【老潘說】現在經濟與創業都越來越難做了，今天老潘看到一個觀點，未來中國逐步進入“運營為王”的時代，很有共鳴。
2019年是個分水嶺。
2019年之前收入是靠“資本型增長”，比如房地產靠“土地紅利、人口紅利、城市紅利”，與房企個人沒過大關係。
2019年之後，我們收入靠“運營型”增長。即靠專業力、組織力、產品力、內容力IP等去掙錢。
聯想到當下的房地產，其實土地紅利越來越少，房企再強勁生長越來越依賴於“專業力、運營力，組織力和內容IP力。”這在住宅產業板塊是如此。在其他非住宅的多元化地產領域，更是如此。
這些年，房企轉型喊了很多年，但無論文旅地產、養老小鎮、產業小鎮等，行業成功案例少之又少，老潘最近也在陸續考察全國各地文旅地產項目，發現整體運營現狀全國都不理想，大家都表示，
成功的案例太少，整個文旅地產處於721尷尬格局，即70%虧損，20%持平,10%盈利的整體狀態。一方面假文旅無數，另一方面文旅小鎮爛尾者無數。哪怕是前端投資，依舊算不過來賬。正如吳建斌總分享的關於房企“產業投資”之無奈。即在全國31個區域找了132個擬定投資項目，結果立項96個，最終確權僅僅3個。
如今，地產日子越來越難，即使“老業務”住宅已很難做，而新業務“非住宅”細分地產的投資和運營更難做。吳建斌也因此提醒，當下房企轉型要小心。
今天地產總裁內參也特別分享國內房企財務和戰略資深老師吳建斌總的一篇關於房企轉型和產城融合失敗分析的戰略文章，濃縮一句話就是《投資有風險，轉型更須謹慎》。
的確，懂得踩油門的企業能夠做大，但懂得踩剎車的企業活得久！
1，未來城鎮化率難有每年1%的增長
從地產人的角度去看，目前中國的城鎮化率不高，也就58%，離發達國家的80%仍有相當的距離。這便是房企的機會。
如果城鎮化率每年有1%的轉化率，也就是說，每年要有1500萬人進城。
當城鎮化開始的那幾年，大中城市容納量還是可以接受的，可事實上，如今很多一二線城市已經沒有了容納能力。
每年的城市化率隨之越來越低。加上房地產發展受到很多方面的限制，那麼，城鎮化率就每年不會有1%的轉化率。
從這個角度來看，大中城市房地產已經趨於飽和，再很難有前幾年的大幅增長空間了。當前，由於振興農村又一次提到議事日程上，那麼地理位置上的城鄉結合部就有可能是新形勢下的必然選擇。
2，產城融合項目成功案例少的7個緣由
過去幾年，在政府主導下，在房企轉型迫切性極高的倒逼下，很多城市都做了許多產城融合的項目。譬如，文旅產業、康養產業、科技城、開發區等。
數據顯示，這些名目繁多的項目政府和民間都投資了很多錢，花了很多精力，可成功的不多。
究其原因，主要有七點。
第一，選址錯誤，或遠離主城，或遠離傳統風景名勝區，或遠離傳統繁華生活區；
第二，規模太大，動輒幾十平方公里，需要鉅額資金來保證；
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第三，建設期太長，長到資金沒法接上；
第四，運營期間沒有良好的經營現金流，唯有通過負債維持，負債就像滾雪球一樣越滾越大；
第五，投融資模式沒有精算，以為借來的錢不還一樣；
第六，沒有核心產業支撐，一方面按和政府的約定要投產業，可是根本就不懂產業，另一方面期待引進產業，又受制於人；
第七，沒有可續持發展的總體安排，倉促上陣，然後就騎虎難下。
在土地價值上升的年月，賣地可以挽救企業， 可如今土地價值碰到天花板，升值的空間大大縮小，於是遇到的問題就無解了。
這一輪下來，特別是前幾年以產城融合為主的房企，風光過幾年，可如今日子難過，其中的原因就在上面列出的七條之中。
