吳壬辰年

二手房按揭時，需要對房子進行價格評估，作為貸款額度的計算基準。這個價格評估環節通常由第三方評估公司來完成，但也有少數銀行只採納自己銀行評估部門的評估價格。

無論是獨立第三方評估公司還是銀行自己評估，如果二手房的按揭評估價普遍性越來越低，說明二手房價格出現了大範圍的下降，甚至整體樓市已出現價格下行。

市場類似房源交易價格下降，拉低了銀行評估價。

評估師對二手房進行價格評估時，主要是採用市場類比法，通俗點理解就是隨行就市定價。

在同一樓盤或周邊相近的樓盤，抽樣幾套已成交和正在掛牌的類似房源，和評估的房源進行各項因子比較，包括位置、朝向、房齡等因子比較，最終得出該房源的價格。

可見，現時點類似房源的成交價和掛牌價是銀行評估價基礎，如前者越來越低，則後者必然會越來越低。反推亦是同樣道理，銀行評估價普遍性越來越低，說明房價已進入下降通道。

銀行評估價越來越低對二手房交易影響。

銀行評估價越低，對買方的好處就是微省一點點評估費。相對於房價，這個差額微小到可以無視。

但對首期款而言，差距就略大了。例如實際成交價100萬，平時正常評估價95萬，現受大市不好的氛圍影響，評估價只能做到85萬，那買方的首期(以25%計)就由正常25萬變成了36萬，增加了11萬。

如評估價與成交價差距較大，導致首期壓力大，可嘗試申請重新評估。

按揭評估價通常還有一定的彈性空間，換句話來說，評估價還是可以往上再提高。比如邀約評估公司或銀行的估價工作人員到實地看，展示房子的良好保養狀態、裝修價值等，讓評估師再對評估價係數進行修正。

當然最直接粗爆的方法，就是多付評估費。

觀點總結：

房價下行時期，銀行採用隨行就市估價法，二手房評估價會普遍性越來越低。買方所購買房源如性價比低，首期比例增加幅度就比較大，因而買方需作充足的首期資金預算，避免首期資金不足，背上違約責任。

房微言

銀行降低對二手房評估的估值是為了不再當接盤俠而避險

蒼穹用身邊拋售房源者的實例，講述二手房是怎麼坑銀行的

假定A君10000元/平米買的房子，想要13000元/平米出手。但二手房市場同類房源均價都在10000-11000元/平米左右。

A君會這樣作：

第一步：將月供還到取得不動產證後找二手房公司作高評

10000元/平米買的房子，加上裝修，再加上一些人情，評個13000元/平米沒問題。

第二步：按照高評後的評估值抵押給二手房公司

抵押時一般均按照13000元/平米提算。

第三步：二手房公司先買再轉按揭

這一步在實際操作中，往往是用二手房公司負責人的名義先按13000元/平米的價格買入該房屋，並正常還月供，注意哦，用個人名義買，再用股東或法人名義將總房款劃入公司資產。該房屋就以13000元/平米的價格計入了公司資產。

第四步：斷供，申請破產，銀行拍賣該房源

二手房公司先將資金轉出，帳上沒錢時有的甚至偷偷換法人！斷供會導致銀行起訴，就算銀行贏了也拿不到錢。最終該房屋砸在了銀行手中，銀行不得不將收不回來的錢計入壞帳準備，最終通過拍賣來變現

這一圈下來，銀行就在13000元/平米的高位成了接盤俠

綜上所述：銀行不想在房價下跌中接盤，所以才下調二手房的評估值

熾焱爍蒼穹

銀行對二手房評估價，越降越低，是未雨綢繆，規避未來風險。說白了就是銀行不看好未來房市，認為目前房價虛高。就這麼個道理。

銀行評估二手房，是有一套完整機制的，應該來說相對比較科學。

之前評估價比較高，是因為房地產一直處於上升勢頭，房價在走高，所以銀行給與二手房較高評估價格。

但經過20多年的上漲，目前房價已經很高了。雖然說目前不一定就是最高階段，但總體上來說，房價確實很高，超出大部分未購房居民的實際支付能力。而銀行對居民實際支付能力的判斷，比任何機構都權威，因為每一個居民流水都是從銀行走的。房貸毫不意外，也是從銀行走的。那麼銀行可以清楚知道，那些居民購房時投資性的，那些居民是掏空三代人腰包購房，那些居民是為了供房貸，全家齊上陣。

