時代週報記者：謝中秀
11月27日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發佈2019年11月《中國住房市場發展月度分析報告》（以下簡稱《報告》）。《報告》判斷，預計深圳、東莞、珠海、惠州等珠三角城市，以及蘇州、南通、無錫、寧波等長三角城市未來三個月內住房市場稍熱，存在一般上漲可能，而北京、天津、廊坊、保定、張家口等京津冀城市則將遇冷，呈現一般下跌狀態。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組成員、城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任王業強向時代週報記者表示，三個城市群未來不同的走勢與城市群的結構相關。“在京津冀城市群，由北京受政策監管較嚴，市場的核心帶動作用熄火，京津冀整個市場預期必然下跌；而在長三角和珠三角，則存在多個核心帶動，故未來樓市前景看好。”
“對於北京明年的市場表現，我們的確有所擔憂。但整體來看，應該不會出現房價的明顯下跌，只是小幅的調整確實難以避免，而且已經出現。” 合碩機構首席分析師郭毅在接受時代週報時直言。
城市群表現分化
城市群的分化已經開始。
《報告》指出，今年長三角城市群景氣度相對較高，珠三角城市群景氣度相對較低。
“2019年長三角城市群的市場景氣度相對較高。”《報告》判斷。這首先體現在年內長三角城市群內房價上漲城市比例更大——數據顯示，2019年內，蘇州、宿遷、寧波、衢州等20個城市房價同比呈現明上漲。其次，年內長三角城市群內城市房價上漲幅度較高——數據顯示，2019年10月蘇州房價同比漲幅接近20%，宿遷、寧波、衢州漲幅在10%到15%之間。
而珠三角則差強人意。2019年內，珠三角城市群中，房價下跌的城市佔比更大，除深圳、東莞等外，廣州、佛山、肇慶、中山、惠州、陽江、清遠等均有下跌，其中肇慶跌速相對較快。
京津冀有漲有跌。其中唐山房價同比上漲較快，秦皇島、廊坊、滄州等城市同比略漲，而北京、天津，以及張家口、保定、衡水等城市房價同比下跌。
王業強表示：“長三角城市群景氣程度相對較高，一個原因在於長三角城市群是一個跨多個省份的城市群，擁有眾多核心城市，首先除上海外，省會城市就有4個，其次還有很多其他發展水平較好的城市，如蘇州、寧波等。還有一個原因則是長三角城市群城市化水平相對較高，整體發展相對較均衡。而珠三角在這兩個方面則稍微遜色。除了廣州、深圳外，列監測的二線城市僅有東莞。另外，珠三角城市發展水平差異也較大。”
而在京津冀地區，雖然目前各城市漲跌互現，但未來隨著核心城市北京、天津的樓市遇冷，預計將帶動區域房價整體下滑。
京津冀下跌風險加大
在最新發布的《報告》中，社科院對長三角和珠三角的判斷為正向，以北京為首的京津冀則存在房價下跌危險。
“人口和政策都在影響北京樓市。”郭毅表示。
“近兩年北京實施了非常明顯的人口控制政策，在這種政策影響下，非常直接地導致了常住人口的下滑和需求的減少。另外一個非常重要的方面則是樓市的強監管。目前在房地產監管層面，北京的調控政策是全國執行得最嚴的。在需求端，北京用限購、限貸、限售等多重政策調控了樓市需求；在供給端，北京則加大了土地供給，並且以限競房供給為主，充足的市場供應，也達到了穩定市場的作用。”郭毅詳細解釋。
長三角核心城市上海也有全國最嚴格的樓市調控政策，但上海周邊城市樓市則快速發展。從社科院發佈的10月珠江三角洲城市群房價同比分佈圖來看，靠近上海的城市蘇州10月房價同比漲幅最大。
而北京擠出的人口和需求並沒有前往環京區域。這是京津冀城市群周邊城市樓市未得到發展的原因之一。
京東數字科技集團近日基於京東平臺大數據發佈的《2019 基於京東大數據的中國人口遷移和城鎮化發展研究報告》顯示，遷出北京的人口並沒有進入了環北京周圍，而是向全國輻射——一線城市中，上海、廣州、深圳的人口遷入來源最多的城市均是北京。
“與長三角和珠三角都市圈相比，京津冀都市圈集群特徵相對較弱，京津冀都市圈非核心城市的發展相對滯後，城市集群的形成也比較遲緩，這是人口流動背後的原因。” 《2019 基於京東大數據的中國人口遷移和城鎮化發展研究報告》指出。
郭毅也持此種觀點。但“這個狀態將隨著京津冀城市群的建設發展而改變。”她表示。
“目前，北京東部的北三縣已經和北京東部的通州地區實現了‘四統一’，基於地緣和統一發展的規劃，估計未來是發展最快、最好的。其次則是南部以大興新機場為核心的空港經濟區，隨著空港經濟區的建設，也會帶來比較好的區域發展成果，其周邊的河北固安、廊坊、永清等市縣也會得到比較好的帶動。再次則是北部的河北懷來、崇禮、張家口等市縣，隨著京張鐵路的建設，以及張家口冬運會的契機，未來也會逐漸發展起來。樓市的發展與區域一致，未來會逐步得到改善。”郭毅認為。
本文源自時代財經
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