回迁房指标信息:

面积：100-1000

价格：2.x万/平

户型：暂未出

合同方案：直接开发商签合同

开 发 商：鸿荣源

项目名称：牛湖村

目前进度：签约率70%

交房日期：取得施工许可证后36个月

申报主体: 牛湖股份公司

项目位置：牛湖社区

过渡期金：25元/平

名额条件：不用社保，不用名额，不限购!

可否分期：否

鸿荣源牛湖旧改

该项目位于观澜街道观天路以南，环观南路以西，紧邻地铁4号线北延段牛湖站；占地186万平方米。拟更新方向为打造以智慧产业、总部研发核心生产基地及休闲娱乐、生态居住、文化旅游等多功能于一体的新型智慧新城。

牛湖城市更新初步规划大致如下

靠近马路边几百米范围内的黄色住宅与蓝色写字楼与综合体（现牛湖石一村，石三村，坳顶村，老村，牛湖市场等地）为一期规划。远处黄色住宅（现牛湖石二村范围）等地为一期或者二期，远处蓝色现代产业区为二期或者三期规划。

近处观澜湖生态公园水库为生态控制线，原菜篮子工程的红线农田范围全部保留，有望打造成现代化农业展示区。最远处清平快速将接驳外环高速。

区域内道路将从新规划，将打造成双向6车道。部分具有历史价值的碉楼被原地保留，原石一村靠农田区域将以客家碉楼与老宅形式打造风情商业街。可参考版画基地。同时还将新建一所九年制学校。

二期或三期规划的高新产业用地范围还涉及包括一所大型公立医院（等级未知），生态公园一处，红木艺术展览馆一座。产业园定位可参考类似坂田天安云谷，即时人口密集与人气将会大大提升。

牛湖地铁站区域（现牛湖市场范围）将规划写字楼与综合体，写字楼对面则是卓越牛湖北城市更新，加上高尔夫大道（观天路）牛湖段全面改造成双向8车道，即时牛湖现状的老破小既视感将成为历史。牛湖水综合治理完毕后将变成景观河一路贯穿到下方农田，有山有水不在话下。

牛湖祠堂将被保留，城市更新过程将合理从新规划区域内道路。

生态农田与客家风情商业街

鸿荣源城市更新项目公司

鸿荣源地产创立自1991年，是深圳最早进入房地产开发领域的企业之一，至今已涉足住宅地产、产业地产、金融投资、矿业投资，住宅地产方面以豪宅为主。

早年一直专注于开发住宅项目；1996年开发了弘雅花园2期，自此便花开宝安，先后开发雅豪轩、雅景居、御景台、丽景城等优质项目；

2001年，在宝安区“ 闭关修炼”多年后，鸿荣源逐步迈出宝安，并开始全市布局，在香蜜湖片区开发了“中国名盘”熙园；随后更是进军商住项目及工业项目，开发了鸿景园、尚都、西城上筑、西岸观邸、公园大地、熙龙湾、鸿荣源禧园等堪称经典项目，载誉无数。

2006年，鸿荣源启动商业地产纪元，竞拍获得当年的宝安地王，也是当年深圳出让面积最大的商业用地，如今入市的壹方中心。足以代表其进军商业地产的意愿和决心。

据了解，深耕深圳26年的鸿荣源，如今在深圳大概1000万平米土地储备，目前比较明朗的旧改达22个，其中仅龙华便有15个。而据鸿荣源内部工作人员透露，目前公司接洽的旧改项目超过40个。

2015年，鸿荣源凭借壹方中心、壹城中心两大项目，成交金额145亿元排名全市第三；2016年，更是以逾202亿元的总成交额超越诸多实力房企，被业内外誉为“豪宅专家”，更有“关外地产王”之称。

