读懂45498081

但话说回来，高房价现象不只是济南的专利，现在无论大小城市都存在房价和居民的收入水平脱钩的问题。在山东省内普通地级市房价也动辄破万的情况下，济南的房价其实并"不高"。

其实，现在济南除了历下区和市中区的部分学区房以外，很多区域的房价还不及1.7万元。像老城区里的天桥区、槐荫区的二手房，济南东部新城区域里的新房有很多房子的价格甚至在1.3－1.4万。

像市区东部的华山片区、新东站片区、唐冶片区、雪山片区，发展潜力巨大，房价相对较低，是济南刚需人群买房的主要阵地。

如果让小编选择，小编宁愿1.3万买济南上述区域的房子也不买普通地级市的房子，因为1.3万现在在很多地级市也买不到好房子了。

雨桐撩楼市

济南的房价就像是坐过山车，只不过这个过山车一直处于上升阶段，印象里房价好像是从去年4月份开始就一路疯涨，涨的让人发狂，我就纳了个闷了，就一二线城市房价至于这么高吗，好吧，你高就高吧，那你工资也疯涨啊，平均三千左右的工资想要买均价一万五左右的房子，算算还是算了吧

静夜思己过

作为首席楼盘户型分析师，我认为目前济南一万五的房价相较于全国确实不算太高，但对于当地老百姓而言真的是太高太高了。理由如下:

一，很多人都说济南目前动辄一万五六的房价太高了，涨的太多太猛了。但不知大家想过没有，其它城市的房价难道涨的少了？弱了？我也不说其它沿海省会，就算中西部的长沙、贵阳、南昌、西安、太原、石家庄......，哪一个房价不过万？

这些地方的人口，经济，城市发展水平难道比济南还强？湖南、贵州、江西、陕西、陕西、河北的经济体量难道比山东强？简直开玩笑。

不要说什么青岛比济南强，烟台比济南强，刨去青岛的国企，烟台的黄金，这两个城市又能比济南强多少？位置决定论，人口吸引论，至少我觉得接下来的一段时间里，济南的机会会比青岛好。

二，在2018上半年全国主要城市gdp50强排行榜中，济南以3916亿位列第20位，上升7位；涨幅14.60%，位列全国第六。

这说明什么？说明济南的发展潜力巨大。会怎样？吸引全国投资客的目光！而相较投资客手里动辄千万上亿的现金，相较于北上深动辄七八万的均价，济南的房价显然是不够看的。

三，在此大前提下，做为山东省会，我就不相信集山东一省之力，集上亿百姓的人口红利，集大片北方投资客的目光，还供不起济南两万的房价！

有人说，有坚决遏制房价上涨的高压棒在，哪个城市的房价都涨不起来，那么我想问，货币贬值，土地成本攀升，人口放开，城镇化，基建拉动……市场上的钱能往哪里去？是不是还是房产？

四，为什么说对于普通老百姓而言济南的房价过高了呢？在2018夏季薪酬榜中我们就可以得到答案。济南以7014元位列23位。另外，在房价收入比偏离度排名中，济南以32.7%的数据位列全国三甲，甩开北京、上海、深圳不知几条街。

更具体点说就是：对于中位数人群，家庭月收入也就在一万二左右，刨去奶娃，养车，基本生活等各项开销，每月所余不过四五千，当然，六个钱包凑首付没问题，剩下的钱就还三十年房贷吧，想想就牙疼。

至于普通老百姓呢？家庭收入每月不过七八千，刨去各项开销剩个两千，买房？房贷都不够！

以上分析小伙伴们觉得如何？您认为相较于全国，济南目前的房价高么？相较于当地百姓收入，济南目前的房价高么？欢迎留言探讨。更多独立楼市观点，请关注首席楼盘户型分析师。

首席楼盘户型分析师

我是济南人，对这边比较了解。

济南目前的房价应该还算合理。并且未来一段时间仍有可预见的上涨空间。在我周边的朋友里，对房价上涨的心理预期率接近100%。其中不乏一些刚需的朋友，他们认为目前的房价并不低，但都在想办法尽快买房。因为他们都认为未来的房价会更高。

