09.03 8月卖地近77亿，这些板块楼面价降了多少？

上周五，踩着8月的小尾巴，天津土地交易中心又上架塘沽湾两宗地，算是为10月土拍加了点新料。

2018年以来，招拍挂市场的降温讯号屡屡出现，底价成交成为常事，流拍情况偶有发生，不过，有关宅地的参考数值——楼面价是否有降，降了多少，似乎只有零星报道，今天咱们来重点说说。

10宗地有主 “捆绑式”自持成焦点

8月份，天津土地交易中心共挂出12宗地块，其中滨海高新区一宗纯商服用地于竞拍当日流拍，蓟州区一宗商住混合用地被临时叫停，最终只剩10宗，但整体来看，意外情况相较7月份已经少了很多。

据统计，

其中，市区继续保持零供应记录；环城方面，北辰区宜兴埠、东丽区金钟公路沿线、西青区精武镇以及海河教育园均有宅地出场，土地成交金额达到 61.37亿元，占8月整体数据的80%，不愧为主力部队；远郊板块主要是蓟州还有宁河桥北新区的返场地块出现供应，全部为底价成交；滨海新区方面，生态城中部片区终于有新地块入库，楼面价1万出头。

本月出让地块，尽管均没能进入竞自持阶段，但个别地块的挂牌文件中，自持、配建部分依然是亮点，比如精武镇地块自带7千平自持面积；东丽金钟公路地块百分百用于棚改安置等。

热门板块现身 楼面价降了多少？

围观8月份的每场土拍，可以发现，底价成交、无人竞拍依然充斥着如今的招拍挂市场，粉丝群里也常出现市场降温、开发商不乐观等论调。那么，同一区域，宅地的楼面价究竟是否真的下降？下降的幅度又有多少呢？

以环城热点板块——海教园为例，不得不说，海教园早期声名大振，有部分原因是2016年3月的6宗地接连摘牌，当时的成交楼面价在4447-8085元/平米，本身地价差距就不小。溢价率一路飙到50%上下，那时觉得开发商真的是很拼了。

此后海教园一直没有供应，直到2018年年初，市场回归平稳，无溢价地块接连出现，海教园再度出地，两宗宅地楼面价达到1万2以上，自持住房面积分别为2万平米和9000平米。

然后是8月，区域内楼面价又有了一定程度的下调，成交价控制在1万上下，2宗地均为底价成交。

从短周期看，海教园的地价似乎回落了2千-3千元，而如果再将时间轴拉长，当地地价反而有了小幅上升。尽管溢价率明显降低，地块的挂牌价却是加码的。

再来说说精武镇，2015年，精武镇宅地成交价在3千-5千这个区间内，此后区域沉寂了一段时间，直到去年下半年，金地连拿3宗精武镇宅地，楼面价已经达到1万2以上，且带有一定自持面积。

今年精武镇又有3宗宅地已经出让，楼面价回归1万上下，相比去年下降了2千元左右，部分地块有硬性规定需自持租赁住房，整体来看，价格也并非断崖式下跌。

事实上，土地价格是由价值决定的，而价值又体现在区域基础能级、配套规划及兑现、开发商入驻规模等因素上。像海教园、精武镇这类热门住区，因近些年的快速发展，土地价值本身就得到提升，并获得市场认可，即使控价，也不代表价格的停滞不前或是大幅度倒回。

9月开锣 远郊、滨海又是主战场

9月土拍预告新鲜出炉，未来1个月，武清新城、大港港东新城会有大片土地摘牌，土地出让面积达62.9万平米，其中武清新城有两宗地属于之前的停牌地块，这次也搭上了顺风车。

此外，宁河桥北新区、宝坻区、生态城中部片区也有部分地块等待摘牌，此次生态城地块起始楼面价仅6234元/平米，相较此前摘牌的地块价格更为合适，不知会否成为开发商眼中的香饽饽。