龙华一直以来都是刚需们的“乐园”。它以其房子新和价格相对低，一度成为众多刚需们的首选之地。

自2012年开始，龙华开始有大量新盘入市，价格基本在2万/平左右。

2015年“330新政”的出台，打破了这个平静，助推龙华房价翻番，因此也被网友戏称“宇宙中心”。

而这两年，龙华却鲜有新的楼盘入市，且入市的项目大都价格不低，均价多在6-7万左右。从前的刚需乐园，如今却与亲民二字渐渐拉开了距离。

此时，不愿离开龙华的人们，发现了观澜这片默默发展，并充满惊喜的土地。

人们都知道城市更新代表着进步和发展。观澜目前有逾1700多万㎡、超200个旧改，其体量相当于3个福田中心区大小！开发商云集！万科、佳兆业、鸿荣源都来了！红山片区未来或在观澜进行复制！

大量外溢人口涌入观澜

区域潜力无限！

龙华是深圳人口密度最高的地方，也是刚需人群最多的地方。2017年龙华区人口增幅高达4%，区域内人口密度17257人/平方公里全市第一。

此外，借助广深港高铁的利好优势，深圳北站将再次迎来港人置业的热潮。在此等人口增速下，在龙华核心区域的人口必将外溢，将会外溢到观澜这边来了。

龙华全区面积175.6万平方米公里，其中观澜占89.3万平方米公里，占比51%。观澜人口近93万，占龙华全区人口达57%！

龙华经济在加速发展，大量外溢人口将涌入观澜，区域潜力无限！

观澜是中轴之上

核心中的核心

龙华是深圳的中轴核心，是地理意义上的中轴核心，也是政策的中轴核心。

观澜是擎动龙华发展价值版图的真正心脏动力，是中轴之上，核心中的核心，潜力更加巨大。

优势1 一线一站一社区

观澜作为擎动龙华价值版图的排头兵，拥有得天独厚的地理优势与配套资源。

其中“一线”即四号线及其延长线，也是深圳北拓发展的中轴轨迹；而“一社区”即是在市第六次党代会明确提出的，重点打造比肩蛇口的国际化社区——

观澜湖国际社区，政府定位为以高新产业和文化生态产业融合的“国际化文化产城样板”。政府2000亿重金注入，依托人口与高新技术企业与生态文化资源，打造国际化科技文化产城，深圳城市样板。

蛇口自贸区，政府定位为“国际化的服务样板”。600亿再造蛇口，以港口先行，产业园区跟进，配套城市功能开发，以科技服务产业、滨海文化产业为核心的服务型文化产业国际社区。

观澜湖国际社区和蛇口一样，二者都处于一个城市热点区域，拥有自成一套的独立城市国际化配套体系，在配套级别上相差无几。拥有的多样化国际化氛围牵动人群、融合国际化城市资源和人文生态配套。

在国际社区内的项目将会享受到深圳独一无二的国际化配套，

优势2 龙华地王频显 轨迹已至观澜

这些年来龙华地王频现，并不断刷新纪录，如今轨迹已至观澜。

2017年2月15日，华侨城楼面价3.7万元/㎡拿下深圳北商业地块。成交地价已经超越了前海；

2017年6月27日，首创以4.23万元/㎡的价格拿下清湖商业地块，再次刷新龙华地王记录

2018年观澜地王出现，龙光以3.47万元/㎡楼面价拿下观澜福城地块 ，观澜诞生全新地王。

从此也可看出地王的轨迹正在沿着四号线从南到北迁移，观澜即是下一个物业价格飙升的置业热点区域。

以目前地价按开发估算，区域未来房价可达8万均价以上。地王频频出现刷新记录，也昭示着市场对区域的信心，片区发展价值潜力无限。

优势3 观澜是龙华行政中心

观澜是龙华行政中心，享受中轴发展政策核心利好，政策的重心也必将是城市中心。

龙华区政府最新经济发展规划提出，区域未来将围绕“6大重点片区”重点建设，而观澜作为龙华最重点发展区域，独占3个！

红山片区未来可能在观澜进行复制

对于观澜的发展，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，

深圳的城市发展其实是一个迭代开发的过程，更新一块再开发一块，其周围的配套也会不断完善。

目前观澜农民房、厂房林立，几年前红山片区也是如此，而如今的红山却已成为龙华房价的峰值。

而在他看来，无论是红山片区或者是龙华中心区，其发展模式未来都有可能在观澜进行复制；而且在开发模式上，观澜可能会更注重人居环境，避免像上两个片区过度透支人居价值。

未来龙华已无地可改，而观澜是龙华城市更新的真正重点区域！

从片区农民房、破旧厂房林立的面貌来看，

据不完全统计，观澜片区（包括观澜、观湖及福城）有约108个村旧改，超200个旧改项目，云集万科、佳兆业、鸿荣源、卓越、金光华、招商等一线品牌发展商斥资超千亿资金重磅打造！

