8月17日位於灞橋紡渭路以西，灞瑞二路以北，西臨高速以南，高科綠水東城以東107.58畝商服用地盡然流拍了！
8月初我寫過一片關於西安土地和其他重點城市截然不同的市場表現（上海、杭州等城市土地遇冷流拍，西安卻扶搖直上！），難道西安這次是跟風的前奏，土地市場要涼？
可明明8月6日碧桂園以2858元/平米的價格拿下了咸陽最貴的一塊地，8月14日西安榮廣盛業以5810元/平米樓面價拍得臨潼商業用地。這樣看無論地理位置還是地塊屬性，流拍都沒有理由，這麼快市場轉涼就更是無稽之談。
那我們來看下地塊自身：
地籍編號為BQ2-4-54號，淨用地面積71719.83平方米（摺合107.58畝，不含代徵路16.61畝，代徵綠地28.99畝），用地性質為商服用地，容積率不大於2.5，建築密度不大於55%，綠地率不小於20%。出讓年期為商服用地40年。
地上建築面積179163平米，其中商業中心134500平米，公寓24365平米，停車樓20168平米，配建公建130平米，地下建築面積113961平米，地下商業面積8000平米，地下停車場面積87423平米。
該宗地競買保證金為人民幣24000萬元，拍賣起始價為人民幣47940萬元（445萬元/畝，樓面價2670元/平米），從價格來看也算合理。
但三大附加條件卻難倒了開發商：
1.該宗地內須規劃建設建築面積不少於14萬平方米（含地下規劃商業和停車樓）的大型購物中心，由競得人全部自持並自主整體運營，不得分割銷售；自持大型購物中心必須在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》後24個月內建成並滿鋪開業；
S姐：李家村萬達商業體量差不多15萬平米左右，從拿地到開業用了14個月，當然萬達的施工標準就是不超過18個月，但即使是萬達也有20%的現金流來自於銷售和內部資金協調，何況現在西安動不動還有4個月封土期，所以這“全部自持並自主運營，不得分割銷售”“24個月滿鋪“，有幾個開發商能承壓？
2.競得人需在紡渭路上修建一長約50米的過街人行天橋，建成後無償移交灞河新區管委會，建成時間與第3條約定的建成並滿鋪開業時間一致。過街人行天橋的具體規劃設計方案以後期灞河新區管委會確認的方案為準；
S姐：一條普通的50米過街天橋需要125萬，最主要這和後期的公共配套設施費有何區別？工期沒有問題，但讓開發商去建橋，是不是也有些不妥呢？
3.競得人須在土地成交當日與灞河新區管委會指定單位簽訂《西安灞河新區自持大型購物中心產業項目建設及運營發展監管協議》（協議後附），並於成交次日繳納履約保證金2億元。
S姐：顯然這些條件不是開玩笑，2億的對賭金足夠了！
去年8月份土地管理小組開會中有很重要的兩點：1.強化政府統籌主導，經營好土地，發揮市場在土地資源配置的決定性作用；2.切實加大對重大產業招商項目的用地保障力度，確保項目快落地、早見效。
這樣的土地管理方法也是效仿了杭州、寧波、上海等，對於西安城市發展當然是利好的，事實上就是從土地拍賣開始加速城市發展，所以我們看到從去年8月後，土地招拍掛市場一片熱鬧：
▲金茂長安區地塊建設一所中小學，給中海和金茂業主提供國家義務教育免費入學資格；
▲中建拍得未央區地塊必須設立世界500強前100強企業總部或區域總部1個；
▲碧桂園、榮德去年滻灞獲地條件要求商業自持，90%現房銷售；
▲恆大今年9億摘下的秦漢新城用地要求競買人為世界500強企業，同時在區域內建設一個總投資額不低於300億的大型文化旅遊項目，這就是後來確定的恆大童世界；
▲7月曲文投拍得曲江145畝低迷商業（酒店）用地，要求酒店自持6年，6年內不得銷售；
▲8月8日綠地在秦漢摘牌的385畝商業用地，一是要求申請人為500強企業，二是競得人在秦漢新城投資建設不低於30億，建築面積不少於35萬平米的甲級寫字樓和四星級酒店且自持經營；
儘管土拍附加條件五花八門，土拍價格一路上漲，土地市場一片火爆，但凡事不能過度，否則就成了變本加厲，24個月建成滿鋪+14萬平自持+長長一條過街天橋，真不是一般人能玩，開發商是商人，不會做賠本的買賣，拍下來“養不起“必然就導致流拍嘍！但這倒給土地市場是一個啟發，不是所有拍地條件都可以任性夾持的！
（大家有任何房產疑問，均可私信我 邀你進S姐的問房圈！）
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