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天下事，無所不槓桿。房事，當然也不例外。
你看，鄉下的老農在種田的時候，用的“犁笆”本質上就是一種槓桿，是靠機械原理，自己只用很小的力氣就可以得到需要大力氣才能解決的目的；
你看，一個鄉鎮企業家，他僱傭了200個工人來製造塑料涼鞋，他用了這200人的力氣、技術來獲利，不過是付出了一部分工資而已，這個過程是槓桿在起作用。
你看，OFO小黃車，風險投資投了那麼多錢，要做市場推廣、生產製造、運營維護等等，這本身也是槓桿，老闆戴威用了風投的錢，來得到OFO的目的。
上面三個例子的犁笆、200個工人、錢本質上都是“槓桿”，這三樣東西通過槓桿原理在不同的三件事情上發揮了絕大作用。這就是槓桿的偉大原理。
但是，我們普通人對於槓桿的理解又是不完善的，比如對於上述的“犁笆”、“200個工人”就很好理解，覺得這很稀鬆平常啊，但對於“錢”本身作為槓桿的理解確實膚淺的、片面的。
如果打破沙鍋問到底的追問的話，其實槓桿的背後本質是“合作”，是幾方資源的合作，在合作中雙方、多方受益。也就是其他雞湯文所說的“價值來源於交換、真正的贏是共贏”之類的話。
為什麼我們對於錢、資金、財富的認知是片面的？是付錢的？
1、人類對於財富的認知其實沒有多久，人類開始使用貨幣至今不過幾百年而已，跟人類社會相比，其實很短；
2、長期以來，人類之中擁有足夠財富的人群比例一直是非常低非常低，甚至都可以忽略不計；
3、人類社會除了“猶太人”之外，都會多多少少的妖魔化“複利”這個概念，儘管這個概念是投資當中最重要的概念，沒有之一；
4、人類社會的每一次大動盪，本質上都是對財富擁有者的殺戮，於是，關於財富的傳承基因其實是很難傳承的；
5、人類社會對於真正認識到市場的好處，也不過是兩三百年的歷史，我們中國不過是從上個世紀80年代才開始；
6、人類真正研究經濟的運作規律，迄今也不過300年不到，人類對投資市場的探索，不過200年不到的時間，從美國的股票市場開始計。
上面六條想說明什麼：在財富與資本的領域，以及對於風險的認知，包括“槓桿”這種偉大的發明，對整個人類來講，根本不可能產生“基因”，根本不可能“天然就懂、天然就會、天然就知道怎麼做”。
當然，最可怕的不是不懂，而是明明完全不懂卻不知道自己不懂，甚至覺得自己很懂----
上面這些文字其實是背後和底層的邏輯，如果用裝逼的話來講就是“體”，對於普通人來講，只有“體”，沒有怎麼“用”、以及如何更好的“術”，其實是沒用的。
說回“錢”作為槓桿的事情。
一、用槓桿VS不用槓桿
如果我們買同一套房，用不同的付款方式來看看。
對於買房這個事情來說，用槓桿，以及還是不用槓桿，其實不用討論了。國家都准許你首付3成、貸款7成，你就放心大膽的去用好了。
上面表格的數字，鐵律一般的事實展示給你，不用槓桿、用不同的槓桿之間的投資回報率之間的差別。無論你怎麼算，不管是1年期、2年期，還是3年期、5年期，結果都是高度一致：槓桿的巨大威力。
如果換一個思路，我們把腦洞大開：
仔細觀察上述表格的話，“槓桿”的絕大威力有沒有震撼到你。炒菜和房產投資，最重要的就是槓桿，講三遍就是：用槓桿，合理的使用槓桿，盡最大能力合理的使用槓桿。
有讀者提出問題，如何能做到0首付。本質上0首付只是低首付的一種，甚至還有負首付的，本質上代表了一種低成本投入。
如何做到低首付？一方面你本來就是首房首貸，首付成數3成；另外就是你的房源必須是筍盤，只有是筍盤了，比如市場價8折，總價80萬，而你的評估價還可以維護100萬，所以你的首付就只需要80-100*0.7=10萬，而不是原先的30萬。
至於如何判斷筍盤，筍盤在哪裡？裡面全是看房200套的各種小技巧、各種價格梯度模型，以及交易過程中的技巧，不展開細講。
所以，從這個角度看，首房首貸這種資源就無比珍貴，因為你一上場就是3成首付，在起點上就贏了一大截，“鋒利無比”，而不優質的房票是4成、5成、甚至7成。
二、不同標的物的槓桿差異化
如果你看到上面一的部分，立馬興趣拉了，立馬給你手機裡的中介朋友，發去一段需求：馬上幫我找可以筍盤，只要能做到低首付，甚至是0首付，我馬上過去下定，我24在線等你的電話。
這裡面涉及到一個嚴肅的問題，在上面一的部分，我們假設不同的付款方式對應的都是總價從100萬，2年時間上漲了30萬。我們坐下來探討一下，有沒有可能不同區域、不同板塊、不同房源在一段時間內上漲的幅度不一樣呢？答案也是顯然的，一定會有不同，這是必然。
對於總價相同，不同區域板塊的不同標的物來看，同一段時間內的上漲幅度和增長率一定是不同的，所以才有了上面的表格。這個時候看看，0首付還是不是“最鋒利”的那把刀了，顯然就不是了。當然了，其中的數字只是一個意向說明，大家別糾結具體的數字。
不同的人選籌能力是千差萬別的，你不要把廣州2016年年初-2017年中，這一波十年不遇的瘋長期，當做一日三餐來看待，還真以為隨便“買買買”，任何一個標的物都可以跟珠新、萬博、新塘、魚珠這些版塊的增長率一樣嗎。
市場是無情的，市場是需要尊重的。在這種情況下，看你是關注槓桿率，還是關注標的物本身的增長空間，還是你是兩者兼顧都有。
三、槓桿率VS標的物增長率
當然了以下的觀點也是對的：
首選：既敢用槓桿，也選對了最大上漲率的標的物；
次選：首先關注槓桿，次關注上漲率確定性的標的物；
次次選：首先關注確定性上漲的標的物，次之關注槓桿；
最後：既不關注槓桿，也不會選板塊和標的物。
我們當然都願意進入到“首選”的部分，最不願意進入到“最後”的部分，只是中間的“次選”“次次選”好像不太確定那個更好？
其實，市場的真相是什麼？市場的客觀情況是什麼？目前來看，用槓桿顯然要比確定性增長率標的物這種方式要好，也就是說，下面這個表格大概率是成立的。
還有，因為市場是不可預測的，所以任何一套標的物都不可能合符你的預期，一進場就碰上“牛市”，所以從中長期來看，合理和在自己能力範圍內盡力使用“槓桿”也是對的。
具體到實操過程中，你是更加關注槓桿，還是更加註重區域板塊標的物的精挑細選，每個人關注的點不同。我個人意見是：
第一，選擇一個你認知範圍內的未來3-5年處於城市上風向發展的區域板塊，而且是要有100%的確定性；
第二，在這個區域板塊內找具備金融屬性的小區、組團和標的物，通俗點講就是既是筍盤，又可以高評的；
第三，上面兩條還只是一個大的框架和思路，具體選籌和交易過程中，還會有思維的修正，比如評估價最後去到多少，首付能不能由4成變為3成，以及業主是否配合做高評等交易環節的點滴。
無槓桿，不房事。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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