每年3月份，石家庄天气都是春夏秋冬随机播放，这样的石家庄你值得拥有。
今年3月份楼市将温暖如春，过去两年的小阳春让人不由得下此结论。甚至有人放言“今年3月房价必涨”。
到了3月中旬，不但“说好的涨价”爽约了，而且“突然的降价”袭来了，给了“春梦论”一千次暴击。
[壹]
『降』要怎么说出口？
3月中旬，位于西三环新华路某楼盘价格直降超2成。（猛哥考虑再三，还是不说名称啦，很多人也知道它是谁）
降价，对于任何楼盘而言，都是竭力回避的一个字眼。
技术性回调也好，套餐包更换也罢，其实我们都懂得。
据说，项目就老业主做了充分准备，为降价扫清了障碍。
在过去将近一年的时间，这个项目精装房按1.45万/平米均价销售，由于限价因素，每平米捆绑了4000元精装，首付比例大幅提高。以最小的85平米两室为例，如果不限价首付约37万，而捆绑精装后达到了60万。
首付门槛过高的背后，是销售单价“高处不胜寒”。项目去年推出这个价格时，在该区域并没有那么扎眼。随着市场进入调整阶段，新盘均选择了低开入市。保利西悦春天精装均价1.28万/平米，直接拉低了区域价格预期。二手房市场也深幅调整，最高成交价上探到1.4-1.5万/平米的果岭湾，已经下降到了1.1-1.2万/平米区间。
所以，它的价格已经超过了板块目前估值，没有任何竞争力，因此近一年来销售持续低迷并不为怪。不调整价格，未来将更举步维艰；不调整到位，在市场上再难掀起波澜。
所以，有了此次深思熟虑后的降价政策。限时买车位可享受毛坯房源优惠：两居85平单价1.05万元/平米，三居105平单价1万元/平米，首付最低22万左右。前期老业主，也可以不再捆绑4000元/平米的精装，改为捆绑车位。车位的价格由8.5万元上调至12万元。配合这次销售政策，还做到了两成首付。
从调整后的实际成交单价来看，基本回落到了1.1万/平左右。与前期1.45万/平相比，含装修3500元/平，降幅接近2成 。
[贰]
我梭哈了，谁跟？
快，准，稳，狠，这是石家庄楼市的一次降价热销的成功案例，决不是博眼球做噱头。
从市场反应来看，这个首付和价格得到了客户的认可。于是就有了保安大哥那句经典的“别挤别挤，你们的钱都能花出去”。
从3月17日至3月21日短短五天，项目推出了三批合计200多套房源基本去化一空。
在首个大幅降价热销案例的示范下，还会有楼盘跟进吗？
事实上，从去年底开始，已经有不少项目，通过内部员工房、福利房或者特价房的形式来变相降价；去年四季度开始，首次开盘的项目，特别是品牌房企开发的项目，大多以低于市场预期的姿态入市。
预计在它之后，将有更多现金流紧张、亟需回款的项目，撕去欲遮还羞的面纱。猛哥在《2018石家庄楼市：请将暴涨遗忘》一文中说过，资金紧张的项目动作要迅速，别等到降价刺激不动销售的时候才想起降价。一如本文主人公的做法。
哪些区域的项目降价压力更大呢？标签如下：区域配套落后，供应量放大，房价超过合理估值。
按标签索骥的话就是新三区，特别是区域中的孤岛型楼盘。拿鹿泉区域来看，去年以来土地市场活跃，近两年将形成较大的供应量；其次是区域内的一线房企较多，更擅长使用价格策略，比如保利西悦春天；再次是楼盘价格偏离区域估值，价格有回落空间；栾城区、藁城区面临的情况也类似。具体石家庄各区域估值体系，可以参考《石家庄楼市悄然完成板块轮动，对高估值楼盘要当心了》。
就主城区而言，特别是二环以内，由于供应量维持低位，新房市场调整空间相对较小，除了一些基本面较差且仍有货量的楼盘。从物业类型来看，商业项目未来的降价压力也较大。
[叁]
不降，也未必多赚
去年下半年，就有不少开发商在对赌调控周期。
对于周期的误判，事关生存问题。开发商实际都在对赌小周期，对赌经济发展对于房地产拉动的依赖度。主流观点认为，严厉的调控不可能长期持续，迟早会放松。关键是，你的项目是否能挺到那个时候。
去年三季度猛哥说过，小周期可能比想象的要长。如果现金流没有问题，可以去对赌下一个向上周期到来。否则，快步跑量才是王道。
坚持到底一定能多赚吗？假设楼市调控还要延续一年，开发商现在降价促销，与一年以后按原价销售的收益区别不大。开发商年化融资成本大都在10%以上，一年后一平米卖两万与现在卖一万八没什么分别。关键在于，此时降价回笼资金，或可规避未来更大的风险。如果调控远比预期要长，光利息就可能把项目给拖垮了。
有时候选择降价，也是对未来市场压力预估的一种主动性和优化结构的降价。
降价并不丢人，能活下来才更重要。
现在不比“赚得多”，而是“跑得快”。
近期不乏空军，听闻楼市降价，发来贺电祝贺，希望再接再厉，争取来个崩盘。
猛哥表示，您想多了。
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赵猛：地产自媒联盟成员
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