潘石屹，生於1963年，SOHO中國董事長。本文為採訪實錄。
我們這一代要過去了
吳曉波：前兩年我一直想寫一本書，講述企業家與中國社會。這十年，中國公民社會最重要的一件事情就是企業家的整體出現，現在企業家有兩千多萬人。如今你覺得這兩者之間的關係是怎麼樣的？
潘石屹：我拍攝了一組企業家的照片，如果以此做一箇中國地圖，做出每一個省有多少企業家就會發現一個問題：東北幾乎沒有企業家。我不是要故意迴避某個省份，能夠約的企業家我都拍，都是無意識的。
你提到的企業家和中國社會的畫面太大了，如果進行具體化，就是哪個地方的企業家多，這裡的就業問題、經濟發展問題就解決了。相反如果沒企業家，扶貧、就業、經濟發展等各種問題就都來了，很有意思。
吳曉波： 你是去年10月份開始攝影的，為什麼突然喜歡攝影的？
潘石屹：劉曉光去世一年時，幾個朋友想出個詩集，尋找好的照片。我雖然天天拿著相機，卻沒有一張像樣的照片。我突然意識到，我們這一代人快過去了。所以從去年我就有個強烈的願望，把我身邊的朋友、企業家都拍下來，我想記錄這個時代、這一批人。
吳曉波：你在拍這些人的時候，50後、60後有一批，80後也很多。你覺得他們這些人在面對鏡頭的時候有什麼不一樣呢？
潘石屹：覺得年紀越輕的人越活潑，越能把自我表現出來。年紀越大的人就越死板，就覺得自身應該是什麼形象。其實都不重要，只要把真實的一面展現出來就可以了，甚至睜眼睛閉眼睛都不重要。
吳曉波：過去十年你變好的一部分和變壞的一部分分別是什麼？
潘石屹： 先說變壞的一部分吧，這十年還是變得很懶，十年前覺得吃苦是很大的享受，現在覺得自己沒有年輕時候的那股勁兒了。
變好的一點我覺得就是關注問題的面更大了，這十年微博給我帶來了很多知識，這確實是一個學習的過程，關注的問題不再狹隘了，原來就是關注自己的企業、行業，現在可能是全球化、環保、空氣汙染的問題都在關注。
貨幣供應是房價漲跌的依據
吳曉波：你覺得大家對房地產開發商的這種很矛盾的心情正常嗎？
潘石屹：正常，中國過去十年貧富兩極分化，有兩個原因：一個是顯性的原因，一個是隱性的原因。隱性的原因就是腐敗，顯性的原因就是房地產。十年前買了房子的人和不買房子的人，十年後一個就是無產階層，一個是資產階層，已經完全不一樣了。
所以這個過程中變化很大，大家有一些不滿是很正常的。我們成為這個行業的代言人，有人編派我們，我現在都想得通。
吳曉波：跟十年前接受柴靜的採訪相比，這十年的房價波動，你覺得出乎你預料嗎？
潘石屹：漲幅最大的應該是2007年，所以到了2008年柴靜採訪我們的時候，大家都有點慌。政府、百姓都有點急，如果房價按照2006—2008年漲上去的話何時是頭呢？
所以在這個背景下我當時有這樣幾個判斷：第一個，中國的城市化的進程阻擋不了，而且速度都要比別的國家快得多；第二個是土地的供應量上不來，除非修改法律，但一時半會兒修改不了，而整個土地需求量還是非常大的。
這時候又不能說房價要漲，但還非得追著問我。我就說咱不說這個事，喝點水，休息休息吧，結果把這一段給播出去了，就覺得我被問住了、沒答案了，實際上十年前的答案是非常清楚的。
吳曉波：這十年的房價上漲我算了一下，深圳是4.7倍，上海大概是5.2倍，北京也在5倍以上。那麼眼下呢？
潘石屹：眼下我覺得跟十年前的情況完全不一樣。住建部的副部長在博鰲講到中國的人均住房面積超過35平方米了，這已經是發達國家的水平了。我們改革開放初期的時候才五點幾，現在到了三十幾平方米。
所以就說房子沒有十年前、二十年前那樣缺了，這個時候房價漲還是不漲，我覺得稅收、土地政策不會有太大的變化，唯一能夠看到變化的就是貨幣增長，只要市場上面的貨幣多房價一定會漲；如果市場上面貨幣比較緊，那房價就會跌。判斷依據只有這個。
吳曉波：如果現在有一個二十多歲的年輕人，他到上海、北京，你建議他買房子嗎？
潘石屹：從經濟賬上來算，租房子合算，租金不管怎麼漲，相對於買房子的價格還是低。可是你要是有大量的錢，萬一通貨膨脹了呢？總覺得還是房子更靠譜一點，房子還可以抵禦通貨膨脹。
租金回報率是衡量市場的指標
吳曉波：為什麼在2016年會做停止買地的決定呢？
潘石屹：實際上做任何生意都要看基本的常識：供應量和需求量能不能平衡。例如像租金的回報率，每一個城市購買了房子，按照當前的價格算，租金回報率太低，這就是一個不合算的生意。
我在1999年建的項目——SOHO租金回報率是20%，然後一直降降降，降到現在的1%，所以這就是判斷市場的一個最重要的指標，就是租金回報率比銀行貸款的利率要低得多。
吳曉波：最近我在看中國的超級城市是個趨勢，比如上海是2780萬人口，十年後就變成3780萬人口。現在都是按照這個規劃在走，人口大量在超級城市聚集，對農村造成大量的不均衡，大城市的房價還得漲，會出現這個情況嗎？
潘石屹： 人口問題是個比較複雜的問題，梁建章做了個數學模型，按照他的人口數學模型，未來北京是五千萬人，上海是五千萬人，就在現在的基礎上翻一番。如果是人蜂擁而來就有需求了，所以這些大城市的房子的需求量還是有的。
吳曉波：再來看十年前，SOHO那時候跟全中國所有的房地產公司一樣，但十年過去了，你大量自持，然後過去幾年銷售了四百多億，而今年上半年銷售兩千億的房子已經有四五家了，為什麼你會跟他們走一個完全不一樣的道路呢？
潘石屹：我覺得就是市場和未來風險的判斷不一樣。
過去十年房價不斷在漲，慣性思維下覺得還可以漲，可是十年前說過一句話：房地產只要不偷稅漏稅、不違法亂紀、不行賄受賄就沒風險。
可是到了今天，匯率可能是風險，因為大房地產公司借的債是外匯的債，它的收入是人民幣的收入，這兩個匯率就不一樣。
另外就是持續漲了十年十五年，一旦跌了，資產價格、土地、在建工程、房子，跌20%能不能受得了，跌30%能不能受得了，這個市場不可能永遠是漲的。
所以到了2018年的時候，房地產市場存在的風險就會比較多。
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