07.20 硬實力！深圳學區房半年最高漲約2.3萬

2018年已然過半，自104新政之後，深圳房價成功21連跌，

但大家都知道，深圳樓市一二手房價倒掛嚴重，二手房價格同比繼續走高，而這才是真實的深圳房地產市場。

近期，深圳中原數據研究中心和深圳貝殼研究院（原深圳鏈家研究院）陸續發佈了深圳樓市上半年數據報告。樓校長梳理了市場的典型現象以及重要總結，或許對下半年樓市也會有一定的影響，供大家參考：

1、上半年深圳新房核心區域均價上漲，但全市均價維持穩定；新房住宅供不應求。

2、上半年深圳二手房均價 57297 元/平，同比上漲 5.4%。

3、典型學區房價穩步上升，最高漲幅高達17.5%，平均漲幅接近10%。

4、“三價合一”政策影響有限，房價微調後繼續小幅上漲。

5、公寓市場成交量升價跌，供應量也在大幅下跌。

本文數據來源：深圳中原數據研究中心、深圳貝殼研究院、騰訊房產深圳站

一、新房市場

① 全市新房均價持續下跌，但核心城區仍在上漲：

儘管在限價的背景下，新增批售住宅均價低於市場預期，但是區域均價受片區成交結構的影響。七區中僅龍華區均價略有下滑；南山、福田、羅湖、寶安、龍崗五區均價仍然上漲；而鹽田區一年來沒有網籤記錄。

南山區不愧為上半年市場熱度最高的地區，新房價格一枝獨秀超過了10萬/平。

② 新房住宅供不應求：

上半年深圳新增批售住宅面積共計119萬平，而一手住宅成交了129萬平，供應量遠遠趕不上市場的消化速度。中原數據顯示，截至2018年6月底，新房住宅存量266.3萬平，根據過去半年成交量計算，去化僅需12.4個月。

二、二手房市場

① 二手房市場量跌價升：

根據深圳貝殼成交系統數據統計，2018 年上半年二手住宅成交均價為57297元/平方米，環比上漲 2.2%，同比上漲 5.4%。成交量方面，上半年則相對比較穩定。

看完總體情況，再看看具體片區的漲跌情況。貝殼研究院統計了深圳60個熱點片區數據，只有三個片區成交價格微跌，而且跌幅都很小，最高的羅湖布心片區，跌幅也只有0.7%，龍崗龍中和寶荷片區，則分別跌了0.6%和0.2%。

②“三價合一”政策影響有限，房價繼續小幅增長，成交量幾乎不受影響：

從各月的走勢來看，上半年除2月受到春節假期影響，成交低迷外，其餘各月成交量延續了2017年4月以來走勢，基本保持平穩，波動較小。而三月底“三價合一”政策的出臺短期對二手房市場略有衝擊，但深圳市場適應力強，經濟基礎好，加上利好的對沖，影響已經比較弱。

價格方面，雖然三月底房價有小幅的微跌，但後市仍保持向上的走勢。

③ 學區房是硬通貨，價格穩步上升：

市場上，學區房永遠是硬通貨。據深圳貝殼研究院研究數據，深圳各區典型學區房漲幅全部超過5%，總體平均漲幅接近10%。

其中，漲幅最高的是南山區深圳灣學校學區房，漲幅高達17.5%。緊隨其後的是南二外海德學校和深圳龍華外國語學校，漲幅分別為13.7%和11%。顯然，深圳灣學校作為一個新興的學校，對片區整體15萬/平的均價拉昇不小。

如果不看漲幅只看價格的話，目前學區房中，價格最高的仍然是南山區深圳灣學校，單價為152458元/平，其次則是福田明德實驗初中部和南山外國語學校高新校區，分別為120750元/平和112132元/平。

而在所有典型的初中學區房統計中，龍崗區深圳中學龍崗初級中學的學區房價格最低，僅為43537元/平，還不到深圳灣學校的三分之一。其實是翠園中學東曉校區，老牌好學校，均價54297元/平方米。整體來說，相對全市名校，羅湖是學區房價格較低的區域。

④ 深圳各區二手房市場具體價格情況一覽：

說了這麼多，那麼經歷了“10.4”新政、“三價合一”的深圳二手樓市，它們的具體價格變化究竟如何呢？（注：因成交數據較多，以下僅展示部分熱門樓盤。）

◈ 羅湖區：

◈ 福田區：

◈ 南山區：

◈ 寶安區：

◈ 龍華區：

◈ 鹽田區：

◈ 龍崗區：

◈ 坪山區：

三、公寓市場

① 公寓成交量升價跌：

2018年上半年商務公寓成交49.9萬㎡平，比去年上半年增長31.3%；均價為59279元/ 平 ，比去年下跌4.6%。

據中原統計，雖然今年上半年整體市場相比去年仍處於略有增長，但是公寓成交主要來源於去年下半年入市項目。由於今年上半年推售量較少，預計今年全年成交量會有所下滑。

② 公寓供應量大幅下跌，存量集中在寶安、龍崗兩區：

2018年上半年，商務公寓批售項目11個，總供應面積23.8萬平 ，同比下跌49.1%。上半年供應量為去年供應量的17.8%，供應面積大幅度下滑。

供應減少，而市場去化卻在加快。據監測，上半年全市商務公寓存量約為80.2萬平 ，較去年上半年下降26.5%。

其中，龍崗存量約33.8萬平，存量為全市各區最高，佔比達42%；而寶安佔比從去年的18%增至34%。其他區域的存量佔比均在10%以下，而鹽田公寓存量為零。

③ 小戶型低總價產品更受歡迎：

上半年公寓成交總價段在100萬-300萬的依然為主力，成交佔比為62.5%，比去年增加17.9%；其他成交價段的公寓佔比均有所下滑，其中總價在300萬-600萬價段的佔比下跌8.8%至25.3%，跌幅最大。

在市場平穩發展的情況下，低總價的產品流動性更好，更容易獲得投資客的關注。

深圳上半年樓市並不平靜，信貸收緊，調控加碼，但市場仍然相當火爆，好在它已落下帷幕。

可以預見的是，下半年深圳新房住宅成交均價還會延續平穩下調趨勢，而粵港澳大灣區發展規劃也將出臺，樓市預期向上，客戶購買意願仍會比較強烈。

此外，開發商推盤入市的節奏明顯加快，隨著住宅供應的增加，預計後期成交或將保持當前火熱狀態，政府整治房地產亂象的力度也將加大，不排除深圳將出臺房地產政策補充細則的可能。

最後的最後，還是用一張圖解來為上半年的樓市畫一個句號吧：（來源：騰訊房產深圳站）