嶼0328
是否划算，我們算筆賬。
這是一個長期動態的投資過程，詳細計算是很複雜的，也不太容積看懂。下面用靜態的方法算筆賬，比較容易理解，看看投資收益情況如何。
首付：46-25=21萬；
首付比例46%，基本還行。
還款：2500*12*15=45萬；
一般採用等額本息方式，15年利息20萬，年化利率10%左右，有點偏高了。
首付投資損失：21*0.05*15=15.7萬；
21萬的首付，如果考慮投資15年，年化收益率按5%的單利計算，也會有15.7萬的機會損失。
本息合計支出：21+45+15.7=81.7萬；
15年合計在房子上投資了81.7萬元，因此15年之後房子價值如果達到81.7萬，那麼後面的收益都是賺的，否則就要用收益去補充。
投資與房價差異：81.7-46=35.7萬元；
如果房價不上升，這就是投資淨損失額。
總收益：15*12*1300=23.4萬；
因為是靜態算法，所以暫時考慮房租不變。
15年投資收益率：23.4/81.7=25.5%；
這種算法不精確，因為每月1300租金現在就收取，81.7萬15年後才投完，姑且參考
年化投資收益率：25.5/15=1.7%；
年化投資收益基本等於銀行一年定期存款利率。
投資、房價、收益差額：81.7-46-23.4=12.3萬元；
這相當於靜態損失，從動態的角度看，房價升值12.3萬，或者房租增長12.3萬，才能達到收支平衡。
結論
投資房產，不像貨幣理財，關鍵看房產是否升值，另外要看房租、物業、維修等費用，從靜態投資情況來看，是不值得投資的，從動態的角度看，也要滿足收支平衡才會贏利。
關注理財，請關注天涯孤行者！
互金直通車
我們來梳理一下（為便於計算，不考慮複利，50年後房屋殘值為21萬）：
一、投資46萬的房子，付款21萬，貸款25萬，還款時限15年（每年還本1.67萬），每月還貸2500，收租2100。用銀行理財5%利率水平作為參考，每年投資成本是：
210000*5%+（2500-1300）*12=24900元。
二、假設不考慮還款期15年租金的變動，則15年總成本：24900*15=37.35萬元。
三、完成還款後，假設不考慮租金的上漲因素，且可繼續收租35年（按50年期限測算），可收到租金54.6萬元。第39年結束時達到收支平衡，之後11年為淨收入時間。
四、以上兩項抵消後淨收入為17.25萬元，平攤到50年就是每年3450元。
五、所以，如果房價、租金不上漲，這筆投資基本沒有意義。如果房價能夠上漲，主要的投資收益也就來自房價的上漲。
六、假設在15年還貸期內發生拆遷，而且國家的拆遷補償政策不發生大的改變，不考慮房價上漲因素時，將產生淨損失，損失額為持有年度乘以0.82萬元。
七、到第24年開始，租金收入已經覆蓋了之前15年的淨損失，此後進入淨收租時間，如果再發生拆遷，按照現行拆遷補償模式，不考慮房價上漲因素時（補償46萬），將產生淨收入（25萬+淨收租時間的租金）。
八、所以，如果在合適的時間段被拆遷，也是實現高收益的一條路，這就要看運氣了。
沉默的磚家
房子的總成本
房子總價46萬元，貸款25萬元，即首付款為46-25=21萬元。
月供2500元，一共15年（即180個月），25萬元到期本息合計：2500*180=45萬元。
理論上，你這套房子的直接成本為：21萬元+45萬元=56萬元。
但是首付款的21萬元，若沒有買房，你是可以接著再投資的，而每個月的歸還的貸款本息2500元也是可以再投資的。
21萬元首付款，以年化4%的利率計算，15年後，投資的本息合計：
210000*（1+4%）^15=37.82萬元
月供2500元，直接當做每月定投一筆2500的資金，月利率為0.333%（即年利率4%），15年後定投的本息合計：
2500*{(1+0.333%)*[(1+0.333%)^180-1]}/0.333%=61.71萬元。
因此，考慮到投資因素，你這套房子實際支出成本為：37.82萬元+61.71萬元=99.54萬元。
PS：此處忽略交房的工維金、契稅等，且默認該房子為精裝房，否則實際成本更高。
房子的收益
月租1300元，是你直接的收益，我們把房租也當做每月定投一筆1300的資金，月利率為0.333%（即年利率4%），15年後定投的本息合計：
1300*{(1+0.333%)*[(1+0.333%)^180-1]}/0.333%=32.1萬元。
