用户4548800344056
一分的利息远远高过银行贷款利率了，这充分说明要么是房地产开发商将开发暴利楼盘，要么是房地产开发商极度缺乏资金。
链上老蒋
房地产开发商用1分息筹集资金，是为什么呢？小菜认为，这个利息对上班族、房奴来说，确实非常高！但对开发商融资来说，成本不算高；对比开发商项目利润的话，也是完全可以承受的。
第一、开发商1分息融资，究竟高不高？
1分息究竟高不高？
那得看对谁而言。对上班族和房奴来说，基准利率上浮30%，也就是6.37%都觉得太高了，难以承受；但对开发商而言，这个1分息，也就是12%年息，不算啥。
01、开发商融资案例
2014年，小菜团队帮一家开发商做项目融资，资金方是成都的一家实业公司，最后协议确定的年利率是18%，也就是月息1.5分。
2016年，做的另外一笔开发融资，不是纯借款，而是“垫资施工+保证金+流动资金借款”的半借款、半垫资模式融资，扣除建安成本后，折合下来的年利率大概是16%（月息1分+年上浮4个点）。
02、近几年开发商融资成本
开发商的融资成本高低，跟房企的规模、信贷政策环境和融资渠道相关。
（1）房企规模
规模越大，资金号召力越强，财务越稳健，融资成本越低。
①头部房企
从2019年上半年财报看，头部房企的融资成本普遍不高。
其中，恒大融资成本适中，达8.62%；泰禾集团的融资成本稍微高一些，达到了9.3%；万科融资成本最低，仅为6%。
②国企和央企
国企和央企虽然行业也是房地产，但更受银行等金融机构偏爱，融资成本就更低一些，大概年化4%-6%。比如，华润置地的融资成本仅为4.45%！
③中小房企
与央企、规模房企形成强烈对比的是中小房企，其融资成本普遍高于年化10%！前融通道成本普遍在16%-24%，后期项目融资成本普遍在12%-18%。
（2）信贷政策环境
信贷政策宽松，尤其是银行开发贷宽松的时候，房企的融资成本普遍行情都不算高，多数在5%-7%之间，前融通道成本多数在12%-14%，甚至10%都是能做到的。
当宏观调控加码，地产行业信贷政策收紧后，开发商融资途径减少，融资成本就大幅提升。比如，2019年7月，泰禾集团旗下公司对外发债，票面利率已达15%。
（3）融资渠道
小菜按照一般理解，融资成本由低到高的顺序说明，可能会有特殊性影响。
①银行
一般来说，银行融资来的钱是最便宜的，一般在年化5%-7%。其中，国企或央企通过银行融资的话，成本一般在年化5%左右。
②委托贷款
有高有低，全看借贷双方的关系怎么样。
开发项目比较优质，工程进度顺利，出借资金风险小，跟开发商关系密切的伙伴企业，自愿出借闲散资金给开发商，委托银行放贷。一般利率在7%左右，具体利率由双方协商。
③对外发债
一般在10%-15%的样子。
④信托
信托主要还是看市场行情、信贷政策环境和资金用途。
政策宽松时候，10%都可以拿到钱；政策紧的时候，可能就会年化超20%；再收紧的时候，给再高的利息都拿不到。
⑤民间资金
各种各样的形式都有，老板、股东、高管、员工私人借贷补充公司流动资金的都经常听说。而民间资金的上限是年化36%，法律保护线是24%！
综合本节分析，开发商1分息融资，主要看是什么规模的房企在融资？还要看是在什么时候融的资？通过什么渠道融的？但总的来说，这个融资成本不算高，尤其对中小房企而言，更属低成本资金。
第二、开发商融资用途
一般来说，不管是什么规模的房企，前融通道成本都比较高，而项目融资成本又往往要低一些。
01、前融通道
在信托融资上，针对100强房企，有两种类型的融资产品：
（1）土地保证金类
一般年化在20%-24%，且主要针对一二线城市区域，强三线的话，有时候也能做。
（2）土地出让金类
一般年化在18%-24%，房企资质条件不理想的，比如，TOP100强以外的房企，最高融资成本上限可达30%。
02、项目融资
项目融资的话，一般在年化10%以内居多。
2019年上半年上市房企的融资成本显示，融资成本在年化5%-10%的房企占据绝大多数，占比高达76.3%；其次是低于5%的，占比21%；超过10%融资成本的是极少数，仅占2.6%！
可见，开发商融资用途在很大程度上决定了融资成本。怎么说呢？融资拿地或交保证金，周期会短一些，融资成本高一点，使用下来的成本也不算高。而长期使用资金的话，成本高了就受不了。
第三、开发商利润
《财富》2019年中国企业500强数据显示，共有55家房地产企业入围，数量居各行业之首；全年营收同比上年增长近2成！不管是实际营收，还是净利润，55家房企都表现不俗，体现了头部房企的竞争力。
其中，万科、保利、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股、华侨城、新城控股归属母公司的净利润均超百亿。
从世界范围看，房地产业的平均利润率在5%左右。
我们国家的房地产行业利润率一般在10%左右，做得好的超过了20%，做得不好破产的，也不在少数，规模房企和中小房企两极分化比较严重，“旱的旱死，涝的涝死”。
人民法院网的数据则显示，2019年全国共有528家房企宣告破产。从规模上看，这些破产房企多以三四线城市的中小房企为主。
从理论上说，1分息是开发商能承受的合理融资成本，尤其是中小房企。当然，对规模房企来说，高人多，路子多，有更便宜的资金肯定会用便宜的。
综合全文看，如果是前融通道融资，1分息的融资成本是正常的市场行情；若是项目融资的话，也要看是什么规模的房企融资？在什么时候融资？通过什么渠道融资？对中小房企而言，就算是项目融资，在政策紧张的时候，这个1分息也是比较低的。
结合房地产行业利润看，即便是这么高的融资成本，房地产业依然能保持10%左右的利润，确实还是操盘有方！大家也没必要为他们担心，市场行为嘛，存在就是合理。
房坛法菜
房地产开发公司自2012年后，银行对房地产开发项目缩减贷款规模后，房地产开发公司无论是上市公司还是股份制有限公司都在在借年化12%左右的利息，也就是一分钱的利息。
这个一分钱利息在房地产开发项目是完全可以承受的，关键在于房地产开发项目的城市、位置、产品规划布局、市场定价、产品定位决定利润。
一分钱的利息通常在开发项目中利润占7%左右的成本，如果开发项目的利润在25%-30左右的项目，除去利息还有18%-23%之间的利润，房地产开发公司还是可以接受的。
特别是一级房地产开发公司定位就不同了，他为了保住一级开发资质，它能确保10%以上的利润。他就不断地在全国各地寻找开发项目。以确保一年中的开发总量。确保一级开发资质不降级。
还有一级开发公司，还要社保一年的收支比例，在银行中它可以监控他的资金流水。他也可以在银行中，因为他的资金流水大还可以有相应的配额贷款。降低他的资金成本。
AWZG爱我中国
在这个时期就说明他们缺钱了，有贷款急需还，假如一个不能按期还，那后面的债主都会上门讨债，防止破产，也就是墙倒众人推了。但是这个利息风险很大，要是后面资金跟不上，更加快了破产。估计也就是赌一把了的原因了。
52766149364
现在属于房产行业融资难的时候，通过公开渠道1个月1分融不下，也同时说明这个企业很难过，而且公开渠道融不到资，建议不要参与，毕竟非法集资是不允许的。
揭秘信用卡的课堂
一分利息，年华12%，远低于房地产企业通过其他途径融资成本