當銀行開始降低二手房評估價格的時候，說明銀行已經看到居民支付能力的極限。這是非常重要的一個方面。

然後是政策面。

國家已經明確，房住不炒，那麼銀行就要為這個國家戰略服務，為保證房地產市場穩定發展，做出自己的貢獻。 而已經持續3年，還沒有停止的房地產調控，給了最清晰的信號。就是保證房地產市場的健康穩定。這時候，銀行已經看出，未來房價上漲幅度不會很大，甚至有箱體整理的可能，為了保證貸款的安全，降低評估價就成為一種必然。

總的來說，銀行降低二手房評估價，顯然在程度上代表，銀行不看好未來房市，所以未雨綢繆，先設立自己的防火牆。

但目前來說，並沒有出現全國性的，或者是大規模的，銀行對二手房評估價越來越低的現象。也就是題主可能是在某一個地區，甚至某一個片區發現的現象。那麼這種現象，更多的可能就是，該地區經濟發展重心，或者城市建設中心發生偏移，導致片區受到冷落，導致該地區或者片區房價走低。

波士財經

今年這個黃金週，是過去五年最慘淡的一個黃金週。 黃金週成交量跌入過去六年時間裡的谷底。

過去的兩個月， 全國所有一二線城市中，已經有超過1/3的城市二手房房價橫盤止漲。北京、上海、廣州、杭州、重慶、成都、鄭州、武漢、青島、合肥……這個國家中基本面最好的這些城市，紛紛進入了 “凍房週期”——新房不讓漲，二手賣不動，成交跌下來，買家愈難尋，很多房東開始大降價以求出手。

銀行對二手房評估價越來越低，即是對當前樓市現狀的最直觀體現，也表明對未來樓市尤其是二手房走向不看好，在規避風險。

連銀行都如此謹慎了，投資者更應該揣好兜裡的錢，多看多等，少出手為妙。

上林院

國家會根據時時數據發現風險了、估值就會低了說明房地產以後不會成為支柱產業了、平穩過渡時期、一但風險期過了、經濟有了新的增長點、會怎麼樣看看15年的股市就會明白

善良而平安

二手房評估價格的下降，說明了兩個問題：一是當地市場的房價在下降；二是銀行不看好當地房地產市場的未來。

銀行評估二手房的方式

以本行為例，我行對於二手的評估主要由四個部分構成：（1）外部的評估價值，對於抵押物，我行均要求提供經我行認可的評估公司出具的抵押物價值評估報告；（2）周邊市場最近兩年的成交均價及成交價走勢，一般都是收集抵押物所在樓房周圍方圓3公里範圍之內的樓盤的成交均價及走勢；（3）銀行內部的核估價：我行每年都會對所在城市各個片區給出一個評估價值高限（在根據具體條件，比如開發商、地理位置、樓層、朝向等，給予上下浮動20%）；（4）樓盤是否存在有存在重大的不利因素。

一般分行的抵押物核估崗，根據以上四方面的因素，對二手房出具一個核估價，並出具核估意見和理由，作為送審材料的一部分一併提交授信審批部審查審批。上述4部分中，一般主要看（2）和（3）兩部分，因為（1）外部評估報告的價值大部分都會有虛標，為的就是從銀行都貸一定的款項出來。

如果銀行的核估價格不斷下降，甚至低於實際的成交價格，這說明銀行極其不看好你們當地的樓市，同時當地的成交價最近幾年二手房的整體房價走勢應該是趨於下行的趨勢。這一切都是銀行為了保護自身的資金安全，畢竟評估價值太高，一旦遇到房價大跌，那麼銀行的損失也是慘重的。