好，说说为什么。

最近几年将是济南的跳跃式发展期，这个观点几乎是所有现居济南人们的共识。快速路，高架桥，立交桥，轻轨，地铁。这些支撑城市快速发展的基础设施正在大规模的建设。

在之前的省两会中，确定了济南首位度的概念。之前，济南作为山东省的省会，实际经济实力却只排到第三。属于弱省会城市。但未来的计划是提高济南的首位度，一切资源向济南倾斜。18年计划投资超过1万亿。济南17年的GDP才7000亿。（钱从哪里来？可以去搜一下济南近期的土拍。囧）

另外，旧城改造，棚改。各种拆迁。释放了大量的资金。这应该是房价上涨的第一推动力。我认为这样并不健康，但除了改变政策，好像没人能阻止。

济南和大多数二线城市一样，房产基数并不低。但大多数还是2000年之前的老旧小区，筒子楼，单位宿舍。所以老济南人虽不缺房产，但依然有较强的改善性需求。这也是支撑房价的动力之一。

总体来看的话，济南目前的房价我认为已经偏高了。但就未来的规划和发展来说，还有继续上涨的空间。济南的房地产泡沫很低，就目前的情况来看。还看不到任何会导致房价崩盘的可能。

就刚需族来说，尽快买房还是最优的选项。

对本地投资者来说，改善性住房目前可以入手。如果纯投资的话，可以看机会选择商品房或者部分位置的商铺。但商铺这些年的投资价值正在直线下滑，风险远高于商品房。需要有一定的投资眼光和必要的投资回报率分析能力才建议入手。

对于外地投资客来说，济南不适合投资。其一是因为限购，恐怕你拿不到门票。其次是投资价值相对并不高。。比如说烟台作为山东省经济排名第二的城市，房价远低于济南。还不限购。如果你银子多到没地方花。可以去烟台看看。。还有全国最干净的城市威海，买套海景房没事去度度假也不错（这个只建议退休后有时间，且身体状况较好的人）。

另外插一句，本人研究宏观经济，房地产，国际政治，军事多年。最近打算写一系列关于房地产的文章，有兴趣的可以关注我。谢谢。

财经硕说

这个问题是老麦的本行专业，所以回答一下吧。关于房价老麦也很久没怎么探讨过了，借这个问题就吓嘚啵嘚啵吧。

从今年年初到现在，老麦已经劝退了好几波找老麦咨询是否需要买房的朋友了，老麦给他们的建议是：等。因为济南的房价今年必然会出现下滑趋势，而且下半年会严重，到年底会进入冰封期，2019年日子可能会更难过，最佳的买房时机是18年底或19年的上半年。于是有朋友就又会问，什么时间是最低价格，我说：不知道。即便老麦能掐会算也不可能算出哪天哪套房子是最低价。

然后，朋友就又会问，你为什么会有这样的判断？老麦说了几点，第一点凭借老麦做了15年房地产开发的经验；第二点凭借这一次全国房价疯狂的时间周期判断；第三点凭借国内经济发展的现状判断；第四点通过当前阶段全国空置房的现状判断；第五点通过当前济南以拆迁补偿维系房价的形式来判断；第六点通过当前济南已经高达两三万的售价判断。

再然后，朋友又问，你老说济南的房屋空置率高，怎么得出的结论？然后老麦会列举一组数据，济南的房地产开发大约从90年代中期开始起步吧，不过那时候开发量比较少，一年也就一二十万平方米的量，到九十年代末差不多能到100多万，这样我们就从98年开始起算吧，每五年一个基数，90-02年，年开发量约100万；02-06年，年开发量【平均】差不多在年200万；06-10年到了房地产大爆发，差不多到了平均500万了；10年-14年，算是济南房地产的黄金初期了，年开发量基本到800万左右；14-18年，呵呵，是疯狂期了，平均下来年开发量不会低于1000万（16年到了1300万）；这样算下来的话，98年到18年，20年间整体开发量差不多到1.3亿平方米，什么概念呢，按照7090原则（90平米以下的房子占到70%），也就意味着将近160万套新建商品房。按照一套房3-4口人的人均面积的话，单就这20年的开发量可以容纳500万人居住，完全没问题。

这时候，你就会大呼了，济南常驻人口700多万呢，现在才够500万人住的，那能够啊？诸位，请注意上述文字，老麦统计的是新建商品房，那么在新建之前是什么情况呢？大多是单位集资房、福利分房等等，那么在98年之前，济南的住房情况得有多少呢？

