最怕空氣忽然安靜，最怕房東忽然要漲租金。
儘管大部分租客對這一年一度的漲價多少都有點心理準備，但北京北京，你也太離譜了吧？
2018年7月，北京房租同比上漲達到21.89%，環比漲幅為2.63%，以每平米92.33元甩開其他一線城市一大截，四環以內沒有一間低於2000元的單間。
然後再對比下工資收入，這日子沒法過了。
房租支出佔工資收入1/3↑時，生活品質↓↓
大家都很著急，紛紛找原因，吳老師也在音頻中總結了三點原因：
①北京新增租賃房屋數量下降。
②中國一二線的租金回報率偏低。
③長租公寓搶佔房源，哄抬房價。
第一條，小巴舉雙手雙腳贊成，但2和3，總覺得哪裡不對勁？
今天，小巴就賭上職業生涯，同吳老師“唱唱反調”，也為大家提供一個新的思考角度。
房租上漲是為了彌補租金回報率？
吳老師：中國一二線城市的租金回報率普遍偏低。一套房子的租金回報率大概只有1.5%左右，在房價不變、租金不變的情況下，一套房子需要70年左右才能收回成本。如果想要達成國際上一般水平，要麼房價就必須打3-5折，那麼房租就要翻3倍，才能互相匹配。【點擊收聽音頻】
*租金回報率：（一年的房租收入-房屋維護成本）/房屋購買成本
吳老師這番話隱含的意思是：房價這麼高，房子買來那麼貴，房租理應漲價。
但真的是這樣嗎，租客就要為房價上漲買單嗎？
小巴覺得未必。我們先從房價和房租的關係說起。
按使用目的劃分，房子的屬性分為兩種：投資品和消費品。
如果把房子作為投資品，又可劃分為兩類：
1.買房用於出租，並獲得租金收入；
2.買房就等著房子漲價，獲得房屋增值收益。
而租金回報率，就是用來衡量買房出租所得的投資回報的。
理論上來說，按照國際一般水平，18年後就能回本，但在中國，這個回本時間要70年。
於是房東們急了，中國房租不能輸啊，房租要漲！
好像有點道理？
且慢，要知道，這五年以來，房子作為投資品的最大贏家可不是“買房出租”。一二線城市房價平均上漲幅度都在10%以上，有的甚至更高。與之相比，區區的房租收益實在是小巫見大巫。
於是房價暴漲在前，導致房東對房租高低的敏感度大大減弱，反而使得中國一線城市的租金回報率可以獨立維持在一個較低的水平。
這意味著，房價漲得越高，增值預期越強烈，房租反而可以允許低。
如若有人不同意這個觀點，容小巴槓精一句，為了“與國際接軌”，有兩個選擇：要麼房價就打3-5折，那麼房租就要翻3倍，房東們為何本能地想著漲房租，而不願降房價呢？
所以，房價與房租之間不存在絕對的“一方漲價，雞犬升天”的直接聯繫，尤其在中國，買房坐等升值才是常態，而這種狀態下，房租收益是額外收益。
當然，如果把房子作為消費品時，房價倒是會真影響房租。
因為房價高企，越來越多的個人或家庭喪失了房屋的購買力，才轉而租房，這又變相抬高了租房的市場需求，從而推高了房租。
這恐怕才是租客用房租為房價買單的正確打開方式。
資本應該為房租上漲背鍋嗎？
吳老師：從2017年底開始，越來越多的租賃公司進入這個市場，他們利用資金優勢，大量吃進房源，把原來的中低端房源，改造成中高端公寓，然後再出租。租賃公司往往會把裝修、運營的成本，全部轉嫁到租客身上，所以房屋改造之後，租金水平會一般上漲50%～200%。【點擊收聽音頻】
吳老師的觀點是，長租公寓將成本轉嫁給租客，導致房租上漲。
但小巴覺得，這個論斷有點片面。
我們先來看看，租一套長租公寓，一般需要哪些開銷。
恰好今年年初，小巴同事租房。在相同地段，相隔1公里，她在一個長租公寓和普通住宅小區的房東出租之間舉棋不定，於是她羅列了一下兩個房子的基本費用：
長租公寓的房租裡到底有什麼
綜合下來，按照個人日常用度測算，每月花在長租公寓的費用，共計3280元。而普通住宅小區，算上水電、物業費、網絡費，每月居住開銷在3030元左右。
兩者相差250元。
細細算來，由於長租公寓包網絡、房屋裝修質量更好、還有專人定期打掃，包維修，有些還提供健身房服務，整體而言，如果不考慮其他額外偏好，這250元的溢價也是合情合理。
最終，她選擇了長租公寓。
這個生活中的案例其實透露了一個訊息，即長租公寓在租房界，扮演的是給租客帶來消費升級的角色，它所造成的房租溢價，其實是服務溢價。
過去，為租客提供更好的租房體驗，大多出於房東自覺。
有些中介控制了房源後，為了更好地租售，也會適當地整理房屋佈局，但都很難做到像長租公寓這樣統一化和標準化。
此外，隨著單人住房需求的激增，過去的出租房屋受住房結構所限，即便隔成單間，亦難以真正滿足一人住房的需求，而長租公寓的出現，正好彌補這一短板。
拆除群租房的隔板
長租公寓低價獲取房源，翻新後高價出租，一方面，真正買單的，是那些對租房品質有了更高要求的租客，另一方面，其中的服務溢價對比以往的消費，是否真的過高，因房而異，需要租客進行多方對比驗證才能知曉。
一棍子將服務溢價都歸結為漲房租，有偷換概念之嫌。
此外，長租公寓要做到控制房源坐地起價，先決條件是形成壟斷。目前數據來看，北京租賃市場中機構管理僅佔據房源渠道的5%，而全國這一比率的平均水平僅為2%。
當然，這也是未來政府需要實時監控的部分。
作為一個繳納了多年“背井離鄉費”的資深租客，小巴在某種程度上是歡迎租賃市場能夠多元化，通過充分的市場競爭，不僅能夠帶來租房體驗的升級，也會將房租導向一個更合理的區間。
當然，那些不老老實實出租房子的，果斷拒絕。
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