倍。這僅僅是“麻煩”問題。更麻煩的是，隔代多了，很多證明材料找不到，想要辦理可能根本辦不了。
所以，“不過戶”對於繼承人來講，具有特別大的風險。
再次重申一下：這裡無意危言聳聽，僅僅是希望從對繼承人利益保護的角度，給到大家一些提示。
至於是不是需要有花費這件事兒，無法左右。但是從另外一個角度：花點錢把能到手的東西儘快拿到手，是不是更划算一些？
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