97年底的统计数据，济南市总人口是550万左右，这500多万的人口居住环境没有任何问题，不比现在差，虽然人均居住面积略显小，但是居者有其屋还是没有问题的，如果按照一间房3-4人的居住规模来算，98年之前济南的已有住房不会低于1.3亿平方米（只能比这更多）。

然后呢，然后其实还有一个数据，那就是小产权房，济南近20年小产权房的发展，整体规模不会低于2000万平方米，也就意味着20多万套的规模，六七十万人口的居住概念。

好了，算到这里，大家想必有个基本概念了，初步算下来济南当前市场的住房大约为3亿平方米，大约可供1200万多人居住是没有问题的。这时候很多人就会说，你没看到拆迁啊，那么多的老房子拆了，其实你忽略了一点是拆了6层的 不都盖起了30多层吗？安置了以前的，还能多出多少面积？

好了，说道这里，知道为什么老麦会有本文一开始的言论了吧。当然你也可以不信，但是老麦最后还想说一句话：当今楼市已经炒成股市了，你觉得你能有几分把握？

说明：本文原创老麦，图片来源于网络，首发今日头条（laomaiss），拒绝转载，如确想转载请联系老麦。敬请关注今日头条号：老麦说说，与老麦一起去探寻那些未知的人和事。

老麦说说

虽然小编大状不是济南人，不过省会济南房价也是山东房价的风向标，偶尔去济南也老听出租车师傅抱怨，也在此谈一谈济南的房价。如有不当的地方，也请济南的朋友见谅。

1、泉水水位跌，楼市房价涨

有朋友在齐鲁软件园买的房，听说房价已经涨了一倍多。于是，大状在想，济南的房价是怎么起来的？

最近一两年去济南，感觉济南总是在修路，拆拆建建总不停下。或许，以大规模的基础设施建设为标志的“济南大发展”，成为济南房价一再飙升的催化剂。

其实，让房价跌难，让房价涨还是很容易的。比如说搞个什么CBD，或者划几条地铁线路。过去小编还有到济南工作的冲动，现在想都不去想了。

2、房价会不会影响城市的竞争力？

北上广深的竞争力最强，但也是房价最高的，是不是房价越高，竞争力就越强呢？大状可不这样认为，一来这几家城市有先发优势，二来也是全国性的中心城市，自然对人才、资金有着很强的吸引能力。

那么同等城市之间呢，比如说济南和郑州。我们先来看一下房价的走势：

如果用股票的观点来看，济南房价走势真的漂亮，而郑州房价总是就有些纠人心了。

济南前市委书记王文涛曾说，周边城市竞相发展的时候，济南如果不加快发展，就会成为价值洼地。

大状想问：高企的房价，如何让人才安居乐业？

文言状语

济南的房价该降降了

济南目前整体二手房均价超过1.75万，新房均价1.9万，主城区楼盘2万开外的遍地都是。不知道是什么动力推升了济南如此的高房价？

青岛房价高，至少有经济和宜居可以解释，但目前均价也只比济南高一千块而已。济南虽为省会，但是比起成都、武汉实力相差甚远，房价却高于这两个城市。北方新晋崛起的郑州目前既是新一线又是国家中心城市，去年还晋级万亿俱乐部，甚至连宜居指数都反超了济南，均价却比济南低了足足四千块。

论经济、论交通、论商业，乃至外来人口规模，济南比起这三城都处于劣势，房价竟然是这当中最高的，这种实力与房价比值逆差真的是无从解释。

如今的济南在15个副省级城市当中的发展速度只能跑赢沈阳、长春、哈尔滨，但是这三个城市目前房价都只有1万左右。有人认为济南是东部城市，行情理应随着东部，这可以，不过总不能奔着长三角城市比较吧？也得分区域吧？所以不论是长三角以北地区，还是整个北方，济南的房价都只低于京津和青岛，位居北方第四，估计下一个目标就是反超青岛的单价了，以济南的收入水平和城市交通以及经济增速，拿什么支持这样的高房价？

作为传统四大火炉之一，一年当中有140多天最高温度在30度以上，其中有34度以上有40多天，比大部分南方城市还热。所以济南现在既不是经济强市，也不是高收入城市，更不是旅居城市，房价则长期位居北方第四，这种楼市格局如果不发生改变，未来只会让更多人才和企业望而却步。北方城市本来就比南方城市竞争力弱，最后房价还比成都、武汉、长沙这些热点城市高，那将来用什么和人家竞争？又该用什么留下那些无力购房的刚需族？

