今年6月前後腳拿證之後
東二環兩大神盤——
華潤悅璽和仁恆濱河灣
昨天又同步拿證
這一回
兩者戶型、價格都幾乎重複
連剪刀差都差不多
購房者是既興奮又煩惱
到底怎麼選？
哪個中籤高？
別糾結
下面來看買房菌火速整理的神盤大PK
條條都是乾貨
↓↓↓
地段PK
仁恆濱河灣地處攀成鋼板塊，屬成都第一層級板塊，地段屬於蓋世王牌級別。華潤置地悅璽在成都第二層級板塊，地段價值也是老大哥水平。
但！萬象城有大上海百樂門的繁華調調，煙火氣與人情味交織，區域氛圍走的青春少女路線。攀成鋼極度靜謐，近水且綠植環繞，內斂穩重，人設絕是擁有品質生活的中年大叔。
所以這個還是看個人喜好。
配套PK
—— 悅璽目前的商業實力碾壓濱河灣，現有的成熟資源——萬象城（城東最繁華的商業之一）傍身，在商業配套方面氣質拿捏得死死的，不給其他產品喘息的機會；
濱河灣附近暫時還沒有大型的商業，雖然東大街上還屯了上百萬的商業，但是憋了10年了也沒啥動靜。後期開業後會很方便。但成型之後，有一個大bug是沿街絕對要遭堵起……
—— 交通方面不分伯仲，都讓人極度舒適。
—— 濱河灣本批次緊鄰沙河、塔子山公園，這一生態王牌打出，加之周圍街道安靜無噪音干擾，大環境舒適度高出悅璽（緊鄰城市快速路）幾個level，所以對居住環境更有追求的人群選濱河灣就對了。
學區PK
就學校質量（成師附小和鹽道街小學的實力人盡皆知）、數量來說，仁恆濱河灣這波穩贏。
但它們所處的板塊同時面臨的硬傷是，教育資源有些許不盡人意——學校就那麼幾所，越來越多業主湧入板塊內，新建的教育資源怕是不太夠。
產品PK
作為攀成鋼的扛把子豪宅，仁恆濱河灣小區品質要明顯優於悅璽，舒適度更高。
從客群來說，兩個樓盤都是套四、套五的終極改善產品，濱河灣的面積段和悅璽清水房基本重合，悅璽的3號樓精裝房面積更大，有一定差異。
剪刀差PK
華潤二十四城的二手房價格在2.4-2.5萬/㎡之間，悅璽2、4號樓清水房的剪刀差約在1萬/㎡左右；精裝房的剪刀差約在6000+，清水房的剪刀差在10000+。
以2號樓最小戶型145㎡計算，總價約183萬，首付55萬買入後，按目前二手房價計算，理論上可獲得約140萬以上收益。
濱河灣目前二手房價約36000元/㎡，新房價格約20187-22193元/㎡，剪刀差在12000+。
以180平的戶型計算，首付113萬左右（約悅璽145戶型首付的一倍）之後，理論上可以獲取約220萬左右的收益。
剪刀差順序為：仁恆濱河灣＞悅璽2、4號樓＞悅璽3號樓
如果從收益/成本角度看，悅璽2、4號樓的資金成本最低，加槓桿之後的回報率也是最高的。
總價PK
仁恆濱河灣總價在315-510萬，主流價格在400萬左右，三成首付94.5-153萬。以商貸20年利息5.88%計算（下同），等額本息月供最少在15600元。
悅璽2號、4號樓總價180-320萬，三成首付54-96萬，月供9000+。
悅璽3號樓，總價402-666萬，首付三成121-200萬，月供20000+。
價格門檻為：悅璽3號樓＞仁恆濱河灣＞悅璽2、4號樓，對應最低首付121萬＞94.5萬＞54萬。
中籤率PK
從價格上看，華潤悅璽2、4號樓的清水房總價最低，預計報名人數最多；
仁恆濱河灣剪刀差最大，但總價相對較高排名第二；
悅璽3號樓總價高、剪刀差小，報名人數可能最少，因此中籤率也會是最高的。
預計報名人數：悅璽2、4號樓＞仁恆濱河灣＞悅璽3號樓。
當然了，中籤率肯定就跟報名人數相反了：悅璽3號樓＞仁恆濱河灣＞悅璽2、4號樓。
但從上批次的報名情況以及市場反響看，這回除了棚改機會比較大之外，剛需和普通買到的幾率都不大。
總結
首先，兩個盤無論從地段、配套、產品還是價格來說，都是目前最值得購買的樓盤，資金充裕的購房者請果斷上。
如果價格有壓力，建議報名的順序為悅璽2、4號樓＞仁恆濱河灣＞悅璽3號樓。三成首付的門檻分別為55萬、95萬、121萬。
從中籤率的角度看，預計中籤率的難度大小從易到難依次為：悅璽3號樓＞仁恆濱河灣＞悅璽2、4號樓。
（中籤率只是個數學概念，比如之前，悅璽中籤率3%，高於濱河灣1.68%的中籤率，但這個數據到底有多少意義呢？反正95%以上的人都買不到，現實上差距實際不大，所以參考下就好。）
從投資的絕對收益看，仁恆濱河灣剪刀差12000+，悅璽2、4號樓剪刀差10000+，悅璽3號樓剪刀差6000+，順序為仁恆濱河灣＞悅璽2、4樓＞悅璽3號樓。
綜合來看，首付在七八十萬的，建議報名悅璽2、4號樓，但也會面臨最殘酷的競爭；
濱河灣剪刀差最大，首付大概要120萬才能從容選擇，中籤率和資金成本居中檔。
悅璽3號樓最貴，但也是最容易買到的，中籤率預計最高。
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