作為小區的業主，
我們常常遇到這樣或那樣
覺得不公平、不合理的現象，
物業糾紛屢見不鮮。
近日，
《福建省物業管理條例（草案修改稿）》
向社會公開徵求意見。
聚焦點包括：
小區公共收益擬歸業主所有，
物業費擬實行市場調節價，
業主不交費擬可公告，
可設小額專項維修資金……
《福建省物業管理條例（草案修改稿）》（以下簡稱《草案修改稿》）現向社會公開徵求意見。草案修改稿共七章85條，對社會各界普遍關注的焦點問題做了詳細規定。近日，記者採訪了業主、物業公司負責人、住建部門等多方相關者，詢問他們對修改稿有何建議和意見。
焦點一 小區公共收益擬歸業主所有
《草案修改稿》擬規定物業服務企業利用物業管理區域內屬於業主共用部位、共用設施設備所產生的公共收益歸全體業主所有，應當定期在物業管理區域內醒目位置公佈，並可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。
在車輛停放收益方面規定，佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他共有場地用於車輛停放收取的場地使用費屬於全體業主所有。業主大會決定對共有車位車輛停放收取場地使用費的，可以委託物業服務企業統一收取，並支付代收酬金。
探討：住在雲谷小區的吳先生表示，小區業委會在停車場管理方面產生較大作用，現停車場的管理與收費都很明瞭，而他弟弟所住的另一個小區，由於尚未成立業委會，停車費統一由物業收取，不少外來車輛也停在小區裡，致本小區的業主晚歸時無車位可停。他建議各小區應儘快成立業委會，與物業協商停車場收費問題，制定管理細則。
焦點二 物業費擬實行市場調節價
《草案修改稿》規定，商品房的物業服務收費，實行市場調節價，並遵循合理、公開、收費標準與服務質量相適應的原則，採取酬金制、包乾制等方式收取。按照國家規定實行政府指導價的除外。
探討：對於物業收費的“市場調節價”，市住建局相關負責人表示，應該就定價做詳細的指導原則，由物價部門監督管理。畢竟，執行市場調節價，並不等於由物業服務企業來定價，也不應由住建部門定價。
焦點三 業主不交費擬可公告
《草案修改稿》規定，對經兩次催繳仍不交納物業服務費的業主，業主委員會、臨時物業管理委員會或者物業服務企業可以在物業管理區域內將欠費情況在醒目位置予以公告，並可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。經公告仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。
探討：物業費繳交難的問題讓許多物業企業很“頭大”，部分業主無購買服務意識，部分業主以服務不滿意為由拒交物業費。物業費難收齊，小區管理便難以維持，形成惡性循環。在我市物業行業工作11年的劉先生建議，可否將物業費納入個人誠信檔案，與銀行、公安、工商等有關部門聯動掛鉤，規範業主的行為。
市住建局相關負責人也表示，業主認為“服務不好”便不交物業費，這個“服務”卻沒有相關標準來衡量。2017年物業管理資質取消，現物業行業進入“後資質時代”，應對物業服務企業誠信體系制定相關評價標準。
該負責人介紹，條款中物業費“採取酬金制、包乾制等方式收取”，所謂酬金制是指物業服務企業在預收的物業服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔。包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔。
泉州的小區多采用包乾制方式，該負責人建議轉為酬金制，業委會作為物業費的收取主體，甚至可自管，聘請專業的保安保潔公司、民用機電設備管理公司等對小區進行分工管理，一旦發生大部分業主感到“服務不好”的情況，可扣酬金或更換公司。
焦點四 可設小額專項維修資金
在專項維修資金設立及用途方面，《草案修改稿》規定，老舊住宅電梯的安全評估費用可以從專項維修資金專戶列支。業主大會可以在管理規約中規定，在專項維修資金中抽取一定比例設立緊急情況小額專項維修資金專戶。
探討：當小區房屋與設施設備有修繕需求時，可向住建部門申請住宅專項維修資金，現申請程序已簡化為3個步驟。當小區出現日常的“小病小災”時，日積月累的維修維護的資金也是一筆不小的數目，根據規定需由業主承擔。業主一般在設備需“大修”時才會動用公維金，但這筆資金無論多少，難免坐吃山空。對此，我市已有部分小區設立小額專項維修資金，如濱海華庭小區，物業費多收0.1元，用於小區日常維修。
