3月1日，克而瑞研究中心總經理林波與興業證券共同交流了疫情衝擊下，百強房企業2月績表現以及中國房地產市場基本面判斷。
以下為核心觀點及問答內容。
01
復工和地產基本面情況
01
復工情況
售樓處：截至2月28日，所調研的全國44個城市6000多個項目中，約50%已線下復工，其中30%完全復工，20%半復工；另50%未線下復工，但其中25%擁有線上售樓處或進行了直播賣房。也就是說，售樓處完全未復工、處於停工狀態的比例僅為1/4。
工地：復工情況仍然非常不理想，因為涉及到審批、工地人員的到位情況。
二手房銷售：相對一手房較弱，目前線下門店的復工比例僅10%，約50%完全未復工，其餘為經紀人線上為客戶做諮詢服務。
02
2月銷售市場情況
重點城市成交量同比下降75%
整個市場來看，1月份數據同比小幅下滑，2月份的下滑幅度較大。我們統計了20多個一二線為主的城市，從初步數據來看，平均同比跌幅在75%以上，一線城市平均同比下降73%，二三線城市平均同比下降78%。部分城市相對較強，儘管很多城市的跌幅為80%-90%，但南京、鄭州、成都、無錫跌幅較小，南京與去年同期基本持平。
一線城市：北京跌幅較小，同比下降46%，與去年同期的基數較低有關；廣州跌幅最深，儘管其復工率最高，成交量同比下降90%，環比下降90%，初步統計2月成交量僅為5萬方。
03
2月供應情況:基本停滯
我們跟蹤的城市多數處於零供應狀態，有供應的城市也只有幾萬方。最近也看到上海一些項目在2月底拿到預售證，所以3月下旬或4月市場供應就會上來，那麼之後市場成交也會跟著上來。
04
2月百強房企銷售情況
2月百強房企銷售同比下滑38%，銷售好於預期，強於重點城市市場表現。
其中，約9成的房企單月同、環比均下跌，也有一些企業還在逆勢上行，比如恆大。這與銷售尤其是線上銷售的努力和促銷是密切相關的。從幾個口徑來看，操盤口徑與權益口徑2月單月同比降幅都在35%以上；操盤口徑、權益口徑1-2月累計同比跌幅分別為22%、26%；1月銷售同比下降12%，主要是2月下滑幅度明顯。2月，百強房企全口徑銷售金額為3243億，創下近幾年來的單月最低值。
因此，銷售門檻出現了大幅下滑，50強和百強門檻降幅超過35%；10強、20強和30強門檻降幅超過25%。從單個企業的銷售來看，很多企業的單月降幅也超過50%，重點上市房企中，過半企業的2月銷售同比跌幅超過50%，部分企業超過70%。
05
2月土地市場情況
市場不乏熱點，強於預期。
土地市場2月全國300城成交規模同比下降34%，環比下降52%。主要原因是很多城市的土地拍賣在2月份暫停，而不是企業不拿地。根據統計，百強房企拿地金額同比下降15%，相對銷售來說跌幅不大。總體來看，企業拿地具備一定積極性，儘管非常時期總體來說相對謹慎。
分梯隊來看：
①TOP10：目前拿地最謹慎的是前10強的龍頭房企，今年1-2月份拿地貨值佔百強拿地貨值的比例僅為30%，而銷售佔比達到50%，其拿地金額與銷售金額的比值僅為0.2，遠遠低於百強平均0.4的拿地力度。
②TOP11-20：目前拿地力度比較強，拿地貨值與前10強持平，但銷售佔比不到15%，其拿地金額與銷售金額的比值達到了1左右，拿地力度從18年到現在比較少見。當然，市場情況比較特殊，銷售下滑幅度較大，拿地金額/銷售金額可能會有點偏高，但是一定程度也反映了目前第二梯隊房企逆勢拿地的狀況。
具體企業來看：
一些企業拿地力度明顯增強，最典型的是綠城，今年1-2月新增可售貨值全國第1。1-2月的拿地總貨值為580億，拿地金額為300多億，但其操盤銷售金額只有100億。從拿地金額和銷售金額的比值來看，綠城在1-2月份達到了三倍，拿地力度遠遠的超出了其他房企，而與之關聯的中交地產今年拿地同樣激進。一些央企，比如華潤、首開拿地力度非常大，尤其是相對於其自身銷售。除了央企國企之外，還有一些區域性地方性企業比如中駿、龍光、大名城，在開年拿地力度也比較強。
區域來看：
今年依然是長三角市場表現更好。溫州、杭州、南通等城市，1-2月份都有一些比較熱門的地塊，尤其是溫州前2個月成交面積全國第一。杭州的首場拍賣中，有20多家房企競拍熱門地塊。
整體來看:
①銷售情況：下滑幅度很大，但對於百強來說降幅好於預期，甚至一定程度上在可控的範圍之內。樂觀預計下，銷售市場3月或4月份會有一個相對明顯的復甦，將較快補上整個一季度的銷售缺口。
②拿地情況：土地市場不乏熱點，下行壓力並不如大家之前所預期的大。預計3、4月份，尤其是4月份之後，土地市場也可能會表現較好。
02
投資者交流（節選）
Q1
為什麼1-2月份龍頭房企拿地反而略顯謹慎，龍頭房企資金相對比較充裕，融資也比較有優勢，為什麼不像二線房企在這種的土地市場相對清淡的時期大規模拿地？
A：對於龍頭企業來說，首先，有一定的資金壓力，負債規模也比較大，這個時期上規模的企業更謹慎、更穩妥是一種比較理性的選擇。其次，短期內龍頭企業土地儲備相對充足，規模上漲訴求不高，不急於去拿地，而第二梯隊的房企情況不同。
Q2
如果3月份當前事態得到控制，是否會有快速的復甦和反彈？除了這種一線二線的房企，百強外規模比較小的房企是否即使恢復正常之後也缺少拿地能力？
A：可能市場經過沖擊以後，集中度會進一步的提高，所以整體來看，未來更多關注大中型房企。目前各地方政府在為企業拿地做減負，在土地拍賣方面出臺了相應措施，包括延緩土地出讓金的交納。很多企業沒有明確表態要調整銷售目標，為完成銷售規模，需要在上半年拿地，才能達到今年內開盤銷售的目的。所以預計三四月份，最遲可能四五月份，土地市場可能會表現比較好。
Q3
很多人說線上售樓代表了未來的趨勢，目前短期內的效果如何？線上售樓沒有實地看房，會帶來實際的成交嗎？
目前來看，線上售樓處的確是轉化率不高的。沒有相應的無理由退房、保價等保障措施進行輔助的話，效果肯定不佳。像恆大、藍光這些公司，會有一系列的鼓勵、獎勵性的措施，包括一些保證性的措施來解決購房者的後顧之憂。能否成為未來的一種趨勢，現在判斷還言之過早，但是一定程度上可以減少房企對中介渠道的依賴。
克而瑞地產研究|cricyjzx
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