在郑州人心中，北龙湖就是一个神话，每一块地都是地王，每一粒沙子都闪着金光。

本地和外来开发商削尖了脑袋也要往里进，在这里，无需计较成本，无需担心销售，只需要操心协调多少个小马甲才能够用。

没想到，地王也有闪着腰的一天。

今天（12月27日），北龙湖15宗地块集中出让，其中最值得关注的是3宗位置极优的住宅用地，23号、24号、25号，分别被碧源、名门、正商摘下。

26-37号的商用/服务用地，被郑州金融岛建设发展有限公司一揽子拿下。

▲网友sailing制图

谁摘走不意外，意外的是24号地竟然还没有达到熔断价格就成交了，成交单价仅1715万/亩，楼面价仅17150万/㎡。比金茂地块的成交单价4183万元/亩，楼面价36915元/㎡，分别低了59%和53.5%。

在常年稳中有升的郑州，在极具标杆意义的北龙湖，能有如此的大的降幅，用“暴跌”也不为过。

因为，上一次拍出这个地价的时候，还是在2015年6月，正弘摘下的正弘瓴，折合地价1708.5万/亩，楼面价15077万/㎡。

一首《凉凉》送给金茂、融创以及各位高位站岗的前任们。

1

北龙湖地块溢价率仅6.9%

23/24/25分别在上午9:00,9:15,9:30，陆续出让。

3块地的位置都很好，紧临湖心岛或郑大一附院，最高单价均约为2400万元/亩，综合房价被限定在32000元/㎡以内。

23号地位于如意东路东、如意河东四街北，总面积为31064.84㎡，约合46.597亩，容积率1.5，起始价75000万元，熔断价11.25亿，限高18米，最高土地单价为2414.31万/亩，综合房价最高限价32000元/㎡。

▲23号地地块面积较小，紧临地铁4号线，南邻雅居乐御宾府。通过17分钟13轮竞价，最终由碧源以熔断价摘得，溢价率50%，综合竞房价31922元/㎡。

24号地位于北三环路南、九如路西，总面积为41983.26㎡，约合62.975亩，容积率1.5，起始价101000万元，熔断价15.15亿，限高18米，最高土地单价为2405.72万元/亩，综合房价最高限价32000元/㎡。

▲24和23号紧邻，是本次出让面积最大的一宗，在北龙湖区域属于中等地块。

通过14轮竞价，最终由名门以108000万元摘得，仅高于起始价7000万元，低于熔断价格4.35亿，溢价率仅6.9%，堪称北龙湖历史最低。折合成交单价仅1715万元/亩，楼面价仅17150万/㎡。

25号地位于北三环路南、龙湖内环东路东，总面积为58337.95㎡，约合87.507亩，容积率1.7，起始价144000万元，熔断价216000万元，限高24米，最高土地单价为2468.37万元/亩，综合房价最高限价32000元/㎡。

▲25号地位于北龙湖区域的东北处，距离传统核心区略远，但地块面积大，紧挨郑大一附院是亮点。最终同样未达到熔断价，以182500万元成交，溢价率26.7%，折合单价2086万元/亩，楼面价18402元/㎡。由正商摘得。

剩下的被郑州金融岛建设发展有限公司摘下，不再赘述。

2

前任地王生存现状调查

或者说限价地销售情况调查。

截止昨天，北龙湖出让大约26块住宅用地，开发项目26个，地价从600多万/亩—4183万元/亩不等，近两年基本稳定在2000多万元/亩，成品房限价32000元/㎡，售价从3-8万元/㎡不等。

目前金茂府、融创中原壹号院地价最贵，售价也最高。

北龙湖最豪融创中原壹号院前不久刚刚开盘，共推出70套房源，一层均价7-10.2万/平方米、标准层5.6-6万/平方米。去化60套，整体还不错。但据内部人士透露，今后的推盘节奏会放慢，公司的指示是不着急快销。

金茂府打的是科技牌，卖得也还可以。首层带院6.5万/㎡、标准层6.3万/㎡、最便宜的5.3万/㎡。限价拆分：精装修1.2万/㎡、科技装修3000元/㎡，其余一次性。

正商珑湖上境降低了进入北龙湖的门槛，最小面积为140㎡，深受中产阶级的追捧。虽然整体限综合房价31685元/㎡，但加上装修、车位等，最终价格也在4万+，没有一定关系的，只能再掏些转让费。