市住建局相關負責人建議，專項維修資金面對龐大的日常維保支出來說，可謂“杯水車薪”。著眼長久的小區，可成立業委會，引導業主參與小區管理。業主在繳交物業費的基礎上，適當交一筆小額的公共維修金。該筆費用可由物業公司代收，由業委會主導，專款專用，定期公佈明細。
市民對《草案修改稿》有任何意見建議，可在8月17日之前寄信至省人大常委會法制工作委員會，也可直接在網站上填寫立法徵求意見表。
聯繫電話：0591-87600299、0591—88522396；
傳真：0591—87500017；
地址：福州市五四路25號福建省人大常委會法制工作委員會（郵編350001）。
市區中遠名城小區上調物業費方案通過，業主疑簽名被“冒籤”，結果……
去年年底，中心市區中遠名城小區的業主將其小區的業委會告上法庭，豐澤區人民法院於近日依法作出判決。業主告業委會？這是怎麼一回事呢？
泉州晚報於去年報道了該小區部分業主懷疑業委會採取書面形式召開業主大會會議時，“冒籤”業主姓名，使同意上調物業費的業主戶數及所佔面積過半數。對此，業委會主任表示否認。該小區業主和業委會之間存在怎樣的爭議？法院又作出怎樣的判決？記者進行追蹤報道。
爭議： “雙過半”通過決定 業主質疑造假
記者採訪瞭解到，該小區物業於去年6月3日張貼《關於上調中遠名城小區物業服務費的公示》，內文提到，由於物價、成本不斷上漲，給物業的正常運營帶來巨大壓力，擬將多層住宅由每月每平方米0.5元調至0.65元，電梯住宅由1元調至1.3元等。業委會將採用書面形式召開業主大會，徵詢業主意見。
5個月後的11月7日，小區公佈徵詢結果，顯示同意的業主戶數及專有部分面積均過半，根據《物權法》相關條款規定，統計結果“雙過半”，即可通過該決定。然而，幾名業主在業委會查詢書面材料時，卻發現材料上籤的名字是陌生人的名字，並不是本人所籤。
對此，該小區業委會李主任表示，所有流程均按照正規程序進行，不存在“冒籤”情況。業主如若存在質疑，可以走法律程序。
起訴：針對業主訴求 業委會需要舉證
原告代理律師、泉中律師事務所律師鄭文峰介紹，此次業主提出的訴訟請求有兩項，一項是質疑業委會以書面形式進行業主大會表決時存在冒充業主簽名的情形，要求撤銷業委會作出的於2017年7月開始以新的物業費收費標準繳納物業服務費的決定；另一項是撤銷業委會作出的聘請安雅物業公司作為小區物業服務企業的決定。
他表示，根據《物權法》第七十八條規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條中也有如下規定，即業主請求公佈、查閱業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄等應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持。
業主起訴業委會，業委會需向法院提供經過法定程序通過業主大會表決的舉證材料，如果沒有提供或者提供的材料確實存在冒籤的事實，業委會所作出的決定將被撤銷。
判決：業委會程序違法 所作決定被撤銷
豐澤區人民法院經審理查明後認為，根據《物業管理條例》相關規定，中遠名城業委會進行上述兩項決定時，沒有滿足召開業主大會臨時會議的基本條件和程序，程序上有瑕疵。另外，中遠名城業委會召開的兩次業主大會臨時會議均是採用書面徵求意見的形式，業委會將選舉物業服務公司及上調物業費兩次臨時會議的具體工作均交由安雅物業公司實施，而該公司與兩項會議討論主題本身具有利害關係，由該公司上門發送徵求意見表、表決表，明顯有悖於《物業管理條例》的規定，也可能侵害到業主的合法權益。中遠名城業委會未能提供議事規則以證明其委託安雅物業公司召集業主大會符合業主大會議事規則的規定，因此訴爭的兩項決定的作出可以推定違反了法律程序。
此外，根據法院向小區業主調查的結果，部分業主反映表決表和徵求意見表的簽名系被偽造，而且存在小區業主已轉讓房屋，但表上仍是原業主簽名的情況，可以認定訴爭決定作出的程序違法，侵害業主的合法權益。根據法律法規規定，業主大會或業主委員會的決定，違反法律、法規或侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。在本案中，原告的兩項訴求合理合法，應予以支持，根據相關法律法規作出撤銷兩項決定的判決。
對於這個物業管理新規，
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