經過幾年的積累，加之政策紅利不斷釋放，我國住房租賃行業逐漸進入快速發展期，供應端形成了以存量盤活為主體，增量開發並行的市場格局。
近日，由貝殼研究院聯合21世紀產業研究院共同策劃發佈的《2018年中國住房租賃白皮書》（以下簡稱白皮書）數據顯示，住房租賃機構化率進一步提升，開發企業提供的長租公寓與租房機構提供的分散式租賃房源快速增加。
與此同時，《白皮書》指出，租賃機構面臨的競爭也在加劇，行業集中度增加，更考驗機構的拿房能力、運營效率和資金運作能力等。
“在行業市場快速發展的今天，需要理智、客觀地對待行業市場，杜絕追逐利益的短期投機行為，用長遠和發展的眼光看待行業變化，以滿足租客需求、提供品質租賃服務為核心，促進行業在正確的軌道上前進。”貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領分析指出，租賃機構突圍需要更加重視核心運營能力。
住房租賃機構化佔比將進一步提升
《白皮書》監測了10個住房租賃熱點城市市場表現，分析發現北京和長三角地區城市機構化租賃佔比領先，北京為10.3%，上海、蘇州、杭州、南京4個城市平均數據為6.9%。
綜合10個城市未來三到五年住宅和租賃住房供應計劃、城中村整治計劃和歷史進度，《白皮書》預測了2021年的租賃住房供給結構：機構化佔比方面，各城市都將有2-5倍的增幅，上海、深圳漲幅最高，這得益於兩個城市100萬套機構化管理計劃（深圳100萬套收儲；上海70萬套新建+30萬套收儲）。京滬深三個一線城市的變化逐步趨近於國際發達城市水平（紐約60% 東京90%），未來每3個租客中將有1個是與專業機構直接簽約；杭州比例超過1/5，是二線城市中機構化租賃的龍頭；6個城市比例超過10%。機構化租賃將越來越成為住房租賃人群選擇的新型居住解決方式。
數據顯示，一線城市新開公寓門店增長率超35%；從供給方面看，集體土地租賃住房項目陸續推出、全國近700萬方的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了以存量盤活為主體，增量開發並行的供給市場；從租客需求端看，隨著一線城市結婚年齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多的租客從被動到主動選擇，租賃需求增加。
楊現領認為，以租住為核心的產業鏈閉環逐漸形成，在房源開發、運營、資金、管理等關鍵節點都逐漸衍生出專業的服務機構分工和深化鏈條的完整性。
租賃機構需加強運營能力
另一組數據顯示，當前在品牌連鎖公寓中，頭部企業已成規模，累計管理數量約為160萬間，品牌公寓管理房間總量或已接近288.6萬間。
《白皮書》指出，目前我國長租公寓領域中已擁有創業系、房企系、中介系、酒店系等多方力量，未來隨著政策的推進，國企系也將加入戰局，行業競爭將進一步加劇。此外，經過數年的發展，各領域的頭部企業都已形成，發展遲緩的末端企業已開始紛紛離場，行業進入洗牌期。
面對當前激烈的競爭，各企業要把握行業發展的核心關鍵。租賃的本質是服務居民，因此住房租賃的核心是服務，而服務的核心是運營，長租公寓的關鍵成功要素就是提高企業的運營能力，為此公寓的運營商需要具備房源獲取能力、品質控制能力、供應鏈管理能力、效率運營能力和客戶獲取能力五大核心競爭要素，才能實現行業突圍。
除了運營和盈利模式需要發展，長租公寓的融資渠道也一直是行業發展的痛點之一。早期長租公寓行業融資渠道相對比較狹窄、融資成本較高。近年來，政府加強政策扶持力度，長租公寓的融資方式逐漸多元化,融資規模也逐漸增長。據《白皮書》統計，目前長租領域已基本形成風險資本股權融資、產業基金、傳統債權融資、ABS、REITs權益型融資等六大融資方式，這對行業發展來說可謂具有重大意義。
以新派公寓為例，其試點發行國內首單房地產投資信託基金（REITS），獲得2 .7億元融資。這給行業的發展注入了一針強心劑，讓缺少資金支持的從業者看到了新的希望。但《白皮書》同樣指出，REITs發展缺乏核心要素，根本原因是盈利能力阻力大，低租金回報率對投資者的吸引力不強，因此REITs的落地仍需時間，但未來，一旦REITs方式發展成熟將有利於公寓運營企業形成投資、開發、運營、退出的完整閉環。
住房租賃行業需避開“三大風險”
結合租賃行業現狀和《白皮書》內容，楊現領綜合分析認為，租賃市場需要規避“將租賃簡單地等同開發、把租售並舉當成以租代購、將租賃發展等同於金融支持用於開發”這三大風險。
他指出當前租賃市場不可能依靠增量市場的開發完成供應，增量時代已經過去，高品質商品住房用地的持續供應才是市場所需要的。同時，他強調當前租賃市場的供求結構存在錯配矛盾。拿北京舉例，2018年北京租賃市場的最大變化就是隨著人口向城市中心遷移，租賃市場也需要相應內遷，三四環租賃市場的結構比例應當快速上升。但北京目前的租賃用地集中在五環、六環外，供求結構在空間上存在失衡現象。
其次，租賃市場發展的另一個風險是把租售並舉當成以租代購。正常的換房市場和改善性市場能為租賃市場提供房源。只有不斷推出改善型住房，滿足人們的換房慾望，將原有住房釋放出來，市場才有流動的“活水”，房地產市場的改善性發展才有可能。
此外，簡單地把租賃發展等同於金融支持用於開發，是租賃市場發展的第三個風險。在租金回報率較低的現有環境下，眾多企業仍舊投身租賃市場，其核心原因是規模效應和網絡效應能夠帶來租金回報率的提高。在租賃行業中，唯一具備網絡效應的就是分散式租賃。對房屋進行增值改造，提供高品質的租賃服務，才能達到一定規模，才能確保高出租率，從而獲得較高的租金回報率，確保企業的生存。
楊現領強調，過去二十年是房地產的開發時代，未來十年總體上是服務時代。面臨房地產市場增量向存量轉移的趨勢，如何保證存量的優勢，這就需要企業通過不斷提高服務質量，打造品牌效應，擴大企業規模，形成良好的循環發展，才能在租賃市場乃至房地產市場佔有一席之地。
閱讀更多 房訊 的文章
