最近恆裕濱城因為業主微信控盤抬升房價被推上風口浪尖，事實上恆裕濱城一直是深圳灣豪宅片區的標杆，創下6年間價格漲幅高達480%，每平米漲19萬的記錄！
除了漲幅驚人，恆裕濱城的戶型也非常厲害，以業主控盤的D戶型為例，建築面積88㎡實際套內面積為127.63㎡。按照目前高層的得房率約75%來計算，相當於正常項目的170㎡建面，幾乎贈送了一倍的面積。
經觀察發現，89平的房子在深圳稱得上“百變戶型”。同樣的面積在房產證上別無二致，但戶型使用率差別巨大，有的89平做1房、2房、最常見的是3房，更有甚者能做到4-5房。
01.89平到底可以做幾房？
金亨利首府 89平4-5房
龍華紅山次新盤，該樓盤普遍都有高贈送，89平不僅有4房戶型，還有複式5房。5房實用面積130平，樓盤主臥都有34平。
仁恆巒山美地 88平5房2衛
龍崗寶荷的次新房，88平能做5房2衛，而且戶型通透，每個房間採光都很好，實用面積有110平。
碧海玉湖灣 89平6房2衛
房產證面積是89平，但看戶型圖套內面積104.2平，做6房每個臥室都不小。
萬科金域華府 89平4房
每個房間都有10幾平，大客廳，套內面積106.6平。
以上這些都是“高拓展”“高贈送”的典型代表，這類戶型主要集中在2008年-2015年新房供應的主力區域（龍崗、龍華、寶安）。但近幾年逐漸銷聲匿跡，取而代之的是諸如建面88㎡2房2衛，甚至建面89㎡2房1衛。與此前同樣建面做4房大相徑庭，不僅可利用的功能空間數減少了，整體可利用面積也被壓縮。
之所以出現“高贈送”戶型，都是開發商“偷面積”的結果。所謂“偷面積”，就是利用商品住宅的建築設計規範，儘量多設計既可利用，但又不計入或只計算一半面積的居住空間，以提高房源的使用率，更有甚者通過搭板增加房間。
02.為什麼會“偷面積”？
2006年，建設部九部委聯合推出了“90/70政策”：建築面積90平方米以下的住房必須達到開發建設總面積的70%以上，說的直白點，就是小戶型的房子必須佔總面積的70%以上，達到抑制地產商抬升地價，遏制房價過快上漲的目的。
為了增加空間使用率，開發商在房屋本身的面積、公攤面積，以及在層高上打擦邊球。常見的“偷面積”操作有送入戶花園、超大陽臺、超大露臺、飄窗、挑高等。
如今類似的高拓戶型之所以很少聽聞，除了行業監管趨嚴，也因為建築設計有了新的規劃。2014年8月，《深圳市建築設計規則》正式施行，以前所謂的贈送面都將計入或換算計入總建築面積，間接限制了偷漏面積的行為，明確了購房者產權。
03.偷面積有哪些風險？
“高贈送”看似讓購房者佔了大便宜，但背後的高風險也要引起重視，因贈送面積引發糾紛的樓盤屢見不鮮。
2014年筆架山公館開盤時承諾：“85平可以做到4房，主臥是套房還送衣帽間”。兩年後交房時卻只有3房，甚至部分業主家的廁所、廚房都“不見了”，而這些“不見”的部分，都是當時開發商承諾的“贈送面積”。經調查這些面積還涉嫌違建，多處所謂的贈送被強行拆除，後來甚至還因搭板被禁售。
同樣因搭板屢次被舉報的還有金亨利二期，88㎡戶型如果不搭板，只有1房；如果搭板，則可以做到3房，搭板前後使用空間縮水嚴重。總的來說，“偷面積”風險主要有以下三點：
1.不能寫入房產證，花錢買來的面積賣房時得不到這部分收益。 所以現在的新盤，都很少有高贈送。新規後明確產證面積，不搞贈送，對於購房者並不完全是壞事，雖然實用率低了，感覺不實惠，但明確了產權，減少以後的糾紛。因為贈送面積本身不計入產權，得不到法律保護，遇到出售、拆遷、抵押等情況時，擴展部分的權益並不能保證。
2.贈送常常是一種屢試不爽的營銷套路，在寸土寸金的深圳，購房者很容易被“送大陽臺”、“超高複式”、“買一套送半套”、“兩居送一居”牽著鼻子走。事實上，有的面積本來就公攤或房屋內本身就有的，開發商通過搭板、更改功能等方式就成了所謂的“贈送”。更致命的是，這種方式不一定能通過驗收，後期能否履約還是個問號。比如臨街一側的陽臺，就面臨變成違規建築的危險。
3.羊毛出在羊身上，高贈送的新房往往單價也會被拉高，88平恆裕檳城均價27萬，算上贈送面積均價約14萬，與周邊樓盤相比並無太大區別。
住房最終還是要考慮成本和性價比，即使是開發商補償公攤多，但偷出的面積可能並沒有便宜多少。未來出售時，儘管贈送可能是個加分項，建議購房者考慮產權面積和相應風險。
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