PS：實際會低一點，因為2017年買房，現在才出租出去，已經少了1年，暫且默認你去年就已出租了，因後續可能房租上漲，但是也可能出現斷租，因此直接相互抵消不計。
總結
實際支出成本-實際房租收益：99.54-32.1=67.44萬元。
理論上來說，15年後，如果這個房子你可以轉手賣掉的價格達到67.44萬元，那麼你這筆投資保本，但考慮到交易的稅費及中介費，估計要70萬元以上才保本，因此，當15年後，該房子價值低於70萬元你這筆投資就是虧損，高於70萬元你這筆投資才是賺錢的。
鯉行者
從您的提問可以初步推測您買的是一套公寓。
1.月租1300，租金年回報率3.4%，屬於正常水平。
2.月供2500減去月租1300，您一個月要承擔1200元的房貸，壓力並不大。考慮到通貨膨脹、人民幣貶值、房租會慢慢上漲和您的收入可能會不斷增長的前提下，幾年以後每個月房貸肯定小於1200元，壓力會更加小。
3.公寓投資是長期投資，也可以說是養老保險，在您退休以後，還能源源不斷的給您帶來被動收入，可以更自由的享受退休時光。
4.從短期投資來看，並不一定能夠通過公寓價格大幅增值來帶來可觀收入。
5.划算不划算，要綜合考慮您的投資期望、投資時間、收入狀況和其他投資機會。還有一點，除了買房，還能有哪些穩定的項目呢？可能房子是最穩定的吧，至少是不會犯錯的投資。
如果我的回答能夠幫助到您，請您輕輕的為我點一個贊，謝謝！
必有大魚
漏洞百出的房子，怎麼看怎麼不對。
疑問一：46萬能不能在武漢買到房子？
這個問題提出來是因為，看到這個總價的時候，大吃一驚，46萬的總價也能拿下一套房子？就2017年武漢而言，整個樓市是如火如荼，這麼低的總價是如何拿到的？要知道整個武漢當時均價一路往上跑，平均也到了1.5萬。就是拿下來，面積也是30平以下的房子，這種商品房本身就很少，有的話也很難在銀行拿下貸款。那麼，面積大一些，就很有可能是老破小的房子，這種房子面積雖大，年限卻長了，同樣很難拿下貸款，我唯一能想到的，就是2種情況：三環外郊區的小面積住宅或郊區的公寓。
疑問二：貸款25萬、總價46萬是什麼房子？
總價46萬，貸款25萬，那麼首付就是21萬，這又是什麼？公寓首付不夠，那就只能是住宅。首付3成，需要13.8萬，而樓主手中有21萬，於是選擇了首付21萬，貸款25萬，這是能想到的情況。
疑問三：貸款25萬15年還清，月供2500是不是打劫？
回答這個問題，就首先要知道，貸款25年，還款15年，真實月供是多少？（如下圖）
商貸屬於比較高的利息，而這裡還沒有算利率更低的公積金貸款，這麼看來，原本只需要月供1963元，怎麼就到了2500元？差價誰拿走了？
疑問四：一室一廳都可以2000往上走了，為毛你的房租才1300？
根據這套房子的實際情況，一室一廳的商業公寓和商品住宅，租金都不應該這麼低，低的離譜。武漢屬於房價偏低的城市，泡沫相比一線城市較低，就算是以租養貸，租金也要達到2000元，才是比較合理的定價，這樣才抵得上實際的月供。而現在的實際情況是，月租金連貸款30年的月供都抵不上！貸款30年的月供都要1326元，所以，你的月租金明顯低了！（如下圖）
最後總結
1.我很懷疑你這套房子的真實性。
2.如果真的是買到了，那麼，你的月供有問題，如果正在出租，建議跟上武漢的平均租金水平。太低不利於養貸！
理財師小和尚
1.月租1300，租金年回報率3.4%，屬於正常水平。
2.月供2500減去月租1300，您一個月要承擔1200元的房貸，壓力並不大。考慮到通貨膨脹、人民幣貶值、房租會慢慢上漲和您的收入可能會不斷增長的前提下，幾年以後每個月房貸肯定小於1200元，壓力會更加小。
3.公寓投資是長期投資，也可以說是養老保險，在您退休以後，還能源源不斷的給您帶來被動收入，可以更自由的享受退休時光。
4.從短期投資來看，並不一定能夠通過公寓價格大幅增值來帶來可觀收入。
5.划算不划算，要綜合考慮您的投資期望、投資時間、收入狀況和其他投資機會。還有一點，除了買房，還能有哪些穩定的項目呢？可能房子是最穩定的吧，至少是不會犯錯的投資。
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中國人保科技
我們先來算筆賬吧，再來討論是否划算。