荣盛华府以北宋山水融合江南风格，洋房标准层临路3.7-4万不等，不临路4-4.5万不等，首层5.5~6.3万元/㎡。首批104套，基本售罄。

正弘瓴一期售罄后，二期推出时间待定；

永威上和院置业顾问已经离场，解封时间待定……

其他的要么还没有开发出来，要么房源不多面积太大，要么品牌不够响亮，要么就是仅限全款。

可以看出，虽然北龙湖的东南片区已经基本售罄，但是实际上能买到的少之又少。在售项目的整体去化大概已经有6成左右，不需要找关系出全款的，大多资产要在千万左右。否则，就只能选择正商、恒大、亚新在边缘区域的房源。

但预计明年，北龙湖西南片区的部分净地将会出让，北部龙脊还有大批储备用地。根据业内估算，预计还将产生15000套的房源，与现有在售房源相加，预计约25000套。

还没有秃完的90后，加把劲，或许还有机会赢取一张“湖票”。

3

北龙湖地价到底多少才合适？

北龙湖地价多少才合适，“暴跌”是不是意味着北龙湖的崩盘？

我们粗糙得看看土地成本。

普通征地50万/亩， 完成三通一平40万/亩。

但北龙湖作为新区，还需要考虑生活配套设施，医院、学校、公园，他们会占去区域整体面积的25%，这些成本也要折合到建设用地上，大致是220万/亩。可是，北龙湖要比普通新区更高级，龙湖、如意湖、轻轨、地铁，甚至是大价钱请规划师做规划，都要折合到这些成本当中，根据半官方的最新数据显示，成本已经超过1000万/亩。

现在，我们去售楼部，经常会听到置业顾问说：

姐，现在限价，我们地价都1.3万元/㎡了，盖了两年才卖2.1万元/㎡，基本上就是成本价出售了！

看起来不可思议，不过置业顾问的话是真的。

现在政府以起始价1600万/亩出让北龙湖，并顺利被房企用很低的溢价率摘走。

看起来也很不思议，不过也真的是不怎么挣钱的买卖。

这世道真的是变了！

写在最后

1、在开拍前，有知情人士告诉叨妹，一线房企远洋、龙湖等已经准备好了大量现金，剑指北龙湖。但最终土拍的平静，接连由本地房企摘得的结果，相信其中必有曲折。

2、这么低的地价还不买，一线房企是不是准备放弃郑州了？恐怕不然，据叨妹了解，他们对郑州还是持续看好，但新年新气像，北龙湖又有了新的玩法。

3、开发商卖房子的套路是低开高走，求个开门红。政府卖地的逻辑是高开低走，有了之前的价格高位，现如今买到更赚到，给本来就已经很艰难的房企一点生路，给没有门路的购房者一点活路。你好，我好，大家好。

4、作为北龙湖的新面孔，碧源和名门恐怕要面临不少质疑。他们从未有过高端楼盘的开发经验，直接PK金茂这些成熟的豪宅系列，有多大胜算？操盘北龙湖项目，是否承担得这么大的现金流？鉴于名门与碧桂园的合作，后期是否又会出现，北龙湖历史上的第一宗地块转让事件？

5、正商作为北龙湖常客，已经熟练掌握了应有操盘手法，善水上境、珑湖上境，3个月定规划、销售，资金快速流转，现金流强大，加上最近的精细化，产品也比较有诚意。这第三子，会给市场什么惊喜？我们拭目以待。

6、至于中产阶级，地价稳了，想买北龙湖的你，能不能花更少的钱，住最有范儿的区域呢？叨妹的看法是，不能。举个例子，北龙湖就像是地产界的劳斯莱斯，平时他卖100万，配置相似，一下子改出了50万的款，那其他的车型怎么卖？其他的公司还有得活吗？

谁也不会为了一个北龙湖，就放弃整个郑州。

7、至于地价，无需多虑，就像我们坚信郑州房价不会大跌一样，北龙湖，只是暂时的修整。但未来怎么玩，怎么卖，相信北龙湖，这群郑州最有智慧的精英人群，会给我们想不到的惊喜。

恭喜碧源，恭喜名门，恭喜正商，成功捡漏！

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