3，投資，核心就是算賬
任何投資項目，企業都是要算賬的。
什麼叫算賬？就是投入產出關係。
如果一個項目的投資開發期很長，還本期也很長，又沒有長期的便宜的資金可使用，如果遇到這樣的情況，哪怕你的企業財力雄厚，那也不能幹上兩三個這樣的項目，不信就試試吧。
衡量一個項目的投入回報有很多個指標，其中IRR（內部報酬收益率）算是一個。
這個指標在國際上很常見。
我們經常遇到一些外國基金來到中國投資項目時，都用這個指標來測算。他們一般要求的IRR不能低於25%。這個指標的存在有它的科學性，但在做投資模型時，在排布未來年度的現金收支時，有人為操縱的因素，往往使投後結果和當初預測時做的投資模型差別巨大。如果出現這樣的情況，老闆就要罵娘了。
還有一個土辦法，這是很多中國房企老闆常用的指標，就是股東年化資產回報率。
就是說，一個項目也許投資額很大，但老闆就給你那麼點錢，也許是一成也許是兩成，其他投入的資金來源要麼靠借款，要麼靠佔用施工單位的資金，要麼靠銷售回款，你能加多大槓桿考驗的是你項目運營團隊的本事。
總而言之，若能實現股東年化資金回報率達30%以上，這個項目就可以投資。
事實上，過去20年中國房企之所以能快速成長，特別是近年來爆發式增長，以至於快速聚集財富，快速攻城略地，
就是因為把這個公式用到了極致，用到了爐火純青的地步。當然，還有若干獎勵機制來配套。4，產城融合成功的5條經驗
當然，極少數房企產城融合也有成功的案例，他們有那麼幾條經驗是這樣的：
第一，項目從一開始就要形成各方面的共識，即政府和企業的訴求是一致的，在開發投資過程中，相互理解，相互支持，相互包容；
第二，項目投資要立足於能控制。不能控制的事情千萬不要做，若僥倖上馬，就會掉進泥坑中越陷越深；
第三，在選址上要下功夫。中國的城鎮化經過多年的高速發展，如今發展的速度絕對是慢了下來。
有時，就差那麼一兩公里的路程，就千差萬別。
專家認為，只有到傳統風景名勝、繁華地帶或帶著像迪士尼這樣的IP，才敢推進遠郊的產城項目；
第四，投入產出的經營現金流從一開始就要平衡，即使不能馬上平衡，但也不能拖得太久。特別是民企，項目只有有了經營現金流才能救你自己，否則你死了沒人會同情你的；
第五，一定要有很好的資金來源渠道，而且融資成本要低。
所謂很好，也就是資金額度要大，使用期要長。沒有這樣的資金，就千萬不能投資產城融合的項目。
5，房企多元投資，首先算3個帳
作為財務金融出身的我，經歷過許多投資項目，始終在產城融合項目投資上一直很慎重，因為總覺得算賬算不過來。
去年，我們產業發展中心動員31個區域找到了
132個項目，立項立了96個，籤投資意向簽了41個，做策劃方案做了42個，最後內部過會了6個，而確權僅僅確權了3個。如果按照類別劃分，
我們跟進過文旅項目22個，一個未成；
我們跟過康養項目12個，一個未成；
我們跟過科創項目15個，一個未成；
我們跟過教育項目21個，勉強成兩個。
對錯今日難以判斷，只能交給歷史來證明。
房企投資項目時，我始終以為要問三個問題：
第一，錢從哪裡來，來多少，用多長，融資成本是多少？
第二，能算過賬嗎，IRR是多少，股東年化資金回報率是多少，利潤是多少？
第三，推動這個項目投資的團隊願意跟投嗎，如果願意，他們投多少？佔比是多少？
如果其中有一個條件不能未能很好回答，這樣的項目在投資時都要小心又小心。
當下房企，轉型還是要小心。
END
專注地產30強之變
地產總裁內參
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