撰文=徐三刀
一定要盯緊去化週期，因為，庫存量越大，去化週期越長，房價走勢越低迷！反之，去化週期越短，庫存量越低，房價走勢越穩健。
眾所周知，西安曾經在2011-2015年房價出現過U型探底（2013-2014年，部分區域房價比2010年還低），出現過大面積降價，當時的住宅庫存量也達到了歷年最高，各區雖然略有差異，但都在20-35個月之間。
西安市場究竟還能不能走量，關鍵還是要看庫存積壓，如果庫存量太大，那必然是橫盤偏冷，甚至於一瀉如注，但如果庫存量極低，那即便是政策高壓，暫時還是無法擊潰市場熱度。
據數據機構反饋，2019年8月份，西安市普通住宅存量650.46萬方，僅有6.8個月，通俗一點來講，截止八月份，西安市住宅還是供不應求。
當然，以後市場發展究竟如何，還是要看數據反映，因為猜市場，很容易造成誤讀，還是要逐一去驗證！
調整政策，往往具有兩面性，例如陝西省《關於暫停受理建設用地報件的政策解讀》，就反證了兩個“化學反應”。
文件原文：在2019年1-4月，陝西省審查上報的建設用地總面積4.83萬畝，其中新增面積2.3萬畝。截至目前，我省申報的建設用地面積，已達到按照2018年度計劃可預支20%的上限，不能再繼續預支，所以，為確保全省用地審批合規合法，從4月23日起，暫停受理各地建設用地報建，待國家下達計劃後再受理。
第一，由於全省暫停建設報建，還有土地審批，導致了全省4-7月份土地斷供，西安也是如此，西鹹直接掛零，客觀上造成了西安市土地資源供給量不足。
7月份公示，8月份供應，主要偏重於滻灞、高新（軟件新城、梁家灘國家社區），9月份又被奧體中心搶佔指標，其他區域都是乾巴巴，只能苦盼依舊。
且類似於這樣的土地供應階段性暫停，2018年也曾經歷過一次，去年2月份暫停土地供應，直至5月初恢復（2、3月份還在過年期間），2018年階段性暫停，對西安的二級開發指標和存量用地並無影響，但2019年影響就比較直觀了。
第二，由於全省暫停報建，還有土地審批，對於房地產穩定而言，儘管在一定程度上加劇了供應不足的矛盾，但也最大限度降低了西安樓市庫存量。
2019年1-8月份的普通住宅庫存量，相比較2019年的庫存量，平均值只有一半。對於普通購房者而言，最好的驗證方法就是實踩，以城南片區為例，幾乎熱盤都處於尾盤狀態。
補充兩點：1、2018年8月份普通住宅庫存量為909.6萬㎡，按照6個月平均去化130.1萬方，去化週期是6.9個月；2、按照月均去化率計算，2018年庫存週期只能看當時。
簡單來說，因為4-7月份省上叫停了報建，還有土地供應，影響新房供應量，但也在客觀上起到了降低庫存的作用，因此，一個政策有兩面性。
2019年4月18日，國家自然資源部表示，全國各地的縣和市，應當根據商品房庫存消化週期，來對城市的土地供應做出管控。
對於如何管控，資源部給出了5個檔次：消化週期36個月以上，停止供地；36個月-18個月，適當減少供地；18個月-12個月，維持供地水平；12個月-6個月，增加供地；6個月以下，顯著增加供地。
請看好12個月-6個月，是要“增加供地”。但現實情況是，西安確實增加了供應量，但大部分供應量增加都在滻灞、西鹹、奧體板塊，通俗一點來講，大部分在3環以外,3-4環之間，而且都是偏西、偏北、偏東。
但市場需求量最大的片區卻是城市2-3環之間，這就造成錯位（這很正常，因為限購了，有經濟實力的消費群體被擠到了西鹹）。主城區供應少，需求量大，2萬+竟然也搖號；三環外供給量大，需求量也大，1.3萬+搖號案例不少。於是，有人就奇怪了，這究竟是為什麼？
就是存量下降，供應量不足，不要看9月份連續供應，就因為庫存量變大，仔細看一下，有幾個第三季度出來的新盤？大部分都是老盤新推，說白了就是存貨。
想要擊潰市場，最直接的便是天量供應，但現在西安供應量提不起來，說到底還是官方追求“穩預期、穩增長”。
2011年，西安市場突然被限購，官方展開嚴查無證銷售，部分城區因為普遍城改無證，導致徹底癱瘓，商品房庫存量又大，需求量不足（1、內生不足，人口外溢明顯；2、引進困難，緊縮戶籍政策），市場進入寒冷......
一擊必殺，結果造成了房地產拖住相關產業，結果造成了經濟數據的劇烈下滑，還有固定資產投資的負增長（固定資產投資包括：修橋鋪路、地鐵建設等等，不只是搞房地產開發）。
為了保障民生，現在政府限價太狠了，開發商為了不突破利潤率，就開始不摘地，消化儲備用地。看起來市場風險變大了，但因為需求端仍在，因此，只能算是被抑制了。
此前，有一個比較極端的市場想象（不是判斷），未來市場有兩個大趨勢，一種是鶴崗方向，沒產業低房價，沒人去；還有一種是上海方向，產業多房價高，滿是人。
期待，加快供應節奏，將供給和需求平衡，讓市場逐漸進入平穩發展，不要走極端。
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