这是一张郑州当下的首付预算地图，标注了四环内每个片区的首付预算情况。
其中，金水老城区等一些区域没什么新盘可选，暂不考虑。
我们发现，在郑州，60万左右的首付预算，可选区域主要有4个，分别是北三环片区、杨金片区、高铁片区和老经开区。
显然，选择最多的也只有北三环片区。为什么？
高铁片区目前仅剩一个新盘在售，还是尾盘。
老经开区目前仅剩两三个新盘在售，房源也都不多了。
杨金片区前期被小开发商占据，缺少好规划，价格虚高，不建议。
所以，我们只能聚焦北三环片区。
2
位于金水老城北的北三环片区，如今是郑州主城区新盘集中最多的区域。
这里其实早就属于主城区了，地段，交通，生活配套，哪个都不差。但，这里曾经被小产权房、经适房占据，开发的品质和档次都不高。
再加上陈寨、庙里、沙门、柳林、刘庄、高皇寨等大量的城中村聚集，城市面貌较差，几乎没什么净地，新盘也一直不多。
而随着近几年城改加速，集中拆迁改造，2019下半年，金水北将迎来爆发期！
金水北（北三环片区）主要楼盘一览：
注：以上均为已面市的住宅，不包含商业性质的公寓。
下面我将这些楼盘分成已经开始销售的楼盘和尚未开始销售的纯新盘。
其中，已经开始销售的主要有6个楼盘，丰乐奥体公馆、名门翠园、美景美境、泰山誉景、融创中原大观、绿地璀璨天城。
看一下目前这几个楼盘的销售情况——
丰乐奥体公馆：一期尾盘，在售，均价16000；
名门翠园：云鼎200㎡大平层，在售，均价18000；
美景美境：尾盘，在售，均价16500；
泰山誉景：二期，在售，均价17000；
融创中原大观：尾盘，在售，均价17000；
绿地璀璨天城： 尾盘，在售，均价13500。
其实，整个金水北目前在售的房子并不多，大都是尾盘或者当期的剩余房源，大户型居多。
而尚未开始销售的纯新盘主要有5个，瀚海思念城、碧桂园天麓、万科民安江山府、美盛教育港湾、保利海德公园。这几个纯新盘房源充足，是今天要说的重点。
3
为了更直观，再看一下它们的具体位置：
我们发现，从这5个盘的位置来看，有4个位于国基路沿线，在连霍高速以南。剩下的保利海德公园在连霍高速以北。这几个差不多都算地铁盘。
它们基本都是北区超大城中村的城改项目。至此，北区超大城改基本全部启动。
上面这5个楼盘中——
沙门村城改是由碧桂园和国基合作，前期已经拿下两块土地，也就是碧桂园天麓。
王寨城改后期地块的命运一波三折，最终还是由万科民安合作开发，万科民安江山府目前已经面世。
陈砦庙李也是北区知名且规模较大的城改项目，由美盛主导，3月底首批商品房用地已经摘下，美盛教育港湾预计下半年入市。
杓袁和刘庄是金水区规模最大的城改项目，两个城中村面积达3000多亩，2013年保利就已经和金水区签约，2018年下半年摘地。目前保利海德公园首期规划已经面世。
瀚海思念城不属于城改项目，原先是思念的老厂，所以不涉及安置房。
其中，美盛教育港湾入市时间最晚，更具体的规划还没有出，这里就不再赘述。
今天主要说说另外4个待售的纯新盘，碧桂园天麓、万科民安江山府、保利海德公园和瀚海思念城。
城改项目容积率普遍高，比如碧桂园天麓，容积率在5以上。万科民安江山府、瀚海思念城适中，不到4。保利海德公园最低，不到3。
从开发商来看，碧桂园、万科、保利都是全国开发商，瀚海是河南本土房企。
产品方面，全部都是纯高层，没有洋房，保利海德公园全部是小高层。
户型面积段的话，碧桂园天麓78-132㎡，以两房和小三房为主。其次是保利海德公园，95-182㎡，主力95-115㎡，然后是144㎡。万科民安江山府面积最大，起步110㎡三房。瀚海思念城户型最杂，45-190㎡，几乎涵盖了目前郑州市面上所有面积段，除了小户型，正常户型96㎡起。
4
该怎么选择？
1、其实，通过户型面积段的大小，就可以大致判断出楼盘的定位。
碧桂园天麓最偏刚需，保利海德公园更偏刚改，万科民安江山府更偏改善，这3个盘的产品更纯粹。而瀚海思念城特别是西院，表面上看既有投资型产品，又有刚需和改善型产品。
所以，如果你更偏刚需，可以看看碧桂园天麓。天麓又是一个占据了好地段，产品却很一般的刚需盘，除非首开价格很有优势，否则不建议。
如果你是刚改和改善客户，有主城情结，可以看看保利海德公园、瀚海思念城、万科民安江山府。保利和万科是带精装的，保利在连霍以北，万科在连霍以南。保利容积率更低，纯小高层，不过万科周边更成熟。
思念城是毛坯交付，西院有两栋小户型公寓，人流多，人员杂，会影响舒适度。而且北侧规划有大体量商业，后期可能有公寓楼，势必带来更多、更杂的人流。所以，相比之下建议东院。东院大户型更多一些，更纯粹。最关键的是，释放价格普遍低于西院。
2、论教育资源，这几个楼盘开发商基本都没有配建小学和中学，要靠划片。其中，保利、瀚海、碧桂园属于金水区，万科属于惠济区。
3、论商业配套，城改项目后期一般都会规划大体量商业，届时也可以弥补北三环附近大型商业的缺陷。
5
最后，如果你没有金水主城情节，不是地缘客户，可以做进一步思考。
比如，瀚海思念城、保利海德公园、碧桂园天麓、万科民安江山府，首付款如果在60-70万（按首套），这个预算，还有没有更好的选择？
也许，高铁片区还能捡捡漏，比如22000-23000的英地金台府邸，你更喜欢东还是北？
也许，老经开也还有的选，比如19000以下的阳光城檀悦、华润紫云府尾盘，你更喜欢北还是南？
也许，东区二手房还能挑一挑，比如2万出头的正商东方港湾、奥兰花园、绿地卢浮公馆等
閱讀更多 房產—置業顧問 的文章