首先來說你這個貸款，貸款25萬，15年還清，月供2500，算下來利率8.75%，請問是什麼貸款利率這麼高，總價46萬，貸款25萬，也就是首付46-25=21萬，首付比例21/46=45.6%，難道是公寓嗎？我們這裡40年產權公寓在銀行貸款，首付40%，利率在基準利率上上浮30%-40%，你這個基準利率上浮78%，是不是有點太高啊。
再來說租金，月租1300，一年就是1300*12=15600，按照總價46萬算，年回報率15600/460000=3.39%，可能還不如餘額寶貨幣基金的投資回報率。
月供2500減去租金1300，你每月還要往裡面填1200元，如果你這21萬首付不買房子，而是放進餘額寶，每月1200也放進餘額寶，就按現在餘額寶3.5%的收益率算，15年之後將獲得63.41萬元本息，也就是你這套房子需要升值到63.41萬元才算“不賠本”，否則還不如放進餘額寶裡，也就是說這套房子還要升值37%，那麼你認為能夠實現嗎？
所以我認為，以現在的情況，只有未來房子升值到63萬元以上，才勉強能夠戰勝投資餘額寶的收益率，不知道這是不是你所謂划算的標杆。
鑫財經
還可以，給你提個建議。您可以通過招商的方式讓人幫你還款！
-----------------------------------------------------------------------------------------我身邊就有這樣的例子，他是當時貸款50多萬買的房子，後來他對外招商，他是通過對外租廉價廉價辦公室的形式往外租的。
因為他發現，有很多小微企業為了節省辦公成本，選擇商品房做辦公室。
就是這樣，後來他認識的這位朋友成為他一個商業合作伙伴。他們一起開了一家蒸美味，他倆在我這個朋友的房子裡辦公，店鋪就在樓下商鋪。
後來我的這個朋友又去幹別的了，一個月也能賺個10000多，後來他讓自己的愛人給他記賬，雙方約定，一個月至少支付他2500的房租，外加會計基本工資3000，就這樣，他們合夥幹了三年了吧。
小兩口還款毫不壓力，生活的還挺富裕的！
愛美食的小琪琪c
這套房子從現金流角度講，問題很大。
首先，貸款有問題。
貸款25萬元，分期15年，每月還月供2500元？
如果按照現在的貸款基準利率4.9%，貸款25萬元，每月僅僅需要還1964元。 通過現金流公式計算，這個貸款利率實際上是8.75%。遠遠超過了銀行上浮30%到40%的利率，而且是2017年購買的。
難道是被收取了砍頭息或者通過私人貸款的方式，每期都有服務費？現在來看我們即使是個人信用消費貸款，利率一般也就是6.8%左右。
第二，收入有問題。
雖然46萬元的房子，每月收入1300元，收益率是3.4%左右，還是非常不錯的。現在多數地方的住宅的收益率只有1%到2%。
這個收入每月帶給大家的現金流是負值，遠遠夠不上償還貸款的費用。
這樣我們每年的房產要進行升值，才能彌補我們的虧空。
簡單計算就是每月升值1200元，而且加上後期交易的各種稅費，還有後期如果中間轉租的空擋期房租收入損失。
即使順風順水，15年也要增值21.6萬元。屆時房子的本值合計是67.6萬元。 這裡邊其實21萬元的，本人首付款沒有計算任何利息，67.6萬元是本人付出的本金成本。
21萬元的收益，如果按照4%計算，15年也要增值80%，至少要有16.8萬元的理財收益。
這樣我們要賣出的房子價值至少要達到84.4萬元。
第三，變現有問題。
如果是普通住宅商品房，又要根據是否五年唯一來確定各種稅費。一般來講一萬元到兩萬元就夠了，甚至可以協商由買方承擔。
如果是商住房或酒店公寓，那稅費可就多了。 商住房交易賣方需要交納：增值稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。買方需要交納契稅和印花稅。 其中：增值稅：網籤價÷(1+5%)×5%；個人所得稅：(網籤價-原購房價-契稅-本次交易增值稅)×20%。
可以說如果當時的市場價不超過一百萬元，到手的錢都是虧的。
15年後商住房能否實現房價翻倍，真的很難說。
不過，未來房租會怎麼上升，房價怎麼上升也是一個未知數。過去我們北京等一些地方房價十年上漲了5到10倍，15年上漲十倍的比比皆是。可是現在的房價如果再漲十倍，我估計鬼都不相信。
所以，怎麼看這筆房產都是有很大的風險。
暖心人社
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