看起来，杭州土拍行情的降温势头，短期是难以逆转了。
就在刚才，澄品一路之隔的奥体核心宝地，经过69轮竞价，由滨江集团以总价415246万元竞得，楼面价30135元/㎡，溢价率19.58%。
相比7月底的滨江御虹府（金色江南南侧），热度还要低一些。
御虹府成交楼面价31266元/㎡，溢价24.1%，均高于今天地块。
更核心的位置，加上更高的精装上限（4万7对4万5），却反而拍出更低的地价，这是为什么？
01
这或是未来两年，奥体核心区仅有的一宗宝地。
今年初，读地手册刚发布时，《层楼》从众多拟出让宅地中，意外发现，大热的奥体核心区，竟暗藏两宗宝地。
其中一宗，7月底已出让，滨江集团斥资43亿收入囊中，即御虹府。
另一宗就是今天成交的宅地，直线距离国博中心仅600米。地块位置有多好？说几个它的邻居就知道。
西面一路之隔，是融创·时代奥城、旭辉·都会山；往北隔着金鸡路，是不久前加推的保利澄品；龙湖天璞、融信保利·创世纪，就在斜对角。
个个都是热得发烫的红盘。
而且即便板块房价，已有大幅上涨，仍然供不应求。
从三年前的3万5，涨到现在的4万7（高层）、5万6（洋房），中签率仍低于35%。澄品屡次加推，总价千万的洋房，开盘当天也能保持9成以上去化。
不夸张地说，杭州10个购房者，9个都想在奥体核心区有一套房。
02
或许是位置更核心，相比御虹府，今天地块的一个明显不同，就是房价上限提高了2000元/㎡。
御虹府作为首批“双限”宅地之一，精装限价4万5。
对比周边5万左右的二手成交价，限价标准低了些。但对比位置更好的澄品高层（精装均价4万7），又是比较合理的。
今天成交宅地，就在澄品隔壁，上限同为4万7，不难理解。
而多了2000元的价差，地块成交价仍下滑，可见接下去杭州土拍市场还将持续降温。
从出让条件中可以看到，这宗地块诸多附加条件，压低了溢价率。
比如，本次宅地要求配建6890㎡公租房，代建6559㎡幼儿园，及6359㎡公园绿地（按成本价移交给政府）。
御虹府需代建12358㎡幼儿园，自持5377㎡居住区养老院。代建8311㎡公园绿地，附建地下公共停车场，9231㎡公园绿地及287631㎡道路（按成本价移交）。
算上配建 、代建及自持部分，成本就高很多了。
建安成本按常规3000元/㎡计，本次地块额外新增成本约4032万，御虹府地块约5320.5万。
如此折算，本次地块实际起拍价跟封顶价，分别为26834元/㎡和34479元/㎡；御虹府略低一些，为26458元/㎡和34224元/㎡。
03
自推出“限竞房”后，杭州土地市场行情，出现明显降温。
比如，当时的御虹府地块，就溢价率而言，甚至低于同一天出让的市北西地块（溢价率28.1%）、及下沙中心单元宅地（溢价率27.7%）。
无论地段、限价标准，以及周边市场行情，今天宅地都具备明显优势，竞拍结果同样不如预期。
对比之前的市场热度，更是远远不如。
去年的澄品地块，历经12小时，鏖战499轮，方以总价100.99亿成交，折合楼面价32277元/㎡。
成为继信达中心后，杭州第二宗百亿地王。
04
今年以来，杭州市区涉宅地块成交总价在30亿以上的，一共才17宗。
撇开商住地块外，纯宅地仅8宗。5宗在主城区，3宗在萧山。
滨江、保利、绿城最多，各有两宗；余下两宗，一宗是禹州拿下的祥符东地块，总价约46.6亿；另一宗是新希望拿下的九乔地块，总价约34.6亿。
本次奥体地块，起拍价就高达近35亿，十分考验拿地房企的资金实力。
每年四季度，各大房企纷纷为年度指标冲刺，“钱袋子”相对宽裕，面对宝地，或将更为果断。
据了解，奥体地块报名参拍房企不到10个。
今天滨江持续补仓，可见扎根萧山的信心。对购房者来说，也是一大利好。未来，入住奥体的机会又增加了几分。
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