房屋買賣
中國人都講究安居樂業，隨著國家城鎮化進程的發展。買房子基本上是每個中國家庭都會面臨的事情，而遭遇“黑中介”、“黑房東”“黑開發商”而導致血本無歸的購房者也是比比皆是。所以買房子，籤合同，你必須知道這些事情！
一、購買新開發的房屋，要直接找房開公司售樓部。《商品房買賣合同》需要當面網籤。
我有一個當事人，因為成都新盤購房需要搖號，而沒有搖到號。找了一家成都本土中介公司，其中一位中介經紀人稱可以通過辦法使其購到心儀樓盤的房屋。然後他在該中介經紀人的“服務”下與該樓盤的房開公司簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，並在中介經紀人出示的POS機上通過消費支付了首付款。最後，遲遲不見辦理按揭以及房屋備案，詢問房開公司，被告知所簽訂的《商品房買賣合同（預售）》上房開公司的印章是假的，而房開公司也並未收到購房者的首付款。無奈之下，遂向公安機關報案，並對其中介公司以及經紀人提起居間服務合同糾紛的民事訴訟。現在案件正在處理中。
在上述案例中，我方當事人所簽訂的所謂的《商品房買賣合同（預售）》是由中介經紀人事先備好的。而在成都，對於新盤銷售，早已建立了一套網絡化管理系統。即“網籤”。網籤的流程是：
1、買賣雙方達成購買意向後，由廠商開發企業委託的網籤操作人員將首先在網籤系統中錄入合同文本相關信息，經由買賣都雙方確認無誤後，網籤操作人員將合同電子文本信息提交到網籤系統申請合同備案。
2．申請備案的合同提交後，網籤系統將即時對買賣雙方確認提交的合同電子文本中的房屋自然狀況和他項權利限制狀況進行查驗，符合備案條件的，記載入登記薄，完成網上備案，生成合同編號。同時網籤系統及網站上的商品房樓盤表中將公示該套商品房已售的信息。
3．備案完成後，開發企業要即時在銷售現場打印出已經備案的網籤合同文本，買賣雙方簽字蓋章後分別留存。另外，購房人也可以憑身份證明到交易登記機構查詢合同確已備案的信息。
所以需要特別注意的是，簽訂《商品房買賣合同（預售）》是簽訂的現場打印的網籤文本，這個文本時房管局統一印製並聯網即時打印的標準房屋買賣合同。同時網籤也規範了房開公司的銷售流程，防止其捂盤以及一房多賣，更加保障了購房者的權益。
二、購買二手房，一定要查驗房屋的所有權和他項權情況，並約定明確的過戶以及交付時間。
二手房的購買，很多人都面臨著如下兩個問題：第一、房屋還未取得不動產權證，出賣人也僅僅是已經進行了房屋買賣的備案登記。第二、房屋因為按揭購房等原因設有他項權，而抵押權人一般都是銀行。
現在一般的操作是，購房者需要先支付款項給出賣人，讓其結清銀行貸款。然後滿足過戶條件時辦理過戶登記。因為他項權的註銷需要預約銀行還款，以及銀行前往房產管理中心進行註銷登記，故需要一定的時間。而在這個時間差裡很難把控該房屋是否會一房多賣，以及被其他人查封，或者由出賣人再行抵押給其他人等法律風險。對此，律師有以下建議：
1、儘量縮短銀行還款，他項權註銷，以及最後過戶之間的時間差。只有時間足夠短，才能避免夜長夢多。
2、簽訂合同，以及分期付款中每次付款前都需要查驗房屋的所有權以及他項權情況，這個可以約定在房屋買賣合同中，由出賣方打印並提交給購房方作為付款的前提條件。
3、可以引入第三方機構對於購房款項進行提存監管。
4、對於未取得產權證的房屋，可以由公證處進行房屋預約出售合同的公證。
5、必須避免在合同中約定“房屋達到過戶條件，進行過戶登記”等無時間限制的約定內容。因為房屋是否可以達到過戶條件主要是由出賣方來進行成就的。而上述約定，如果出賣方惡意不予配合，則一直無法啟動過戶流程。故此建議約定確定的日期，即便因為不確定因素，日期可以往後進行約定，但也要有個確定的時間點。
三、購買房屋，特別是二手商鋪，寫字樓等商業性質的房屋，前期一定要進行核稅，對於稅費的承擔以及購房預算有個綜合的評估。
在二手房屋買賣合同中，出賣人更傾向於在合同談判中主張自己的淨收價，要求購房者承擔全部的稅費。但是二手商鋪，寫字樓所涉及的稅費在一定程度上比較大幅度的增加了購房者的購房成本。故此在房屋買賣合同簽訂前，進行核稅是十分有必要的。
另在房屋買賣中還涉及到限購，從而衍生出很多代持，以及一房多賣，法律實務中是否履行以及解除房屋買賣合同的選擇問題。這些問題都需要購房者進行關注。
歡迎大家在評論區進行討論，有法律問題可以關注，私信我！
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