銀行的政策

當然房價的評估的下行，還有可能是銀行自身在擠水分，現在很多二手房交易評估的價格都有虛高，比如實際成交價僅為170萬元，評估價值做到了200萬元，以前為了拓展業務，有的銀行也就睜一隻眼閉一隻眼就過了，但當政策趨嚴時，就會控制這種行為，因為這種行為其實有點類似零首付政策，給銀行本身帶來風險。

如上述案例，如果按照實際的170萬元，你在銀行最多貸到119萬元，你首期款需要自己支付51萬元；但如果評估到200萬元，按照70%的評估價，可以貸到140萬元，首期款僅僅需要支付30萬元，比實際應支付的少了21萬元，這就將部分風險轉移給了銀行。畢竟如果按照實際的成交價，只要房子價格沒有跌倒119萬元以下，銀行的貸款資金安全都無需擔心，但是按照虛的200萬元評估，一旦房子的價格降到140萬元，銀行的貸款資金就會出現風險。

鯉行者

首先你需要明白，銀行和評估的關係

銀行本身不具備評估的能力，只不過銀行有自己的風控部門，他們會和自己認可的具備評估資質的公司合作！也就是說，是評估公司把房子價格評估低了！

評估公司為什麼會把房子評估低呢？

1 政府導向，政府政策干預，拍地，溢價，限購，限售等政策

2市場供需情況，買房客戶持幣待觀望，房子賣的多，下手的少或者需求少，

3城市淨入人口少

評估公司需要對自己的評估資質負責！在法律法規的許可範圍內做出評估！評估公司的責任很大！對銀行需要負責，如果出現評估不準確！輕則失去合作伙伴，重則需要負法律責任！重點需要參考：最近房管局網籤價，小區最近成交價，同時期房子價格！政府政策，政府城市規劃，供需關係（可以通過網絡大數據）

希望對你有用！

homberO_o

大實話：房子只是家庭財產配置的一個產物而不應該作為金融交易品，所以，二手房評估價格低也是正常。

可能最近買房的人應該都能感受到一個變化，那就是雖然新房價格沒有太大的變化，但是，二手房的價格卻能感覺到明顯和之前有了回落。並且買房的人也沒有像以前那麼著急了，反而是那些手裡有不少房產，但是想出手的人開始著急了。而之所以會出現二手房評估價值貶低，主要還是基於“房住不炒”的大環境。

房子的居住屬性應該是第一位

首先，就房子本身的作用來說，房子用來住應該是其最應該發揮的價值。但是，在前些年的一些管控之下，房子的金融屬性卻顯得有點過於高漲，大家買房子變成了搶房子，這顯然是一個不好的狀態。

而二手房交易火熱就是一個金融投機行為，要知道，正常情況下，當一個家庭購置房子後，那至少也得住個五年以上吧，也就是說房子本神就是不應該被頻繁交易的資產。而現在很多可能兩三年就轉手賣了，這樣就導致房子的投資屬性變強，而居住屬性變弱。而當大眾都開始產生這種意識的時候，那就是一個不好的信號。

這麼說吧，如果人人都想著現在貸款買套房，然後住個兩三年轉手一買，淨賺二三十萬，那誰還願意去老老實實工作和上班呢？

房子是家庭資產配置的一個方面

當然，這並不是說房子就只有居住屬性，我們也必須明白房子的金融屬性。房子作為我們為數不多的固定資產，房產的投資也是家庭資產配置的一個方面。但是，隨著房地產市場遇冷，房子作為固定資產的流動性就變弱了，而對於銀行來說，房子的流動性變弱，就意味著哪怕是你抵押貸款，最後房子歸銀行了，那銀行也拍賣不出去，很可能就產生壞賬了，而這時候銀行就要壓低其估值，這對銀行來說只是一種風險控制手段。

所以，總的來說，房地產作為虛擬經濟的一環，其價值更多是一個虛價，這就導致它受大環境的影響比較大，所以，銀行對其未來預期看冷也是正常的。畢竟，房子是你的，又不是銀行的，銀行當然是要壓低價格了。