城市发展报告

山东.济南

参考结论：对于大部分城镇居民来说，济南房价偏高。在全国二线城市当中，济南房价处于一档水平。由于房价影响因素较多，各地区经济水平和购买力不一样，因此大家理性看待房价水平。对此，和尚谈谈个人看法：

• 济南房价走势
  

• 影响济南楼市购买力的内在因素

• 对目前济南房价的评估

• 总结

二线城市——济南房价走势

济南是历史文化名城，全国二线城市，辖有10区2县，常住人口746万（不含原莱芜市，下同）。各城区房价差异较大。一起来了解济南楼市大体情况：

近一年来，济南房价呈高位回落走势。2019年10月，新盘参考价格14575元，较年初价格15827元，下跌7.91%。

二手房价格——近一年来，呈高位回落走势。2019年10月参考价格16532元，较年初价格17674元，下跌6.46%；环比下跌1.00%，同比下跌3.38%。

从济南新盘价格段分布来看，各城区房价差异较大，济南市核心城区价格较高。均价主要集中在1万~1.8万居多；破2万以上价格的楼盘也不少。

房价破万的城区有七个，呈现出差异大，价格回落城区多些。

影响济南楼市购买力的内在因素

一个地区楼盘市场价格的变化，通常由当地供需关系决定，最主要体现在经济社会发展状况和增量人口规模两个方面。

• 增量人口规模情况（不含原莱芜市）
  

2008年，济南户籍人口604万。2018年户籍人口656万。十年时间增加52万，增长8.6%，年化增长0.86%。

2008年，济南常住人口663万。2018年常住人口746万。十年时间增加83万，增长12.52%，年化增长1.25%。

从官/方披露的数据来看，济南虽然是个增量人口净流入地区，但是规模太小、速度缓慢，这对于当地楼市去化和价格支撑弹性都有不同程度的影响。

• 2018年经济社会发展状况
  

——经济基本面

• 2018年GDP值7857亿元，人均10.63万元，高于全国人均6.46万元水平的64.5%；
  

• 三次产业构成为3.5：36.0：60.5，高附加值的服务产业经济贡献较大。城镇登记失业率2.06%，全国水平3.8%，就业形势不错。
• 财政预算收入752.8亿元，税收收入619.5亿元。人均创收1.01万元，人均创税0.83万元。全国人均创收1.31万元。
• 金融机构本外币各项存款余额17060.1亿元，金融机构本外币各项贷款余额16059.9亿元，贷存比达94.14%，济南对实体经济发展的支持力度相当大。

——居民生活水平

• 社零消费总额4405亿元，人均5.9万元，全国水平1.98万元；

• 城镇居民人均可支配收入50146元，农村居民人均可支配收入17924元，城乡差别较大。全国城乡人均28228元；

• 住户存款5067亿元，人均存款6.8万元，全国人均5.19万元。

• 济南法人单位在岗职工年平均工资71124元。

从经济数据反映，济南经济基本面是很不错的，居民生活水平较好，属于经济比较发达的地区。这对于当地楼市的支撑力度比较有弹性。

综合增量人口规模和经济社会发展水平，济南属于经济生活比较好的城市，就是增量人口规模偏小，这对楼市去化是不利因素。

对目前济南房价的评估

济南有12个行政管理区，各城区房价有差异，分析该问题时，通常是指济南地区的房价情况，而不是单指济南市核心城区的房价，否则就有失整体性。因此，我们采用济南地区新盘均价14575元为基准数，来考察济南房价水平。