观澜整体旧改规模逾1700多万平米，相当于3个福田中心区大小，占据龙华旧改版图半壁江山！

其中不得不提的要数鸿荣源在观澜的两块超大型旧改，

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其中牛湖旧改作为片区内首屈一指的大型城市更新项目，186万㎡面积相当于4个壹城中心大小。目前已经有地块开始拆迁。

这块区域将打造高品质生态住区和新型高新产业园区等；项目规划为“两横两纵一带五组团”，集居住、商务、办公、产业、公共服务于一体，为周边带来大体量的高端商业与生活配套（并规划有一所大型公立医院）。

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另外，鸿荣源观城旧改占地2平方公里。目前已经在北区布置围挡开始拆迁。

规划的更新方向是以智慧产业、总部研发核心生产基地及休闲娱乐、生态居住、文化旅游等多功能于一体的新型智慧新城，拟规划建地标商业建筑一栋300多层，划分三个区域，配有小学、初中、高中。

2014年3月鸿荣源与龙华新区管委会签订了战略合作协议，将由政府全力支持其打造。可以预见，如此大体量的城市更新更将助力区域腾飞。

鸿荣源作为知名开发商，实力雄厚，它所做的项目，对周边的房价拉动作用都十分明显。

例如宝安的鸿荣源壹方中心，是前海的标杆豪宅；

位于龙华的鸿荣源壹城中心，更是成为区域体量最大、房价上涨的方向标，

全面引领片区房价骤升4字头，突破6字头，在短短1年内完成3到6的增长！

由此可推断，鸿荣源在观澜的两大旧改，也将会对它们周边的房价有相当的积极影响。

我们都知道，城市发展和城市更新带来的物业升值兑现最快。

周边4公里内拥有占地超610万㎡的城市焕新力量。

根据塔吊理论，“哪个地方的塔吊越多，房价升值潜力越高；哪个片区供应量更大，升值潜力也更大”，也就是说，塔吊越多的地方越值得买。

众多品牌开发商扎堆进驻观澜。随着周边鸿荣源、卓越、万科的大型综合体入市，E立方在项目先发优势下，未来的升值潜力不言而喻。

另外，项目距离地铁4号线延长线首发站牛湖站步行距离1.5km，首发站乘坐地铁不需抢座。

四号线延长首发站牛湖站施工进度

地铁开始规划到建设，再到建成使用，期间周边的物业价格不断升值。

从深圳各地铁物业项目的情况看，地铁物业自规划之处即开始上涨。

地铁开工当年沿线房价涨幅在25%-50%，

待开通一年内，房价再次涨幅

同类产品，临地铁项目的报价要比非临地铁的高出1.5万元/平左右。

地铁4号线延长线2016年动工建设，2020年通车.

总结一下，深圳中轴核心区位+多个百万大型旧改综合体旁+地铁项目+品牌开发商，大家重点关注下。

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随着深圳的不断发展，城市规划旧改也在不断地扩张，未来20年深圳大旧改时期，几乎每个小区都会存在回迁房的现象，回迁房的交易成为了比较普遍的现象。在示范区背景下，投资回迁房也逐渐成为一条通往财富保值增值翻倍的光明之路

财富3年翻一倍 5年翻3倍

完毕，谢谢鉴赏！

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天道简介：

一线房地产从业人员，自学中国经济流通学。从事房地产数10年，诚信经营，专注城市更新 深莞惠一手楼住宅写字楼商铺买卖及租赁

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