有理有據，實話實說，關注：大實話。讓我們一起用理性的視角看世界。

大實話

通常來說，銀行對於二手房的評估價值越來越低，有兩個原因，一個是同一地段同小區或者周邊小區的市場價降低，另一個是對於未來房價看低。

銀行如何評估二手房價

與由開發商定價的新房不同，對於二手房，在貸款審批時，銀行會有評估，一般分為內評和外評兩種，內評就是行內員工作為評估師對房價進行評估，而外評就是通過合作的評估機構評估。

無論是內評還是外評，對二手房的評估一般要根據所在位置、樓層、朝向、裝修、學區、配套、交通等綜合評估，比如這樣：

經估價人員現場勘察，估價對象所在樓盤位於大連市甘井子區錦泉新城住宅小區，估價對象所在樓建成於2007年，建築總層數為29層，估價對象位於4層，南向；估價對象現為二室一廳格局，簡裝修，進戶安裝防盜門。估價對象東臨東北快速路，南側臨近芙蓉泉街，西臨源泉路，北側臨近龍華路。區域內設有小區幼兒園、泉水小學、博倫中學等教育機構；北市萬盛購物廣場、藝峰樂家家超市等共同構成區域內商業中心，周邊分佈著大量的便民店、飯店、髮廊、診所、銀行等服務場所，基本滿足居民日常生活需求，總體看，區域內開發建設時間久遠，城市基礎設施配套比較齊全，集約度尚可，商業比較繁華。交通條件較好。

這樣給與評估單價，然後乘以面積，得出評估價格。

而評估價格，會參照周邊同一地段同小區或者周邊小區掛牌價格或者成交價格，如果覺得周邊二手房價有下降的趨勢，自然也會隨之調低評估價格。

再者，在二手房交易市場，一直都有高評的現象，提高評估價值，在銀行貸款，以此做低首付甚至零首付，所以銀行也會擠壓水分，評低價格。

為什麼？

因為一旦房價下跌，貸款人可能會斷供，比如100萬成交的房子，首付30萬，貸款70萬，一旦房價下跌50%，房子價值50萬，貸款者不願再還款，因為房子價值低於所欠的貸款，一旦發生這樣的事，即使銀行起訴拍賣房子，銀行也有損失，所以銀行對評估價值很敏感。

再者，在“房住不炒”的大原則下，銀行難免會對未來房價持謹慎的態度，調低評估價格，是必要的風險應對措施。

深莞優質房源吳生

近期為什麼銀行對二手房，評估價，越降越低，這是什麼信息，有行內人分析一下嗎？

房地產市場一直是大家關注的焦點，很多人窮盡一生只為了一套房子，但是大家都知道房價升得那麼快，真的是讓人心碎。而今後房價的發展也時時刻刻牽動著人們的心，那到底今後的房價漲還是跌呢？

其實這是多方面的因素所決定的。但可以肯定的是，銀行對待房貸的態度已經明顯變緊了，這對很多人來說是個壞消息，尤其是那些炒房者，它們再也沒有銀行貸款的助力來炒房了。這也是從另一個方面反映了，房價有可能會有所會落，大家可以拭目以待。

其實影響房價的因素有很多，比如銀行的貸款政策、國家土地的規劃和國內人口的變化等因此，都會影響到房價的漲跌。而今天要跟大家著重來說說銀行貸款方面的影響。

其實國內很多的城市已經出臺了許多關於限制二手房貸款的政策，比如合肥就有十幾家銀行開始實行，而且首套房的利率也上浮了不少。這樣的行為很可能是國家意欲控制房價的一種手段，畢竟國家負債率過高也不是一件好事。

當然，除了合肥之外，其他許多的城市都已經或者正準備對二手房停貸。畢竟國家的金融政策都是相關的，一家銀行如此，其他的地區也都會紛紛跟上腳步。因此一些房產的熱門城市肯定會率先採取這樣的金融政策，比如鄭州、蘇州、天津、重慶等。

這其實是國家調控樓市的一個重要信號，以前可能從未出現這樣的調控情況，因此很多人都沒注意。但是對房產敏感的人可能會嗅到一絲陰謀的氣息，可能真正的暴風雨即將來臨了。

其實這也是給那些真心想買房子的人一個機會，希望大家都可以抓住。

關鍵字: 二手房 銀行 廣州