1、房价收入比

假定购买100平米的套房，总价款145.75万元，城镇家庭两人工资（收入）。

• 平均可支配收入
  

房价收入比=145.75/10.03=14.53年。这是一家人不吃不喝，所需支付年限。

济南市2018年城镇居民 支出占收入比重为65.8%，也就是说收入结余额为34.2%：

则：房价收入比=145.75/3.43=42.5年。相当于一个城镇家庭用余款供房，需42.5年。

• 在岗职工年平均工资
  

房价收入比=10.25年。城镇家庭在未完税费情况，不吃不喝的供房年限。

同样将其相应支出水平换算结余额，房价收入比=30年，相当于城镇家庭用余钱供房。

房价收入比，目前美国是4年，欧州为6~8年，深圳为35年。也就是说济南虽为经济发达二线城市，其房价水平也是偏高，居民购房压力较大。

2、济南商品住宅租售比

济南租售比2019年二季度达 1：702，排全国第8位，这就是济南在全国房价所处水平。

比较明显，目前济南房价偏高。

如果说要回到相对合理价位，按照国际标准的租售比判断，结合济南人均收入水平，济南当前均价14575元/平，和尚个人认为须回落至少30%。

3、近几年，为何济南市房价涨这么高？

近三年来，济南房价呈持续上涨走势。新盘参考价格2016年11248元，到了2019年10月14575元。三年上涨近30%，年化涨幅约10%。2019年以来才逐步回落下来。

济南这几年，也有进行棚改计划，是棚改助推了济南房价持续性上涨，这是最主要原因。2016年棚户区改造省棚改任务计划4.52万套，2017年棚户区改造省棚改任务计划45698套，2018年棚改安置房开工71351套。

2019年全国棚改转向旧改，尽管济南旧改实施较早，但是棚改的货币化效应停止后，对济南的房价带来的冲击是不可忽视的。这在今年来济南房价呈高位持续走低就是一个市场反应信号。

总结

综上，济南是个经济比较好的二线城市，其房价水平对于大多数城镇居民而言，是偏高的。在全国“房住不炒”的定位下，落实好“一城一策、因城施策”的维稳主基调和调控长效机制，促进济南楼市稳健发展，对于济南社会经济发展有着重要意义。

💕谢谢阅读！

野马和尚

去年参加了济南的一个房地产行业交流。谈谈对济南房地产市场的整体印象。济南作为首府城市，整体体量并不大。前些年虽然房地产有所发展，但由于外来资本介入不够强大，上涨动力并不强劲。

然而，近几年来，一些国内房产巨头开始进入济南市场。通过直接拿地，或者控股当地房地产企业，逐步掌握了济南市场的主动权。大型房企的介入，带来了炒作资本，还有开发理念和营销水平。地价、房价迅速被炒高。同时，不可否认，也提高了济南房地产整体品质水平。

然而，考虑到作为山东省会的地理优势，但距离北京天津较近，对外来人口的流入吸引力仍然不够。一旦调控政策持续发力，济南房地产市场继续上涨的动力明显不足。

从近20年的房地产调控来看，每次调控只是暂时阻缓房价上涨的脚步，并不能改变整体上涨的大势。其中主要原因，还在于货币超发，通货膨胀，也就是钱越来越不值钱了。目前国家调控力度不可谓不大，但我认为最理想的结果应该就是平整，平位振荡，就算不涨，也不会有多大的下跌空间。

个人意见，有买房打算的，仅作参考。

观房先生

济南房价上涨空间仍在！

个人体会，在2014年、2015年到2016初，在济南的东部、南部买了房的，现在的价格已经是当初的三倍了，即使西客站也已经翻倍还多，但是以济南的发展趋势来看，房价仍然存在上涨的可能性。

济南作为经济强省的省会城巿，被郑州、武汉、南京、杭州等拉大了距离，亦被同省的青岛看不起，省、市两级岂能无动于衷？未来举全省之力加强省城的建设是必然的，济南房价向新一线城市看齐也是一定的！

济南已经是第二次限购了，因为限购才在2013年、2016年买了商铺和公寓，公寓目前自用，涨价也不多，准备以后出租，商铺今年五一刚交房，待出租，估计租金收益也应该可以，因为位置不错，属于大型社区，对面就是热门的学校。几套住宅除一套自往，余下的都出租了，如果商铺出租以后，全部房租应该够家庭开支，没有房贷，所以对房价的上涨、下跌不是太关心，但是我对未来济南的房价还是看涨的，洼地近一两年基本被填平了，如西客站，天桥区，但还是偏低，天桥区的房价还只是土地价格。对刚需、改善的朋友，还是应该先买了再说，过个三五年，济南的二手住宅二万以下的会绝迹，环境、位置好的小区三、五万应该很普遍，观点留待以后验证吧！

關鍵字: 济南 房价 高不高